Sfratto per finita locazione e mediazione obbligatoria: quando è richiesta e come funziona

Nel panorama delle locazioni abitative e commerciali, la mediazione civile rappresenta uno strumento sempre più utilizzato per evitare lunghe controversie giudiziarie. Ma è obbligatoria la mediazione per avviare uno sfratto per finita locazione? 

In questo articolo ti spieghiamo: 

• se e quando la mediazione è richiesta per legge, 

• le differenze tra morosità e finita locazione, 

• come funziona la procedura di mediazione e 

• cosa succede se non viene svolta. 

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Cos’è la mediazione obbligatoria nelle locazioni 

La mediazione obbligatoria è una procedura alternativa alla causa giudiziale. In alcune materie (tra cui le locazioni) è prevista per legge come condizione di procedibilità, cioè va svolta prima di poter agire in tribunale. 

📌 Riferimento normativo: D.lgs. 28/2010 (art. 5) 

È obbligatoria la mediazione per lo sfratto per finita locazione? 

No. In caso di sfratto per finita locazione, la mediazione non è obbligatoria se il locatore procede con: 

• procedimento per convalida di sfratto (ex art. 657 c.p.c.), 

• azione di rilascio immobile alla scadenza del contratto. 

✅ Sono escluse dall’obbligo di mediazione: 

• le azioni di sfratto (sia per morosità che per fine locazione), 

• le cause introdotte con ricorso per convalida. 

Quando diventa obbligatoria? 

La mediazione diventa obbligatoria solo se: 

• l’inquilino si oppone alla convalida di sfratto; 

• si avvia un procedimento ordinario (non convalida) per il rilascio; 

• si tratta di controversie sul contratto di locazione (es. durata, rinnovabilità, riparazioni). 

In questi casi, la parte che avvia la causa deve depositare l’istanza di mediazione presso un organismo accreditato. 

Differenza tra morosità e finita locazione 

Come funziona la mediazione in caso di obbligo 

1. Si presenta istanza presso un organismo di mediazione (iscritto al registro ministeriale).

2. Viene fissato un primo incontro gratuito.

3. Le parti decidono se proseguire oppure no.

4. In caso di accordo: viene redatto un verbale vincolante.

5. In caso di mancata partecipazione ingiustificata: il giudice può condannare alle spese.

📌 Durata media: 30–60 giorni.

Cosa succede se non viene fatta? 

Se la mediazione è obbligatoria ma non viene avviata, il giudice dichiara improcedibile la causa e respinge il ricorso. 

⚠️ In molti casi, la mediazione è usata anche in via preventiva per evitare spese legali e ottenere il rilascio dell’immobile in tempi rapidi. 

Sfratto e mediazione: le locazioni commerciali 

Per le locazioni ad uso commerciale, valgono le stesse regole: 

• se si tratta di sfratto per scadenza → no mediazione 

• se si contesta la validità del contratto → mediazione obbligatoria 

Nel caso di negozi o uffici occupati abusivamente dopo la fine del contratto, è consigliabile trovare un accordo tramite mediazione per evitare blocchi operativi. 

Mediazione o sfratto: quale conviene? 

Dipende dal caso specifico. La mediazione è spesso più veloce ed economica, ma non sempre efficace se l’inquilino è poco collaborativo. In caso di: 

• occupazione oltre la scadenza, meglio procedere con sfratto giudiziale diretto;

• controversia sul contenuto del contratto, avviare mediazione può evitare anni di causa.

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❓FAQ 

La mediazione è obbligatoria per sfratto con morosità? 
Solo se si avvia una causa ordinaria. Non lo è nel procedimento di convalida. 

Serve avvocato per partecipare alla mediazione? 
Non è obbligatorio, ma è consigliato. 

Chi paga la mediazione? 
In genere, le spese sono divise tra le parti. 

Quanto dura una mediazione? 
Di norma 1 o 2 incontri in un arco di 30-60 giorni.