Quando un inquilino smette di pagare l’affitto, il proprietario può avviare una procedura di sfratto per morosità, con l’obiettivo di ottenere la convalida di sfratto da parte del giudice. Ma questo provvedimento, per diventare esecutivo, deve essere iscritto a ruolo entro termini precisi.
In questa guida scoprirai cosa significa iscrizione a ruolo, quali sono i documenti richiesti, quanto tempo hai per agire e cosa succede se superi le scadenze.
Prima di dover arrivare a una procedura di sfratto, è importante ridurre i rischi di morosità già nella fase di selezione. Per farlo, il nostro team ha realizzato una guida gratuita su come trovare un inquilino affidabile, con i controlli più utili da eseguire prima della firma del contratto.
Cos’è l’iscrizione a ruolo e perché è obbligatoria
L’iscrizione a ruolo è l’atto formale con cui il locatore deposita presso il tribunale la documentazione necessaria a rendere esecutiva la convalida di sfratto. Senza questo passaggio, il procedimento non può proseguire verso l’esecuzione forzata.
Questo step è regolato dagli artt. 660–668 del Codice di procedura civile, ed è essenziale per notificare il precetto per rilascio dell’immobile, ottenere la formula esecutiva e coinvolgere l’ufficiale giudiziario.
Quando deve essere fatta: il termine dei 60 giorni
Il locatore ha 60 giorni di tempo per iscrivere a ruolo lo sfratto dopo aver ottenuto la convalida. Questo termine decorre:
- dalla data dell’udienza in cui è stata concessa la convalida;
- oppure dalla notifica del decreto ingiuntivo, se contestuale.
⚠️ Superato il termine, la convalida perde efficacia. Non sarà più possibile notificare il precetto, e in molti casi si dovrà ricominciare da capo con una nuova intimazione.
Quali documenti servono per l’iscrizione a ruolo
Per completare correttamente l’iscrizione, servono:
- Copia dell’intimazione di sfratto e del contratto di locazione.
- Verbale dell’udienza di convalida.
- Notifica dell’intimazione.
- Modulo di iscrizione a ruolo (detto anche Modello 3).
- Marca da bollo e contributo unificato.
Ogni tribunale può avere moduli e procedure diverse (PEC o deposito fisico). Consulta il sito del tuo tribunale di riferimento.
Convalida di sfratto e iscrizione: attenzione alla differenza
Molti confondono la convalida con l’autorizzazione ad agire. In realtà è solo il provvedimento del giudice: per renderlo attivo serve l’iscrizione a ruolo.
Solo dopo aver iscritto:
- puoi notificare il precetto per il rilascio;
- puoi ottenere la formula esecutiva;
- puoi fissare l’intervento dell’ufficiale giudiziario;
- puoi proseguire con eventuali azioni di recupero canoni.
Cosa succede se non iscrivo nei termini?
- Perdita di efficacia della convalida.
- Il conduttore può approfittarne per rientrare nei canoni ed evitare lo sfratto.
- Il locatore dovrà ripetere tutto l’iter, con costi e tempi maggiori.
- A rischio anche la tutela dei canoni arretrati.
Agire tempestivamente significa non perdere il diritto acquisito.
Tempi e scadenze: un esempio cronologico
| Fase procedura | Giorni stimati |
| Intimazione sfratto | Giorno 0 |
| Udienza di convalida | +30 gg |
| Termine per iscrizione a ruolo | Entro +60 gg |
| Notifica del precetto | +10 gg |
| Accesso ufficiale giudiziario | +30 gg |
📌 I tempi per l’esecuzione variano da tribunale a tribunale.
Link utili e documenti ufficiali
- 🧾 Modulo iscrizione a ruolo – verifica il sito del tuo tribunale locale
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❓ Domande frequenti
❓ Cosa succede se non iscrivo a ruolo entro i 60 giorni?
La convalida di sfratto non è più esecutiva. Non potrai notificare il precetto e dovrai ripetere la procedura.
❓ È sempre obbligatoria l’iscrizione a ruolo?
Sì, è necessaria per attivare la fase esecutiva dello sfratto.
❓ Quanto tempo ho per iscrivere a ruolo?
60 giorni dalla convalida, o dalla notifica del decreto ingiuntivo.
❓ Serve un avvocato per iscrivere a ruolo lo sfratto?
Non è obbligatorio, ma è consigliato per evitare errori e accelerare i tempi.
