Per la prima volta la Spagna supera UK e Germania nel ranking degli investitori. Il settore Living si conferma il più attrattivo. Q1 2026 a 53 miliardi di euro. Una lettura dei dati CBRE in chiave locatore.
Nel primo trimestre 2026 gli investimenti immobiliari in Europa hanno raggiunto i 53 miliardi di euro, in crescita del 3% rispetto allo stesso periodo del 2025. È il segnale che gli analisti aspettavano da due anni: il mercato è uscito dalla fase di attesa ed è tornato a muoversi. A livello globale, il quadro è ancora più netto: quasi tre quarti degli investitori istituzionali dichiarano di voler aumentare gli acquisti immobiliari nel 2026, sostenuti da prezzi più stabili e fondamentali in miglioramento.
Il dato emerge dall’European Investor Intentions Survey 2026 di CBRE, l’indagine annuale che raccoglie le intenzioni di investimento di circa 700 investitori istituzionali europei.
Il sentiment: dalla cautela alla ripartenza
Per la prima volta dal 2022, il sentiment degli investitori europei è positivo. L’89% degli intervistati dichiara che aumenterà o manterrà stabile la propria attività di acquisto nel 2026. Una percentuale che, in un settore che ha vissuto due anni di paralisi, segna un cambio di passo difficile da ignorare.
CBRE descrive un mercato in cui prezzi stabilizzati, costo del debito in calo e maggiore disponibilità di capitale stanno riallineando le aspettative tra venditori e compratori. Il classico bid-ask spread, il divario tra cosa chiede chi vende e cosa offre chi compra, che ha bloccato il settore per quasi tre anni, si sta finalmente chiudendo.
I numeri raccontano un cambio di fase preciso:
- Capitale pronto a essere deployato: i fondi che hanno raccolto risorse nel 2025 dichiarano forte intenzione di investire nel 2026.
- Ritorno dell’interesse per gli asset core: dopo anni di prevalenza delle strategie value-add, l’interesse per il core sta crescendo, sostenuto dalle aspettative di crescita dei canoni.
- Strategie miste: core plus e value-add restano dominanti, ma il mix complessivo è più equilibrato di quanto non fosse nel 2024.
Tradotto: dopo una lunga attesa, gli investitori stanno tornando a muoversi, e lo fanno con maggiore selettività e maggiore convinzione.
La sorpresa Spagna: per la prima volta davanti a UK e Germania
Il dato più discusso del survey è geografico. Per la prima volta nella storia dell’indagine CBRE, la Spagna è il Paese più attrattivo d’Europa per gli investimenti immobiliari, davanti a Regno Unito e Germania.
Non è un episodio congiunturale. È il risultato di una combinazione di fattori strutturali: tenuta macroeconomica superiore alla media europea, fondi UE per le infrastrutture, domanda turistica trasformata da stagionale ad annuale, capitale internazionale in arrivo da Nord Europa, UK, Nord America e Medio Oriente.
Madrid e Barcellona restano i due poli principali, ma l’interesse si sta estendendo all’arco mediterraneo, con la combinazione di rendimento, crescita e qualità della vita che funziona da magnete per investitori istituzionali e privati.
Per il mercato italiano questo dato è un campanello d’attenzione, non un segnale negativo. Significa che il capitale internazionale ha alternative reali, e che attrarre investimenti richiede asset di qualità, gestiti con standard professionali e leve finanziarie evolute.
Living e logistica: dove si concentra il capitale
Sul fronte settoriale, il survey CBRE conferma una tendenza che si stava consolidando da tempo. Il Living è per il secondo anno consecutivo il settore più preferito dagli investitori europei: il 34% degli intervistati lo indica come asset target principale. Insieme alla logistica, raccoglie la maggior parte delle intenzioni di investimento per il 2026.
I dati sui flussi reali del primo trimestre confermano le intenzioni. Nel Q1 2026 il Living ha attratto il 26% degli investimenti immobiliari europei totali, con volumi cresciuti del 20% a 13,5 miliardi di euro. L’office si è ripreso a 10,7 miliardi (+6%), retail e logistica si sono attestati rispettivamente a 7,8 e 7,3 miliardi. Il dato più sorprendente arriva però dall’healthcare, che ha registrato un balzo del 150% a 4,5 miliardi: un segnale chiaro di come gli investitori stiano cercando asset con domanda strutturale e protezione dall’inflazione.
Le ragioni della preferenza per il Living sono strutturali:
- Vincoli di offerta: in tutta Europa la nuova produzione residenziale è inferiore alla domanda, e questo sostiene canoni e rendimenti.
- Domanda resiliente: urbanizzazione, mobilità professionale e cambio dei modelli abitativi continuano a spingere il segmento residenziale, soprattutto nelle città principali.
- Crescita organica dei canoni: in un contesto di yield compressi, è proprio l’aumento dei canoni di locazione a generare la performance.
Office e retail mostrano segnali di ripresa, ma su basi più selettive. Gli alternative, dai data center allo student housing, restano in forte crescita ma su volumi ancora limitati rispetto ai settori principali.
Cosa significa questo per i locatori italiani
I dati CBRE delineano uno scenario che ha implicazioni precise per chi possiede immobili in locazione in Italia, sia che si tratti di piccoli portafogli sia di patrimoni strutturati.
Primo: il valore dei flussi da locazione è in crescita
In un mercato in cui il rendimento si genera prevalentemente attraverso la crescita dei canoni, chi ha già asset locati con tenant solidi parte da una posizione di vantaggio. Non serve costruire o acquisire: serve gestire bene quello che si ha.
Secondo: la concorrenza istituzionale si fa più seria
I grandi fondi che si stanno muovendo sul Living europeo arrivano anche in Italia, come dimostra l’espansione del Built-to-Rent a Milano, Roma e Torino. Per il proprietario privato e per le società immobiliari di medie dimensioni, questo non è una minaccia ma uno stimolo a professionalizzare la gestione.
Terzo: la finanza alternativa diventa una leva
Quando il capitale torna a muoversi e le opportunità si aprono, la velocità di esecuzione fa la differenza. Aspettare di incassare i canoni mese dopo mese, oppure passare per i tempi del credito bancario tradizionale, può significare perdere finestre di mercato che si chiudono in poche settimane.
Il punto di vista di Rent2Cash
Il survey CBRE fotografa un mercato europeo che entra in una fase nuova: il capitale sta tornando, le strategie si stanno definendo, le geografie si stanno ridisegnando.
Per chi possiede immobili in locazione in Italia, il messaggio è duplice. Da un lato, il valore dei flussi da locazione è strutturalmente in crescita, e questo conferma che l’affitto è una classe di investimento solida e da gestire con strumenti professionali. Dall’altro, in una fase in cui il mercato premia la velocità e la capacità di cogliere opportunità, avere accesso a capitale immediato non è più un’opzione di emergenza, ma una leva strategica.
Fonte:
- CBRE European Investor Intentions Survey 2026 (febbraio 2026).
- CBRE press release Q1 2026 – Alternatives Continue to Attract Largest Share of Capital across Europe (28 aprile 2026).
- CBRE 2026 Global Investor Intentions Survey.
