Il 1° aprile 2026, a Milano, Nomisma ha presentato il suo primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare del 2026. Il rapporto restituisce l’immagine di un settore che mostra fondamentali solidi e segnali di consolidamento del ciclo espansivo avviato nel 2024, pur in un contesto caratterizzato da crescenti incertezze geopolitiche e da una progressiva risalita dei tassi di interesse.
Il 2025: un anno di crescita
Il 2025 si è chiuso con risultati positivi per il mercato residenziale italiano. Le compravendite nazionali sono cresciute del +6,4%, rafforzando il recupero avviato dopo la contrazione del 2023. Nei 13 mercati intermedi monitorati da Nomisma, tra cui Bergamo, Brescia, Verona, Parma e Trieste, le transazioni sono salite del +6,0%, con una dinamica più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della provincia.
A sostenere questa espansione ha contribuito in modo significativo il ricorso al credito: la quota di acquisti finanziati tramite mutuo è salita dal 40,1% del 2023 al 45,9% nel 2025, grazie a condizioni di domanda più favorevoli e a indicatori di rischio bancario in miglioramento. Le sofferenze sui mutui, in particolare, sono calate del 2,9%, con un’incidenza scesa al 9,8% dal 13,6% del 2022.
Prezzi in crescita e tempi di vendita in calo
Sul fronte dei valori, nei primi mesi del 2026 si conferma la tendenza al rialzo: nei 13 mercati intermedi le abitazioni in ottimo stato segnano un +2,3%, mentre quelle in buono stato crescono del +2,7%. Interessante notare come la crescita sia più sostenuta nella fascia delle abitazioni meno pregiate, a segnalare una domanda che si sposta verso segmenti più accessibili.
Il mercato mostra anche segnali di maggiore liquidità: i tempi medi di vendita si attestano intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio in trattativa dell’8,6%. Un livello contenuto, indice di un’offerta che viene assorbita con relativa rapidità.
Locazioni: un milione di contratti e rendimenti all’8,4%
Il mercato degli affitti conferma la sua vivacità. Nel 2025 in Italia sono stati registrati oltre 1 milione di contratti di locazione, in crescita dell’1,4% rispetto al 2024. I canoni sono aumentati mediamente del +3,4%, sostenuti da una domanda ancora molto attiva e da una persistente carenza di offerta di qualità. Le restrizioni sugli affitti brevi hanno riportato sul mercato qualche immobile, ma in quantità non sufficiente a riequilibrare la situazione.
Per gli investitori, i numeri sono interessanti: il rendimento totale medio lordo annuo nel segmento abitativo si è attestato all’8,4%, composto da un rendimento da locazione del 5,7% e da una rivalutazione del capitale del 2,7%. I tempi medi per concludere un contratto di affitto sono di appena 1,6 mesi, a conferma della forte pressione della domanda.
Le previsioni fino al 2028: crescita più lenta ma mercato stabile
Guardando avanti, Nomisma disegna uno scenario di rallentamento controllato. Per il 2026 le compravendite residenziali dovrebbero crescere a un ritmo più contenuto (+1,8%), attestandosi intorno alle 783.000 transazioni, per poi stabilizzarsi a circa 780.000 nel 2027 e 782.000 nel 2028.
Anche i prezzi rallenteranno: +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027 e +0,4% nel 2028 in termini nominali. In termini reali, i valori si attesterebbero sotto il -1%, un dato che riflette l’effetto erosivo dell’inflazione.
Sul fronte mutui, le erogazioni di nuovi contratti dovrebbero passare dai 49,8 miliardi del 2025 a 52,8 miliardi nel 2026, con una crescita graduale fino ai 54 miliardi nel 2028.
Il peso dell’incertezza globale
A inserire una nota di cautela nel quadro complessivamente positivo è Lucio Poma, Chief Economist di Nomisma, che colloca il mercato immobiliare all’interno di uno scenario macroeconomico complesso e per molti versi inedito. Il PIL italiano è atteso a un contenuto +0,7% nel 2026, l’inflazione mantiene una componente core difficilmente comprimibile attraverso le sole politiche economiche, e il prezzo degli energetici sospinto dalle tensioni geopolitiche internazionali continua a esercitare pressioni al rialzo sui costi di costruzione, con ricadute dirette sul valore dei materiali, in primo luogo l’alluminio.
In questo contesto, le famiglie adottano un atteggiamento di maggiore prudenza. Non si tratta di una rinuncia strutturale alla casa di proprietà quanto piuttosto di una scelta di attesa: secondo Poma, le decisioni non vengono annullate, ma differite, in attesa di una maggiore stabilizzazione del quadro di riferimento.
Cosa significa per chi investe in immobili da reddito
In questo contesto, il segmento degli immobili destinati alla locazione mantiene una posizione di forza. Con rendimenti lordi che si avvicinano al 9% e tempi di affitto ridottissimi, investire in residenziale da reddito continua a rappresentare una delle scelte più solide per chi cerca stabilità e flusso di cassa. Il rallentamento delle compravendite potrebbe anzi alimentare ulteriormente la domanda di affitti, con effetti positivi sui canoni e sull’occupazione degli immobili.
Il quadro tracciato da Nomisma conferma che, al netto delle turbolenze esterne, il mattone italiano resta un asset difensivo e redditizio, a patto di sapere dove e come posizionarsi.
Il punto di vista di Rent2Cash
I dati del primo Osservatorio Nomisma 2026 confermano quello che in Rent2Cash osserviamo ogni giorno: il mercato degli affitti è strutturalmente solido, e lo rimarrà. Un milione di contratti registrati nel 2025, canoni in crescita del 3,4%, rendimenti lordi all’8,4% e tempi di locazione di appena 1,6 mesi non sono numeri casuali, sono il riflesso di uno squilibrio cronico tra domanda e offerta che non accenna a risolversi.
In uno scenario in cui le compravendite rallentano e le famiglie rimandano l’acquisto della casa per prudenza, la pressione sul mercato degli affitti è destinata ad aumentare ulteriormente. Chi ha già un immobile da reddito, o sta valutando di investire, si trova oggi in una posizione di vantaggio: l’asset si rivaluta, il canone cresce e la domanda di inquilini non manca.
Fonte: Nomisma – 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026
