A fine aprile Cushman & Wakefield ha pubblicato l’Italy MarketBeat Q1 2026, la rilevazione trimestrale sui mercati di investimento immobiliare commerciale italiano. Il primo trimestre 2026 ha chiuso con 3,05 miliardi di euro di investimenti complessivi, capitali internazionali al 65% del totale, retail come comparto leader del trimestre con il 33% dei volumi (circa 1 miliardo) e crescita del 75% rispetto al Q1 2025, prime yield in compressione sul segmento di alta qualità, conferma del trend di ripresa progressiva avviato nel 2024 con un quadro 2026 che si apre con prospettive più stabili, miglior visibilità sui rendimenti e un ambiente di finanziamento più favorevole.
Il quadro generale Q1 2026: 3,05 miliardi di investimenti, 65% capitali internazionali
L’Italy MarketBeat Q1 2026 di Cushman & Wakefield colloca il mercato italiano dell’immobiliare commerciale in posizione di crescita strutturale dopo il rallentamento del 2023-2024. I 3,05 miliardi di euro di investimenti complessivi del trimestre rappresentano una performance solida, anche se inferiore al picco trimestrale del Q4 2025 (4,6 miliardi). Il dato Q4 2025 era stato sostenuto da operazioni straordinarie nei comparti Retail e Industrial & Logistics, e l’assestamento del Q1 2026 è coerente con la stagionalità tipica dei volumi trimestrali nel real estate commerciale italiano.
Il dato di maggior rilievo strutturale del trimestre è la composizione dei volumi per provenienza del capitale. Il 65% degli investimenti Q1 2026 è riconducibile a capitali transfrontalieri, in crescita rispetto al 58% del Q4 2025. È la conferma di una direzione di mercato chiara: gli investitori istituzionali internazionali stanno tornando sull’immobiliare italiano con flussi crescenti, e l’Italia si conferma destinazione attrattiva nel ranking europeo degli investimenti commerciali.
Il dato Cushman è coerente con le rilevazioni di altri osservatori sullo stesso trimestre. JLL Italia ha indicato 3,5 miliardi sullo stesso periodo per un perimetro più ampio che include alcune asset class non monitorate da Cushman, Idealista ha riportato 2,99 miliardi per il segmento istituzionale residenziale e commerciale combinato. La triangolazione tra le tre rilevazioni conferma il quadro: investimenti italiani Q1 2026 nell’ordine di 3-3,5 miliardi a seconda del perimetro, capitali internazionali oltre il 60%, trend di crescita rispetto al Q1 2025.
Le asset class del trimestre per peso percentuale
I 3,05 miliardi di euro del Q1 2026 si distribuiscono con concentrazione marcata su retail e alternatives, mentre i comparti tradizionali office e industrial assumono un peso ridotto rispetto alle medie storiche.
- Retail: 33% dei volumi, circa 1 miliardo di euro, in crescita del 75% rispetto al Q1 2025.
- Alternatives (data center, healthcare, senior living, student housing): in forte crescita rispetto al Q1 2025.
- Industrial & Logistics: circa 15% dei volumi.
- Hospitality: circa 14% dei volumi.
- Office: circa 13% dei volumi.
La concentrazione su retail e alternatives segna una rottura rispetto agli equilibri storici dell’investimento commerciale italiano, dove office e logistics avevano dominato negli ultimi cinque-sei trimestri. È un’inversione tematica che richiede una lettura specifica per ciascun comparto.
Retail leader del trimestre con il 33% dei volumi, prime locations resistenti
Il retail italiano nel Q1 2026 ha registrato una performance straordinaria nel ranking dei comparti per volumi di investimento. Con circa 1 miliardo di euro raccolti e una crescita del 75% rispetto al primo trimestre del 2025, il segmento ha guadagnato il primato del trimestre, ribaltando la tendenza recente che vedeva office e logistics come comparti leader.
Il rimbalzo retail è il risultato di una combinazione di fattori: chiusura di alcune operazioni di rilevanza nel segmento out-of-town shopping centers, ritrovata attrattività dei centri commerciali prime dopo il rallentamento post-pandemia, rinnovato interesse del capitale internazionale (Italia e Spagna in salita nel ranking europeo del retail con volumi rispettivamente +11% e +43% rispetto al Q1 2025), assenza di stress sul lato dei tassi che ha reso accessibili nuove operazioni di leverage.
Prime locations e canoni di riferimento
I canoni di riferimento delle high street retail italiane si confermano tra i più alti d’Europa per le prime locations dei due principali centri.
- Milano prime retail: canone di riferimento a 20.000 euro al metro quadro all’anno per le vie del lusso (Via Monte Napoleone, Via della Spiga, Quadrilatero della moda).
- Roma prime retail: canone di riferimento a 16.000 euro al metro quadro all’anno per Via Condotti e dintorni del Tridente.
Sono livelli sostanzialmente stabili rispetto a fine 2025 e che confermano la resilienza della domanda per le prime locations italiane. La vacancy nelle vie principali resta bassa, le rotazioni dei tenant sono frequenti ma non strutturali, i contratti tendono a essere stipulati con durate medio-lunghe e con clausole di indicizzazione standard.
Cosa traina la domanda retail nel 2026
I tre cluster di domanda più dinamici sui retail prime italiani nel Q1 2026 sono lifestyle, sportswear e beauty. È un’evoluzione coerente rispetto al pattern degli anni precedenti, con peso crescente delle categorie esperienziali rispetto al fashion tradizionale.
Il lifestyle include brand di abbigliamento casual premium, accessori non-fashion, prodotti per la casa e il design, food retail premium. È un cluster in crescita strutturale legato all’evoluzione dei consumi delle generazioni più giovani verso il quotidiano premium.
Lo sportswear ha consolidato il proprio peso nelle high street italiane negli ultimi 5 anni, con brand internazionali (Nike, Adidas, Lululemon, On) che hanno aperto flagship store nelle prime locations milanesi e romane. Il segmento è sostenuto sia dai consumi di moda funzionale sia dalle dinamiche di crescita del fitness e dello sport amatoriale.
Il beauty è in fase espansiva forte, con la categoria skincare e profumeria che continua a crescere nei prime retail europei. Brand di lusso (Dior, Chanel, Hermès Parfums) e nuovi player accessibili (Sephora flagship, brand asiatici emergenti) stanno occupando metratura premium nelle high street italiane.
Office Milano e Roma: bipolarizzazione tra prime e periferie
Il mercato office italiano nel Q1 2026 ha confermato il pattern di forte bipolarizzazione tra immobili prime nei centri di Milano e Roma e immobili secondari nelle periferie e nei quartieri direzionali secondari. La domanda di locazione resta selettiva e concentrata sul core, con vacancy in crescita progressiva nelle aree non centrali.
La domanda concentrata sul prime di Milano e Roma
Cushman documenta che la domanda office nel Q1 2026 è rimasta solida sulle prime locations di Milano (Porta Nuova, Centro Storico, City Life) e Roma (EUR, Tridente, Parioli). Le occupancy degli immobili Grade A nei centri sono mantenute alte, i tempi di locazione sono ridotti, i canoni hanno tenuto le posizioni acquisite nei trimestri precedenti.
Le aziende che ricercano spazi office in Italia nel 2026 sono prevalentemente: multinational corporations con sede italiana in espansione, società finanziarie e legali che ricercano flagship office come strumento di employer branding, fondi di investimento e family office in espansione che richiedono spazi di rappresentanza.
Le difficoltà dei mercati office secondari
La controparte della concentrazione sul prime è la debolezza dei mercati office secondari. Gli immobili in periferia, nei distretti direzionali fuori dai centri storici e in alcuni quartieri di Milano e Roma di seconda fascia stanno registrando: vacancy in crescita, tempi di locazione allungati, canoni in revisione verso il basso, conversioni progressive verso altre destinazioni d’uso (residenziale, ricettività, mixed-use).
Per il proprietario di office secondari, la regola operativa del 2026 è duplice: nel breve valutare il riposizionamento del bene (ristrutturazione di qualità, certificazioni energetiche, ammodernamento degli impianti) per recuperare attrattività; nel medio considerare l’alternativa della conversione di destinazione d’uso, dove urbanisticamente possibile.
Industrial & Logistics: 811k metri quadri assorbiti, Lombardia e Piemonte al 66%
Il comparto industrial e logistica nel Q1 2026 ha registrato un’accelerazione marcata della domanda di assorbimento. Le rilevazioni cross-fonte (Cushman + BNP Paribas Real Estate per il dettaglio logistics) indicano un assorbimento di circa 811.000 metri quadri, in crescita del 69% rispetto al primo trimestre 2025.
La crescita è geograficamente concentrata: Lombardia e Piemonte hanno catturato circa il 66% dei volumi assorbiti, rafforzando il ruolo del Nord Italia come hub logistico nazionale. La concentrazione segue la geografia industriale del Paese (asse Torino-Milano-Verona-Padova come backbone della logistica italiana) e l’evoluzione delle reti di distribuzione di e-commerce e retail.
Per il segmento istituzionale dell’investimento logistico, il trimestre ha visto compressioni dei rendimenti prime sui core asset (logistica di nuova generazione, automatizzata, in posizioni strategiche del Nord), mentre la logistica secondaria (immobili di vecchia generazione, periferici, con specifiche datate) resta in difficoltà.
Hospitality: il momento d’oro continua, Roma e Venezia traino
Il segmento hospitality italiano sta vivendo un ciclo di forte espansione dell’investimento istituzionale che si è consolidato nel 2025 e prosegue nel 2026. Le rilevazioni Cushman per il primo semestre 2025 indicavano oltre 1,5 miliardi di euro di investimenti hospitality italiani, in crescita dell’85% rispetto al primo semestre 2024. Roma e Venezia hanno concentrato circa il 46% dei volumi nazionali.
Il dato semestrale del 2025 è significativo perché segna un rimbalzo strutturale rispetto al periodo 2023-2024, quando il comparto hospitality aveva sofferto il rallentamento generale degli investimenti commerciali. Il rimbalzo è guidato da: ritorno della domanda turistica internazionale ai livelli pre-pandemia (e oltre per i circuiti del lusso), apertura di nuovi flagship hotel dei principali brand internazionali (Bulgari, Six Senses, Mandarin Oriental, Aman, Rosewood), domanda di trophy assets da parte di family office e fondi sovrani.
Per il Q1 2026 il comparto si conferma in posizione di forza, con circa il 14% dei volumi trimestrali. La concentrazione geografica resta sulle quattro destinazioni iconiche italiane: Roma e Venezia in testa, seguite da Firenze e Milano. Le destinazioni mare (Costiera Amalfitana, Capri, Costa Smeralda) si confermano stabilmente attrattive per le acquisizioni di hotel di lusso, con prezzi al metro quadro che in alcuni casi superano quelli delle prime locations urbane.
Capitali internazionali al 65%: chi compra l’immobiliare italiano
La quota di capitali transfrontalieri sui volumi di investimento Q1 2026 è del 65%, in crescita rispetto al 58% del Q4 2025 e in linea con i livelli più alti degli ultimi cinque anni. Per inquadrare il dato è utile capire chi sono questi investitori internazionali e cosa stanno comprando.
La geografia del capitale internazionale
I principali bacini di origine del capitale che ha investito nell’immobiliare commerciale italiano nel Q1 2026 sono Stati Uniti, Regno Unito, Germania, Francia, fondi sovrani del Medio Oriente, fondi pensione canadesi e nord-europei, e con peso crescente investitori asiatici (Singapore, Hong Kong, Corea del Sud).
Gli Stati Uniti restano il singolo paese di origine più importante, con presenza di fondi private equity globali (Blackstone, Brookfield, KKR), REIT specializzati per asset class, family office e investitori istituzionali. Il Regno Unito storicamente domina il segmento hospitality e office prime. La Germania è particolarmente attiva su retail e logistics. La Francia su office e residenziale prime in chiave living. Il Medio Oriente concentra l’attenzione su trophy assets in destinazioni iconiche.
Cosa privilegia il capitale internazionale
Le preferenze del capitale internazionale Q1 2026 confermano i pattern degli anni precedenti, con accentuazione del peso del retail e degli alternatives a discapito dell’office tradizionale.
I segmenti più richiesti sono: retail prime in high street e shopping centers di qualità, hospitality di lusso in destinazioni iconiche, logistics core in posizioni strategiche del Nord, alternatives in tutte le sue componenti emergenti (data center, healthcare, senior living, student housing, build-to-rent residenziale). L’office prime mantiene attrattività ma con maggiore selettività che in passato; l’office secondario è sostanzialmente fuori dal radar del capitale istituzionale.
Confronto Q4 2025 vs Q1 2026: dal picco trimestrale all’assestamento
Il confronto sequenziale tra il Q4 2025 (4,6 miliardi di investimenti, ultimo trimestre dell’anno) e il Q1 2026 (3,05 miliardi) mostra un calo del 34% trimestre su trimestre. È un movimento fisiologico e in linea con la stagionalità del real estate commerciale italiano: i quarti trimestri concentrano la chiusura di operazioni rimandate durante l’anno e i deal di fine periodo, i primi trimestri partono tipicamente da volumi più contenuti per poi crescere verso il Q2 e il Q3.
Letto in chiave anno su anno, il dato Q1 2026 conferma il trend di crescita strutturale dell’investimento commerciale italiano avviato nel 2024. Il quadro complessivo è quindi positivo: la curva degli investimenti annuali è in crescita, la composizione dei volumi sta migliorando (più capitale internazionale, più asset class in espansione), il mercato si avvicina al 2026 con prospettive più stabili e con un ambiente di finanziamento più favorevole rispetto al biennio 2023-2024.
Cosa aspettarsi nei prossimi trimestri 2026
L’outlook Cushman per il resto del 2026 indica continuità della direzione di crescita. I fattori che sostengono la previsione positiva sono: stabilizzazione dei tassi BCE (la prossima riunione è l’11 giugno, con il mercato che sconta possibili rialzi misurati a giugno e settembre), graduale ritorno della liquidità verso il real estate dopo anni di rotation su asset alternativi, pipeline di operazioni in lavorazione e annunciate, attrattività italiana come destinazione di flat tax per neo-residenti.
I fattori di rischio principali restano: instabilità geopolitica internazionale, eventuali tensioni sui tassi BCE oltre le aspettative, debolezza della domanda finale di consumo che potrebbe rallentare i retail in fase di consolidamento, rischio di concentrazione settoriale eccessiva su alternatives e retail.
Cosa significa per chi possiede patrimonio commerciale italiano
Tre letture operative emergono dall’Italy MarketBeat Q1 2026 di Cushman per chi possiede o sta valutando di investire in patrimonio commerciale italiano.
Il capitale internazionale è tornato e sta crescendo. Con il 65% degli investimenti Q1 2026 di provenienza transfrontaliera, il pool di possibili acquirenti per asset di qualità si è ampliato significativamente rispetto al biennio 2023-2024. Per chi possiede asset commerciali italiani e sta valutando una possibile dismissione o ricapitalizzazione, il momento è strutturalmente più favorevole degli ultimi anni. Il prezzo che è ragionevole aspettarsi su un asset Grade A in prime location è in linea con le valutazioni del 2018-2019, prima del periodo di compressione del 2023.
La selettività sul prime è la regola del 2026. Cushman conferma che la domanda istituzionale Q1 2026 è concentrata sugli asset di qualità in posizioni prime, mentre l’asset secondario fatica. Per chi possiede portafogli misti (prime + secondario), la differenza di valutazione tra le due categorie si sta ampliando. La regola operativa è investire sui beni prime per consolidare la posizione di mercato, e valutare il riposizionamento o la conversione di destinazione d’uso per i beni secondari.
La rotazione tematica retail-hospitality-alternatives merita attenzione strategica. Il primato del retail nel Q1 2026, la crescita strutturale dell’hospitality e l’accelerazione degli alternatives indicano dove il capitale istituzionale sta dirigendo la domanda. Per chi gestisce portafogli commerciali italiani, queste tre asset class meritano valutazione di ingresso o di rafforzamento. L’office tradizionale invece va affrontato con cautela e selettività estrema, riservando esposizione solo al prime di Milano e Roma.
FAQ sull’Italy MarketBeat Q1 2026 di Cushman & Wakefield
Quanto ha investito il mercato istituzionale italiano nel Q1 2026?
Secondo l’Italy MarketBeat Q1 2026 di Cushman & Wakefield, gli investimenti commerciali istituzionali in Italia nel primo trimestre 2026 sono stati 3,05 miliardi di euro. Altri osservatori (JLL Italia 3,5 miliardi, idealista 2,99 miliardi) confermano la fascia 3-3,5 miliardi a seconda del perimetro misurato.
Qual è stato il comparto leader del Q1 2026?
Il retail. Con circa 1 miliardo di euro raccolti e una crescita del 75% rispetto al Q1 2025, il retail ha guadagnato il 33% dei volumi del trimestre, primo posto tra le asset class del primo trimestre 2026.
Quanto pesano i capitali internazionali sul mercato italiano?
Il 65% degli investimenti commerciali italiani nel Q1 2026 è riconducibile a capitali transfrontalieri, in crescita rispetto al 58% del Q4 2025. È il livello più alto degli ultimi cinque anni e conferma la direzione di rafforzamento dell’interesse internazionale per l’immobiliare italiano.
Quali sono i canoni di riferimento del retail prime a Milano e Roma?
Le prime locations retail di Milano (Via Monte Napoleone, Via della Spiga, Quadrilatero) registrano canoni di riferimento a 20.000 euro al metro quadro all’anno. Le prime locations di Roma (Via Condotti e Tridente) sono a 16.000 euro al metro quadro all’anno. Livelli stabili rispetto a fine 2025.
Come si è comportato l’office milanese nel Q1 2026?
L’office prime di Milano (Porta Nuova, Centro Storico, City Life) ha mantenuto domanda solida e canoni stabili. L’office secondario fuori dai centri direzionali principali è invece in difficoltà, con vacancy in crescita e canoni in revisione. La bipolarizzazione tra prime e secondario si è accentuata rispetto ai trimestri precedenti.
Conviene investire in immobiliare commerciale italiano nel 2026?
Cushman non fornisce raccomandazioni di investimento. I dati di mercato indicano che il 2026 si apre con prospettive di stabilità, ritorno del capitale internazionale e ambiente di finanziamento più favorevole rispetto agli ultimi due anni. Per qualsiasi decisione individuale, il calcolo del rendimento atteso sul caso specifico (zona, asset class, tipo di operazione, struttura del leverage) resta il passaggio decisivo.
Conclusioni
L’Italy MarketBeat Q1 2026 di Cushman & Wakefield restituisce un mercato dell’immobiliare commerciale italiano in posizione di crescita strutturale: 3,05 miliardi di investimenti trimestrali, 65% di capitali transfrontalieri, retail come comparto leader con il 33% dei volumi e crescita del 75% anno su anno, hospitality in espansione consolidata, logistics con assorbimento in forte crescita nel Nord Italia, office bipolarizzato tra prime resiliente e secondario in difficoltà. Le rilevazioni Cushman si confermano coerenti con quelle degli altri osservatori (JLL Italia, idealista, BNP Paribas Real Estate) sullo stesso trimestre, e il quadro complessivo è di un mercato in fase di consolidamento positivo dopo il rallentamento del 2023-2024.
Per chi possiede patrimonio commerciale italiano, l’indicazione strategica è chiara: il capitale internazionale è tornato e sta crescendo, la selettività sul prime è la regola del 2026, le asset class in espansione (retail, hospitality, alternatives) meritano valutazione di rafforzamento, l’office secondario richiede riposizionamento o conversione di destinazione d’uso. L’outlook di Cushman per il resto del 2026 conferma la direzione positiva, con i fattori di rischio concentrati sulla geopolitica internazionale e sulle eventuali tensioni sui tassi BCE oltre le aspettative correnti.
Fonti
- Cushman & Wakefield — Italy MarketBeat Q1 2026 (Investment, Office, Retail, Industrial & Logistics, Hospitality)
- Cushman & Wakefield — Italy Outlook 2026
