C’è un settore immobiliare che negli ultimi due anni non ha smesso di crescere. Non gli uffici, non la logistica, non il retail. Il Living è diventato la prima asset class in Europa per investimenti diretti, e i dati del 2025 confermano che si tratta di un cambiamento strutturale, non di un ciclo favorevole.
La nuova mappa degli investimenti: 62 miliardi e un 30% da record
Il settore Living ha rappresentato il 30% degli investimenti diretti immobiliari nell’area EMEA nel 2025, confermandosi la principale asset class del continente per il secondo anno consecutivo.
Le transazioni private totali hanno raggiunto 62,2 miliardi di euro, in crescita del 22% rispetto all’anno precedente. Le operazioni sopra i 500 milioni di euro hanno più che raddoppiato i volumi rispetto al 2024 (+118%), raggiungendo il livello più alto dal 2021. Gli investimenti in entity deal sono cresciuti del 168%, mentre gli acquisti di portafogli esistenti (standing stock) sono saliti del 20%.
Per il 2026, JLL stima una crescita media annua stabile tra il 10% e il 15%, con volumi supportati dai grandi platform deal, dal ritorno del capitale core sui mercati maturi e dalla progressione dello student housing nei mercati emergenti.
UK e Germania in testa. Nuovi mercati emergenti
Due terzi dei guadagni di volume sono arrivati dal Regno Unito, salito a 22 miliardi di euro e al 37% del totale EMEA. La Danimarca ha contribuito al 13% dell’incremento, grazie all’afflusso di capitale internazionale sullo student housing. La Germania si è attestata a 9,7 miliardi, in fase di consolidamento dopo anni complessi.
Mercati con normative particolarmente restrittive, come Irlanda e Paesi Bassi, hanno limitato la crescita, sebbene cambiamenti regolatori in entrambi i Paesi supportino maggiori investimenti nel 2026.
Sul fronte dei sub-settori, la diversificazione è la tendenza più significativa degli ultimi dodici mesi. Il comparto che ha cresciuto di più in assoluto sono state le case di cura: +165% anno su anno, con circa 14,4 miliardi investiti, trainate da grandi operatori sanitari quotati statunitensi che hanno potuto acquistare a scala grazie a performance solide e crescita costante del valore azionario.
Lo student housing PBSA ha registrato un incremento del 52% nel 2025. Per la prima volta, l’attività nell’Europa continentale ha superato il Regno Unito, crescendo del 65% contro l’11% del mercato britannico. I mercati con i tassi di crescita più elevati nell’ultimo quinquennio sono quelli con minore offerta privata di alloggi studenteschi e forte domanda di studenti internazionali, in particolare Portogallo, Italia e Spagna.
Capitali internazionali in accelerazione
Uno dei segnali più significativi del report JLL riguarda la provenienza dei capitali. Gli investitori internazionali hanno aumentato i propri volumi del 55% nel 2025, contro una crescita del 2% per il capitale domestico. Gli acquirenti americani hanno formato un terzo del totale degli investimenti, espandendosi soprattutto in UK e Spagna.
Il capitale intra-europeo cross-border ha raggiunto 6,9 miliardi (+19% anno su anno), anche se ancora al 63% al di sotto della media del periodo 2018-2022. Si intravedono segnali di maggiore aggressività da parte dei grandi landlord quotati europei: la tedesca Vonovia, dopo una pausa di tre anni, è tornata sul mercato a fine 2025.
La pipeline di nuovi fondi è in espansione. Il numero di nuovi fondi che puntano al Living è cresciuto del 47% nel 2025, anche il 4% più alto rispetto ai livelli del 2023. Le strategie value-added hanno rappresentato la maggioranza, con focus su nuove abitazioni e canoni accessibili. Una ripresa del capitale core è attesa nel 2026.
La crisi dell’offerta: ai minimi da vent’anni
L’offerta di nuove abitazioni in Europa è in caduta libera. Le consegne residenziali sono crollate dell’11% nelle grandi città europee nel 2024. Ci si aspetta un’ulteriore contrazione del 5% nel 2025 e ancora nel 2026. Al ritmo attuale, i volumi di nuove consegne nel 2026 rappresenterebbero circa la metà di quelli di vent’anni fa.
La causa è strutturale: l’impennata dei costi di costruzione e dei tassi di interesse degli anni scorsi ha scoraggiato lo sviluppo, e il ripristino della pipeline produttiva richiede anni. Nelle 20 principali città europee analizzate da JLL, il patrimonio immobiliare di proprietà istituzionale conta circa 7,5 milioni di abitazioni, ma rappresenta solo il 10% dello stock in affitto e il 3% del totale abitativo.
Questo deficit di offerta istituzionale è esattamente il motivo per cui i capitali continuano ad affluire: c’è una domanda strutturale insoddisfatta, e chi riesce a costruire o acquisire prodotto scalabile in questo contesto opera in un mercato con fondamentali molto solidi.
L’accessibilità ai minimi storici: quando l’affitto diventa insostenibile
La contrazione dell’offerta ha una conseguenza diretta sui canoni, e quindi sulle famiglie. La crescita media degli affitti sulle nuove locazioni ha accelerato a fine 2025, chiudendo l’anno al 5,2%, in aumento rispetto al 5% del 2024. I canoni nelle città europee assorbono oggi una quota di reddito superiore a qualunque livello precedentemente registrato: a fine 2025, questa quota aveva raggiunto il 31,9%.
Il 30% delle città europee richiede già più del 40% del reddito per l’affitto, soglia che corrisponde alla definizione UE di “housing overburden”. Il 60% delle città europee supera la soglia del 30%, considerata il limite di accessibilità sostenibile.
La risposta politica è arrivata a dicembre 2025, quando la Commissione Europea ha pubblicato il Piano Europeo per l’Abitazione Accessibile, con una serie di strategie per migliorare l’offerta e l’accessibilità, riconoscendo l’importanza del capitale privato di lungo periodo e cercando di garantire migliore accesso ai finanziamenti e un quadro per l’investimento privato.
L’Italia: dinamismo record, ma ancora ultima nella classifica europea
In questo contesto continentale, l’Italia è il mercato che cresce di più in termini relativi. Nel 2025 gli investimenti diretti nel Living hanno sfiorato il miliardo di euro, segnando un +40% rispetto ai 675 milioni del 2024. Le proiezioni per il 2026 indicano volumi a 1,25 miliardi. Nonostante la crescita, però, l’Italia resta all’ultima posizione tra le cinque principali economie europee. Scenari Immobiliari
Eppure la domanda locativa italiana è tutt’altro che debole. Nel 2025 sono stati stipulati oltre 1,33 milioni di nuovi contratti di locazione (+4,4% rispetto al 2024), per un volume complessivo di canoni superiore agli 11,4 miliardi di euro. Il canone medio mensile nazionale ha raggiunto i 655 euro. Quasi otto milioni di famiglie inquilini pagano annualmente 50 miliardi di euro di canoni, a cui si aggiungono 6,5 miliardi per le locazioni brevi.
I canoni sono in decisa crescita: i canoni medi nazionali sono aumentati del 5,15%, con dinamiche eterogenee. Il mercato ordinario di bassa qualità ha ceduto l’1,5%, mentre i mercati convenzionati legati ai nuovi Patti territoriali hanno registrato incrementi fino al 15%.
C’è però un segnale di cambiamento strutturale nelle tipologie contrattuali. Il contratto ordinario di lungo periodo sta perdendo centralità, coprendo oggi meno del 30% delle nuove stipule, un calo di 30 punti percentuali rispetto al 2015. I contratti agevolati per studenti rappresentano ormai il 7% del totale. Il mercato italiano sta attirando capitali transfrontalieri e private equity interessati a strategie di platform deal e asset ESG-compliant, visti come risposta sostenibile a una domanda di affitto in costante aumento. Le proiezioni per il 2026 indicano un consolidamento dei volumi con crescita inferiore all’1%, accompagnato da un ulteriore rincaro dei canoni superiore al 4%, con il valore medio nazionale che supererà i 95 euro/mq/anno.
I dati per città: Milano, Bologna, Genova e Roma
Milano si conferma il mercato più dinamico a livello nazionale, con oltre 84.500 nuove stipule nel 2025 (+13,8%). Rispetto al 2023, il numero di nuovi contratti per studenti e a canone concordato è quasi raddoppiato (+96%). Il capoluogo lombardo ha raggiunto i 200 euro/mq/anno (+10%), confermandosi la piazza più cara d’Italia.
Bologna ha raggiunto i 19.500 nuovi contratti con un incremento annuo superiore al 23%. La doppia vocazione turistica e universitaria ha però innescato una criticità strutturale: l’aumento dei canoni, saliti a 140 euro/mq, non è stato accompagnato da un’espansione dell’offerta disponibile, rendendo difficile l’accesso al centro per studenti e famiglie.
Genova mostra segnali di trasformazione profonda: con oltre 16.700 nuovi contratti (+9%), il capoluogo ligure ha registrato un’inversione della gerarchia tradizionale dei valori, con i canoni più elevati nelle zone semicentrali che superano quelli del centro storico. La città ha superato per la prima volta i 115 euro/mq, con un incremento decennale prossimo al 30%.
Anche Roma si mantiene su livelli elevati, attestandosi stabilmente sopra i 155 euro/mq/anno. Napoli, con canoni a 120 euro/mq, ha registrato una crescita del +16%, in linea con Bologna.
Cosa significa per chi possiede o gestisce immobili in locazione
Per le società immobiliari italiane e per gli operatori patrimoniali, i numeri del Living europeo portano un messaggio preciso: il residenziale da reddito non è più un investimento da cassetto da ottimizzare solo a fine ciclo.
I canoni stanno crescendo in tutta Europa, l’offerta è ai minimi da vent’anni, la domanda istituzionale è in accelerazione e anche in Italia i capitali stranieri iniziano a muoversi. Tutto questo significa che i contratti pluriennali che un operatore ha in portafoglio oggi hanno un valore di mercato che il sistema finanziario tradizionale ancora fatica a riconoscere — ma che i fondi internazionali stanno già prezzando nei loro modelli.
Le nostre considerazioni
I dati JLL confermano una tendenza che osserviamo sul mercato. Il capitale istituzionale si orienta verso il Living perché i contratti di locazione pluriennali offrono flussi stabili e prevedibili, una qualità che il mercato finanziario sa riconoscere e valorizzare. In Italia questo processo è ancora nelle fasi iniziali, non per assenza di domanda, ma per mancanza di strumenti finanziari adeguati alla struttura del nostro mercato.
Lo stock locativo italiano è frammentato, storicamente sottovalutato dal sistema del credito tradizionale e lontano dai modelli nordici o anglosassoni su cui si basano la maggior parte degli strumenti disponibili oggi. Colmare questo divario richiede soluzioni pensate specificamente per questa realtà.
Fonte: JLL EMEA Living 2026
