Quando un conduttore smette di pagare il canone di un immobile a uso commerciale, il locatore ha diritto ad avviare lo sfratto per morosità. Tuttavia, rispetto agli immobili abitativi, la procedura ha alcune peculiarità, sia nei termini minimi sia nella possibilità di difesa dell’inquilino.
In questa guida vedremo:
Quando è possibile sfrattare un inquilino commerciale moroso
Il ritardo nel pagamento del canone è la causa più frequente di sfratto nella locazione commerciale.
Ma a differenza dell’abitativo, basta un solo canone scaduto e non pagato entro i termini per giustificare legalmente l’avvio della procedura.
📌 Il contratto commerciale (es. 6+6 anni o uso diverso) non gode del termine di grazia automatico, salvo casi eccezionali.
Quanti canoni non pagati servono per sfrattare?
In teoria: anche 1 solo canone in ritardo può giustificare lo sfratto. In pratica: i tribunali valutano caso per caso, considerando:
- entità della morosità;
- periodicità dei mancati pagamenti;
- eventuali solleciti o accordi verbali.
Come funziona la procedura di sfratto per morosità commerciale
- Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida.
- Notifica all’inquilino tramite ufficiale giudiziario.
- Udienza davanti al giudice: se il conduttore non si oppone, viene emessa la convalida, se si oppone, si apre un giudizio ordinario.
- Il locatore può iscrivere a ruolo la procedura per avviare: notifica del precetto, accesso dell’ufficiale giudiziario, ed eventuale sfratto esecutivo.
Tempi medi dello sfratto commerciale
| Fase | Tempo stimato |
| Notifica intimazione → udienza | 20–40 giorni |
| Convalida → precetto | 10 giorni |
| Precetto → primo accesso ufficiale | 30–60 giorni |
| Secondo accesso (se necessario) | 15–30 giorni |
⏱️ In media, lo sfratto completo richiede 90–120 giorni, ma può estendersi fino a 6 mesi se serve la forza pubblica.
Il conduttore può difendersi?
Sì, ma ha meno tutele rispetto all’abitativo. Può:
- dimostrare inesattezze nei conteggi del canone;
- opporsi alla convalida se ci sono vizi formali nella notifica;
- provare inadempienze del locatore (es. mancata manutenzione, inagibilità).
Tuttavia: non ha diritto al termine di grazia automatico, la morosità anche parziale viene punita più severamente
Locazione commerciale e morosità: differenze principali
| Aspetto | Abitativa | Commerciale |
| Minimo canoni impagati | ≥ 2 mensilità | anche 1 solo canone |
| Termine di grazia | Sì, max 90 gg (art. 55 L.392/78) | Solo in casi rari |
| Durata contratto | 4+4 | 6+6 (standard) |
| Difese in giudizio | Più tutele per l’inquilino | Più rigore verso il conduttore |
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❓FAQ
❓Quanto tempo ho per sfrattare un inquilino commerciale moroso?
Puoi avviare subito la procedura appena è scaduto anche un solo canone non pagato.
❓L’inquilino ha diritto a un termine di grazia?
Solo in casi eccezionali e a discrezione del giudice. Non è garantito per legge.
❓Posso cumulare morosità e finita locazione?
Sì. È possibile intimare lo sfratto per più motivi contemporaneamente.
❓È più facile sfrattare in ambito commerciale?
Dal punto di vista legale, sì: la procedura è più rapida e meno protettiva per il conduttore.
