Se hai affittato un immobile e ti sei chiesto se puoi aggiornare il canone nel tempo, la risposta è sì, ma solo a determinate condizioni. L’adeguamento ISTAT del canone di locazione è un meccanismo previsto dalla legge che consente di aggiornare il canone d’affitto in base all’indice dei prezzi al consumo pubblicato mensilmente dall’ISTAT.
L’obiettivo? Mantenere stabile nel tempo il potere d’acquisto del reddito da locazione, allineandolo all’andamento dell’inflazione. Ma è importante sapere che questo aggiornamento non è automatico: è valido solo se previsto nel contratto.
In questa guida aggiornata al 2026 vedremo:
Per noi di Rent2Cash, la trasparenza nei rapporti tra locatori e conduttori è fondamentale per garantire affitti sostenibili e protetti.
Aggiornamento ISTAT – 16 gennaio 2026 (dati dicembre 2025)
Il 16 gennaio 2026 l’ISTAT ha pubblicato i dati definitivi di dicembre 2025 relativi agli indici dei prezzi al consumo, rilevanti anche ai fini dell’adeguamento dei canoni di locazione.
- L’indice FOI (famiglie di operai e impiegati), al netto dei tabacchi, registra un aumento dell’1,1% su base annua.
- In media nel 2025, la crescita dell’indice FOI è pari a +1,4%, in accelerazione rispetto al 2024 (+0,8%).
- L’inflazione media annua, misurata sull’indice NIC, si attesta a +1,5%, mentre l’IPCA segna +1,7%.
La lieve accelerazione dell’inflazione osservata a fine anno è legata soprattutto all’aumento dei prezzi dei servizi di trasporto, degli alimentari non lavorati e dei servizi vari, solo in parte compensata dal calo dei prezzi energetici regolamentati.
📌 Cosa significa per i locatori? Per i contratti che prevedono l’adeguamento ISTAT, l’aumento applicabile nel 2026 – in base al mese di riferimento contrattuale – risulta contenuto, ben lontano dai picchi inflattivi degli anni precedenti. Un dato che rende l’aggiornamento più sostenibile anche nei rapporti con l’inquilino.
Quando si applica e quando no l’adeguamento ISTAT
L’adeguamento ISTAT non è un diritto automatico: può essere richiesto solo se espressamente previsto nel contratto di locazione. In assenza di una clausola specifica, il locatore non può rivalutare il canone, nemmeno se l’inflazione è aumentata.
✅ Quando si applica
- Se nel contratto è presente una clausola che prevede l’adeguamento del canone in base all’indice ISTAT.
- Se il contratto è registrato regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate.
- Se il locatore comunica l’aumento all’inquilino nei tempi e nelle forme corrette (di norma almeno 30 giorni prima).
❌ Quando non si applica
- Se nel contratto manca la clausola ISTAT (es. “il canone non è soggetto ad aggiornamento”).
- Se il contratto è soggetto a canone concordato con cedolare secca: in questo caso, l’aumento ISTAT non è ammesso per legge.
- Se l’inquilino riceve la richiesta in ritardo o con modalità non valide (es. solo verbale).
ℹ️ Attenzione: la clausola deve essere chiara e formulata correttamente. Frasi ambigue possono portare a contenziosi o alla nullità dell’aumento.
Clausola ISTAT nel contratto: come va scritta correttamente
Perché l’adeguamento ISTAT del canone di locazione sia valido, è indispensabile inserire una clausola esplicita nel contratto. Questa clausola deve indicare chiaramente che il canone potrà essere rivalutato annualmente sulla base dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi.
Ecco un esempio di formula corretta:
“Il canone annuo di locazione sarà aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi, riferito al mese di decorrenza del contratto rispetto al corrispondente mese dell’anno precedente.”
❗Errori da evitare:
- Omettere la clausola o inserire formule vaghe come “il canone potrà essere aggiornato secondo la normativa vigente”.
- Non indicare il riferimento all’indice ISTAT FOI.
- Usare espressioni ambigue o non databili.
🔍 Nei contratti a canone libero 4+4, l’adeguamento è ammesso se concordato. Nei contratti a canone concordato con cedolare secca, invece, non è mai possibile applicarlo, come previsto dalla normativa vigente.
Aggiornamento del 17 luglio 2025
L’Istat ha pubblicato i dati definitivi dell’indice FOI (senza tabacchi) per il mese di giugno 2025. Il valore registrato è pari a +1,1% su base annua, confermando il trend di rivalutazione in netto rallentamento rispetto allo scorso anno. Scopri di più!
Rivalutazione ISTAT del canone: cosa significa davvero
🔎 Adeguamento ISTAT vs Rivalutazione del canone: differenze rapide
Adeguamento ISTAT Rivalutazione del canone È il meccanismo giuridico previsto dal contratto È l’effetto economico sul canone Deve essere espressamente indicato nel contratto Si applica solo se l’adeguamento è attivato Fa riferimento all’indice ISTAT FOI Si traduce in un aumento in euro Non è automatico Deve essere richiesta dal locatore Può prevedere limiti (es. 75%) Può essere totale o parziale 📌 In sintesi: senza adeguamento contrattuale non può esserci rivalutazione, e senza richiesta del locatore la rivalutazione non produce effetti.
Quando si parla di adeguamento ISTAT, in realtà si fa riferimento alla rivalutazione del canone di locazione. La rivalutazione è l’effetto pratico dell’adeguamento: consiste nell’aumento (o aggiornamento) del canone per compensare la perdita di potere d’acquisto dovuta all’inflazione.
In termini semplici:
- Adeguamento ISTAT → è il meccanismo previsto dal contratto;
- Rivalutazione del canone → è l’aumento economico che ne deriva.
La rivalutazione non è mai automatica e non opera da sola: deve essere richiesta dal locatore, rispettando quanto previsto dal contratto e facendo riferimento all’indice ISTAT corretto.
Rivalutazione totale o parziale
Nei contratti di locazione a canone libero (4+4), le parti possono stabilire:
- una rivalutazione del 100% della variazione ISTAT;
- oppure una rivalutazione parziale (ad esempio il 75% o il 50%).
Esempio:
- Variazione ISTAT FOI: +1,1%
- Rivalutazione prevista dal contratto: 75%
- Aumento applicabile: +0,825%
📌 Se il contratto non specifica una percentuale ridotta, la rivalutazione può essere applicata per intero.
Rivalutazione e limiti di legge
È importante sapere che:
- la rivalutazione non può mai superare la variazione ISTAT FOI;
- non può essere applicata nei contratti con cedolare secca, anche se la clausola fosse presente;
- non può essere pretesa retroattivamente se non espressamente consentito dal contratto.
Come si calcola l’aumento ISTAT del canone di locazione
Il calcolo dell’adeguamento ISTAT si basa sulla variazione percentuale dell’indice FOI al netto dei tabacchi pubblicato mensilmente dall’ISTAT. Il mese di riferimento è quello precedente alla scadenza annuale del contratto.
🔢 Formula generale:
Nuovo canone = Canone attuale × (1 + variazione percentuale ISTAT)
📌 Esempio pratico:
- Canone annuo attuale: € 9.600 (800€/mese)
- Variazione ISTAT: +5,2
- Calcolo: € 9.600 × 1,052 = € 10.099,20
- Nuovo canone mensile: € 841,60
Per semplificare, puoi scaricare il nostro fac-simile in Word con la formula precompilata.
💡 Ricorda: la variazione può essere applicata per intero o in misura ridotta, se così previsto dal contratto.
⚠️ Caso particolare: aumento retroattivo
È possibile richiedere l’adeguamento ISTAT degli anni precedenti, solo se:
- Il contratto lo consente.
- È stato comunicato per tempo.
- L’inquilino non ha già contestato.
Esempio di aumento e fac-simile lettera per l’inquilino
Per richiedere l’adeguamento ISTAT del canone di locazione, il locatore deve inviare una comunicazione scritta all’inquilino, almeno 30 giorni prima della decorrenza del nuovo canone.
Ecco un esempio sintetico:
📄 Fac-simile Lettera di Comunicazione dell’Adeguamento ISTAT
Oggetto: Comunicazione adeguamento ISTAT canone di locazione
Gentile [Nome Inquilino],
con la presente Le comunico che, a decorrere dal [data], il canone annuo relativo all’immobile sito in [indirizzo] sarà aggiornato in base alla variazione dell’indice ISTAT FOI al netto dei tabacchi, come previsto dal contratto sottoscritto in data [data].
L’adeguamento corrisponde al [X]%, comportando un canone mensile aggiornato pari a [XXX,XX] euro.
Cordiali saluti,
[Nome locatore – Firma]
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Pro e contro dell’adeguamento ISTAT
L’adeguamento ISTAT può rappresentare un valido strumento per tutelare il valore della rendita locativa nel tempo. Tuttavia, presenta anche alcune criticità da considerare attentamente.
| ✅ Vantaggi | ⚠️ Svantaggi |
| Mantiene il canone allineato all’inflazione | Può generare attriti con l’inquilino |
| Previene l’erosione del potere d’acquisto | Richiede comunicazioni puntuali e formali |
| Rafforza la stabilità del rendimento immobiliare | Inapplicabile nei contratti con cedolare secca |
| È uno strumento legale e contrattualmente valido | Errori nella clausola ISTAT possono annullarne l’efficacia |
💬 Alcuni locatori preferiscono non applicare l’adeguamento, soprattutto con inquilini affidabili e stabili, per preservare la relazione e ridurre il turnover.
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Adeguamento ISTAT retroattivo
In alcuni casi è possibile richiedere l’adeguamento ISTAT anche per periodi precedenti, ma solo se il contratto lo consente espressamente. È fondamentale che la richiesta sia comunicata per tempo e che l’inquilino non abbia già contestato l’aumento. Senza queste condizioni, l’adeguamento retroattivo non può essere applicato.
FAQ sull’adeguamento ISTAT del canone
📌 L’adeguamento ISTAT è obbligatorio?
No. L’adeguamento non è mai obbligatorio, né per il locatore né per l’inquilino. È valido solo se previsto dal contratto e attivabile su richiesta del locatore.
📌 Si applica anche con la cedolare secca?
No. Nei contratti a cedolare secca, l’adeguamento ISTAT è espressamente vietato per legge.
📌 Come posso sapere l’indice ISTAT aggiornato?
Puoi consultare l’indice FOI aggiornato ogni mese sul sito ufficiale dell’ISTAT.
📌 Posso chiedere un aumento retroattivo per più anni?
Solo in casi particolari. Serve una clausola specifica nel contratto, e non devono essere decorsi i termini di prescrizione. È sempre meglio formalizzare ogni variazione di anno in anno.
📌 Posso inviare la comunicazione via email o serve raccomandata?
La modalità più sicura è la raccomandata A/R o la PEC. In alternativa, è possibile una consegna a mano firmata per ricevuta.
📌 Quanto posso aumentare l’affitto con l’adeguamento ISTAT?
La percentuale varia ogni anno. In media, nel 2026 l’indice FOI si attesta attorno al +5%, ma devi verificare l’esatto valore mensile dell’anniversario del contratto.
Conclusione e risorse utili per i locatori
L’adeguamento ISTAT del canone di locazione è uno strumento legittimo e utile per proteggere il rendimento degli immobili, ma va applicato con consapevolezza e precisione.
Per noi di Rent2Cash, la corretta gestione dei contratti è parte di una visione più ampia: quella di tutelare i proprietari con strumenti chiari, legali e personalizzati. È anche per questo che offriamo soluzioni di anticipazione affitti garantite, pensate per valorizzare i portafogli immobiliari e ridurre al minimo i rischi di morosità.
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