Quando si affitta un immobile, uno degli aspetti più delicati da gestire riguarda la manutenzione: chi deve occuparsene? Chi sostiene i costi? Cosa succede in caso di guasti, rotture o lavori?
Domande che ogni locatore si è posto almeno una volta, soprattutto quando iniziano a sorgere i primi problemi tecnici o quando l’inquilino si rivolge al proprietario per richiedere un intervento.
In questa guida facciamo chiarezza su tutto ciò che c’è da sapere. In particolare vedremo:
- Cosa dice la normativa
- Quali sono le spese a carico dell’inquilino
- Quali sono le spese a carico del proprietario
- I casi particolari
- Una checklist finale utile per il proprietario
Cosa prevede la legge: il Codice Civile
Il punto di partenza è l’articolo 1576 del Codice Civile, che afferma:
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.”
Cosa significa?
- Il proprietario è responsabile degli interventi strutturali o straordinari, necessari al corretto funzionamento e alla sicurezza dell’immobile.
- L’inquilino si occupa della manutenzione ordinaria, cioè quegli interventi legati all’usura quotidiana, a cui è normale andare incontro con l’utilizzo dell’abitazione.
Il principio generale è semplice: chi usa l’immobile gestisce l’usura, chi lo possiede si prende cura della sua solidità.
Spese di manutenzione ordinaria – A carico dell’inquilino
La manutenzione ordinaria comprende interventi semplici e frequenti, legati all’utilizzo normale dell’immobile.
Sono a carico dell’inquilino, ad esempio:
- sostituzione di lampadine, prese elettriche, interruttori;
- riparazione o sostituzione di rubinetti, guarnizioni, sifoni;
- pulizia e manutenzione regolare della caldaia;
- tinteggiatura delle pareti, se deteriorate dall’uso;
- piccoli interventi su tapparelle, serrature, maniglie;
- manutenzione degli infissi (es. lubrificazione, regolazione);
- pulizia periodica di grondaie, ventilatori, filtri;
- sostituzione di elementi consumati, non per guasto o vetustà.
🎯 Obiettivo: mantenere l’immobile in uno stato decoroso e funzionale durante l’utilizzo quotidiano.
Spese di manutenzione straordinaria – A carico del locatore
Rientrano in questa categoria le riparazioni importanti, legate a malfunzionamenti non imputabili all’inquilino o alla vetustà dell’immobile e dei suoi impianti.
Sono a carico del locatore:
- sostituzione della caldaia per guasto grave o obsolescenza;
- rifacimento impianti elettrici o idraulici;
- infiltrazioni d’acqua, perdite strutturali o da tubazioni murate;
- riparazione del tetto, dei solai, delle pareti portanti
- adeguamenti normativi (es. messa a norma dell’impianto gas)
- sostituzione infissi, finestre, porte danneggiate non per dolo
- ristrutturazioni parziali o totali, anche se parzialmente richieste dall’inquilino
- guasti su elettrodomestici forniti dal locatore, salvo uso scorretto
🎯 Obiettivo: garantire che l’immobile sia sicuro, abitabile e conforme alle norme.
⚠️ I casi più discussi (e come gestirli)
Non sempre la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è così netta. Esistono casi ambigui che spesso generano incomprensioni:
| 🛠 Situazione | ❓ Chi paga? | 💡 Note utili |
|---|---|---|
| Caldaia: manutenzione annuale | Inquilino | Obbligo di legge, salvo accordi diversi |
| Caldaia: guasto irreparabile | Locatore | Se non è colpa dell’inquilino |
| Lavatrice rotta (fornita dal locatore) | Locatore | Solo se non è uso scorretto |
| Persiane rotte dal vento | Locatore | Salvo dolo o incuria |
| Tinteggiatura finale | Dipende | Specificare nel contratto |
| Termosifone che perde | Locatore | Se non causato da manomissioni |
Il contratto fa la differenza
Il contratto è lo strumento principale per prevenire dispute. Può integrare e precisare quanto previsto dalla legge, sempre rispettando i limiti normativi.
Ecco cosa non dovrebbe mai mancare:
- una sezione dedicata alle manutenzioni ordinarie e straordinarie;
- la procedura per richiedere interventi urgenti;
- i tempi entro cui il locatore deve intervenire;
- le modalità di rimborso, se l’inquilino anticipa le spese.
👉 Aggiungere una tabella riepilogativa allegata può essere molto utile (la trovi alla fine di questo articolo).
E se il locatore non interviene?
Se il locatore non effettua le riparazioni dovute, l’inquilino può:
- sollecitarlo formalmente per iscritto (email PEC o raccomandata);
- in caso di urgenza, intervenire in autonomia e chiedere il rimborso;
- nei casi più gravi, chiedere una riduzione del canone o agire legalmente.
Il consiglio è sempre di evitare il conflitto diretto, ricorrendo prima al dialogo o a un professionista terzo.
Checklist: chi paga cosa in caso di manutenzione in affitto
| 🔵 Locatore | 🟡 Inquilino |
|---|---|
| Sostituzione caldaia per guasto o vetustà | Pulizia annuale della caldaia |
| Rifacimento impianti elettrici o idraulici | Sostituzione lampadine, prese, interruttori |
| Infiltrazioni e danni strutturali | Manutenzione sifoni, rubinetti, scarichi |
| Sostituzione infissi danneggiati (no dolo) | Piccole riparazioni su tapparelle e serrature |
| Riparazione tetto, solai, muri, balconi | Guarnizioni, cerniere, piccoli componenti usurati |
| Adeguamenti normativi (impianti, sicurezza) | Tinteggiatura pareti (se deteriorate per uso) |
| Riparazione o sostituzione elettrodomestici forniti in dotazione (salvo dolo) | Pulizia ordinaria di impianti e superfici |
Casi ambigui da chiarire nel contratto:
- Caldaia: manutenzione ordinaria all’inquilino, riparazione al locatore.
- Elettrodomestici: se forniti dal locatore, guasti a suo carico (salvo uso scorretto).
- Tinteggiatura finale: dipende da quanto stabilito nel contratto.
- Manutenzioni urgenti fatte dall’inquilino: rimborsabili se il locatore è irreperibile.
La gestione delle manutenzioni in un immobile locato è uno dei temi più delicati e, se trascurato, può trasformarsi in un motivo di attrito tra locatore e inquilino.
Conoscere cosa dice la legge, distinguere le tipologie di spesa e prevenire malintesi attraverso un contratto ben fatto è la chiave per tutelare il tuo investimento immobiliare.
