Regioni, Comuni e Commissione Europea si stanno muovendo in modo coordinato per regolamentare gli affitti brevi turistici. Un’analisi dei principali interventi in corso e delle implicazioni concrete per i proprietari.
Le misure adottate a livello locale per limitare la diffusione delle locazioni turistiche si articolano su due piani distinti, spesso sovrapposti: i vincoli amministrativi, ovvero autorizzazioni, permessi, requisiti minimi degli immobili, e le modifiche alla destinazione d’uso urbanistica, che trasformano formalmente un appartamento residenziale in struttura ricettiva.
Questo secondo strumento è quello con le implicazioni più rilevanti per i proprietari: cambiare destinazione d’uso significa incidere sulla commerciabilità dell’immobile, sulla sua tassazione e sul suo valore di mercato a lungo termine.
⚠️ Nota sul cambio di destinazione d’uso:
Un immobile che transita dalla destinazione residenziale a quella turistico-ricettiva può subire una riduzione del valore di mercato, incontrare difficoltà nella rivendita e richiedere procedure burocratiche e oneri urbanistici rilevanti. È un aspetto da valutare con attenzione prima di avviare o proseguire un’attività di affitto breve in queste regioni.
Toscana: la legge regionale e la stretta fiorentina
La Regione Toscana ha aperto la strada con la legge 61/2024, che introduce una destinazione d’uso “turistico-ricettiva” per gli immobili utilizzati stabilmente come strutture extralberghiere. La norma è stata impugnata dal Governo, ma la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 186/2025, ne ha confermato la legittimità.
In attuazione di questa legge, il Comune di Firenze ha approvato a maggio 2025 un regolamento particolarmente restrittivo, che prevede:
- Autorizzazione obbligatoria per l’avvio di qualsiasi nuova locazione turistica.
- Divieto di attivazione di nuove attività all’interno dell’area Unesco.
- Requisiti minimi di abitabilità per gli immobili destinati alla locazione.
Emilia-Romagna e Bologna: il modello si replica
L’Emilia-Romagna ha seguito un percorso analogo con la legge n. 10 del 2025, anch’essa impugnata dal Governo a febbraio 2026. La norma introduce la destinazione d’uso urbanistica per le locazioni brevi: gli immobili affittati con questa formula dovranno abbandonare la destinazione residenziale, con conseguenze potenzialmente significative sulla loro commerciabilità e sul valore nel tempo.
Il Comune di Bologna aveva già anticipato la Regione, introducendo nel 2025 una destinazione urbanistica specifica per gli immobili destinati alle locazioni turistiche, primo tassello di un piano più ampio per contenere la concentrazione di affitti brevi nelle aree centrali.
Roma: il regolamento in preparazione
Il Comune di Roma ha allo studio un proprio regolamento, atteso nelle prossime settimane. Le ipotesi in campo includono:
- Un limite massimo di notti annue affittabili per singolo immobile.
- Vincoli urbanistici per ridurre la concentrazione di strutture turistiche in determinati quartieri.
- Un aggravio fiscale attraverso l’aumento dell’IMU sugli immobili destinati agli affitti brevi.
Il livello europeo: il Piano Casa di Bruxelles
A fare da cornice al quadro nazionale è la regolamentazione europea in arrivo. Nell’ambito del Piano Casa, la Commissione ha programmato per la fine del 2026 la presentazione di una propria normativa sulle locazioni turistiche. Non sono previsti divieti, ma strumenti per proteggere le aree sotto pressione abitativa, in particolare i centri storici delle città più turistiche, attraverso un tetto massimo annuale di notti affittabili e l’obbligo di combinare le locazioni brevi con canali considerati prioritari, come quello dedicato agli studenti.
Il punto di vista di Rent2Cash
L’evoluzione normativa in atto non è una sorpresa: era prevedibile che la crescita rapida del mercato degli affitti brevi avrebbe prima o poi generato una risposta regolamentare strutturata. Ciò che colpisce, semmai, è la velocità con cui questa risposta si sta consolidando su più livelli in modo simultaneo.
Per i proprietari, questo scenario non equivale necessariamente a una riduzione delle opportunità di reddito, ma richiede un approccio più consapevole e strutturato alla gestione degli immobili. Chi si limita a pubblicare un annuncio su una piattaforma senza monitorare il quadro normativo locale rischia di trovarsi esposto a sanzioni, obblighi burocratici non adempiuti o vincoli che rendono l’attività economicamente non sostenibile.
Gestire un affitto breve in modo professionale significa oggi non solo ottimizzare l’occupazione e i prezzi, ma anche presidiare la conformità normativa e anticipare i cambiamenti prima che diventino problemi.
