Quando un inquilino smette di pagare l’affitto e la procedura giudiziaria arriva alla fase finale, inizia il momento più concreto, e spesso più delicato, per il proprietario: l’esecuzione dello sfratto.
È il passaggio che consente di recuperare l’immobile, ma anche quello che ogni locatore preferirebbe evitare. Vediamo come funziona, quali sono i tempi medi e, soprattutto, come tutelarsi per non arrivare mai a questo punto.
Cos’è lo sfratto esecutivo e quando scatta
Lo sfratto esecutivo è la fase conclusiva della procedura di sfratto. Si verifica quando:
- il giudice ha convalidato lo sfratto per morosità;
- il locatore ha completato l’iscrizione a ruolo;
- l’inquilino non ha lasciato spontaneamente l’immobile.
A quel punto, il proprietario può chiedere la notifica del precetto di rilascio e fissare, tramite il tribunale, l’intervento dell’ufficiale giudiziario incaricato di liberare l’appartamento. È il momento in cui la procedura legale diventa concreta. Eppure, nella maggior parte dei casi, questo passaggio può essere evitato: basta una selezione iniziale più accurata dell’inquilino. Per aiutare i proprietari in questa fase, Rent2Cash ha preparato una guida gratuita su come trovare un inquilino affidabile con tutti i controlli pratici per capire se un potenziale conduttore è davvero puntuale e solvibile.
Come funziona l’esecuzione dello sfratto
Durante l’esecuzione, l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile con copia del provvedimento esecutivo, del precetto notificato e, se necessario, con un fabbro o la forza pubblica.
La procedura può richiedere più accessi:
- Primo accesso: L’inquilino viene invitato a lasciare volontariamente la casa. Se non lo fa, viene fissata una nuova data per l’esecuzione forzata.
- Secondo accesso (sfratto forzato): Se il conduttore è ancora presente, l’ufficiale può entrare con l’aiuto di un fabbro, cambiare la serratura e completare il rilascio. Se l’inquilino si oppone, può essere richiesta la forza pubblica. In questi casi, il tempo e i costi aumentano — un motivo in più per costruire fin dall’inizio un contratto solido con un inquilino verificato.
Tempi dell’esecuzione: da precetto al rilascio
| Fase | Tempo indicativo |
| Notifica precetto | +10 giorni dopo iscrizione a ruolo |
| Primo accesso ufficiale giudiziario | +30/45 giorni |
| Secondo accesso (se necessario) | +15/30 giorni |
| Rilascio immobile completo | 60–90 giorni medi (ma variabili) |
📌 I tempi dipendono dal carico del tribunale, dalla disponibilità della forza pubblica e da eventuali opposizioni.
Per questo molti proprietari oggi scelgono di prevenire la morosità prima che accada, affidandosi a servizi che garantiscono i canoni e coprono anche le spese legali di eventuale sfratto. Con Affidati puoi far valutare più candidati e attivare la protezione sui tuoi contratti, evitando di arrivare a queste lunghe procedure.
Cosa succede dopo lo sfratto esecutivo?
Dopo il rilascio dell’immobile:
- il locatore torna in possesso legittimo della casa;
- se restano beni mobili, si apre una procedura di custodia o smaltimento;
- il proprietario può avviare azioni di recupero per i canoni non pagati tramite decreto ingiuntivo o pignoramento.
Una volta chiusa la pratica, resta però il problema più grande: come evitare che accada di nuovo. Rent2Cash ha pensato anche a questo, con un servizio che non solo copre i canoni mancanti, ma riduce i tempi e i costi di sfratto grazie a un team legale dedicato. Scopri di più su Affidati.
Rilascio spontaneo: l’alternativa migliore
In alcuni casi, l’inquilino può lasciare l’immobile spontaneamente dopo la notifica del precetto o durante il primo accesso. Questa soluzione:
- evita ulteriori costi;
- riduce i tempi;
- permette una chiusura più serena.
È la dimostrazione che la prevenzione funziona: più il contratto è gestito in modo chiaro e con persone affidabili, meno è probabile arrivare al contenzioso. Se sei in fase di scelta, puoi richiedere gratuitamente la verifica dei tuoi candidati con Affidati, per selezionare quello più solido.
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L’esecuzione dello sfratto è l’ultimo atto di una lunga procedura legale. Ma oggi, grazie a strumenti come Affidati e Rental Advance, i proprietari possono proteggersi prima, garantire entrate regolari e liberarsi dal rischio di morosità e spese impreviste. Rent2Cash accompagna i locatori in ogni fase della locazione — dalla verifica dell’inquilino alla gestione dei canoni — offrendo soluzioni su misura per una rendita sicura e senza stress.
❓Domande frequenti
❓Quanto dura in media uno sfratto esecutivo?
Tra precetto e rilascio completo passano circa 60–90 giorni, ma i tempi dipendono dalla zona e dai rinvii.
❓Serve l’avvocato per eseguire uno sfratto?
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato per evitare errori nei tempi e negli atti.
❓Posso riavere i canoni non pagati dopo lo sfratto?
Sì, con un decreto ingiuntivo puoi avviare azioni esecutive (pignoramenti, ecc.).
❓Cosa succede se l’inquilino resiste?
Si può procedere con forza pubblica, previo coordinamento con la prefettura.
❓L’inquilino può lasciare l’immobile spontaneamente?
Sì, in qualsiasi momento prima o durante la procedura. Il rilascio spontaneo chiude la pratica.
