Milano, ritorno agli affitti “4+4” tra i piccoli proprietari

A Milano torna di moda il contratto di locazione tradizionale “4+4”, soprattutto tra i piccoli proprietari che scelgono stabilità e minori complicazioni rispetto agli affitti brevi.

📊 I dati del mercato

Secondo le analisi più recenti, il rendimento medio cittadino di un affitto tradizionale a Milano è del 4,9% lordo, che scende al 3,2% netto dopo tasse e Imu. I valori cambiano in base alle zone:

• Centro città: rendimento netto appena del 2,2%, con prezzi d’acquisto molto elevati.
• Ponte Lambro e Bisceglie: fino al 4% netto, tra le aree più redditizie.
• Affori: rendimento medio 3,9% netto.

Secondo le analisi di Tecnocasa, SoloAffitti e l’Aigab, la disponibilità di appartamenti destinati alla locazione classica è in crescita, mentre cala quella per gli affitti turistici. Alla base di questa inversione di tendenza ci sono:

• i costi e i tempi di gestione elevati delle locazioni brevi,
• il peso delle commissioni in caso di gestione esterna,
• gli obblighi normativi sempre più stringenti.

Quanto rende il 4+4 a Milano?

• Rendimento medio cittadino: 4,9% lordo, che scende al 3,2% netto dopo tasse (Imu e cedolare secca).
• Zone centrali (Arco della Pace, Garibaldi): circa 2,2% netto.
• Migliori performance in periferia: Ponte Lambro e Bisceglie (~4%) e Affori (3,9%).

👉 Confronto: un BTP a 8 anni oggi rende il 2,9% netto, quindi meno di molte aree milanesi, anche se con rischi e impegni diversi.

Impatto sul mercato residenziale

Il ritorno agli affitti di lungo periodo rappresenta una tendenza importante per il mercato milanese:

• aumenta l’offerta di appartamenti con contratti registrati, più accessibili alle famiglie e ai residenti;
• si rafforza la domanda di immobili a prezzi più contenuti, soprattutto nelle zone semicentrali e periferiche;
• il 4+4 torna ad essere percepito come garanzia di reddito costante e prevedibile per i piccoli locatori.

Il trend segnala una fase di riequilibrio: Milano rimane la città più costosa d’Italia, ma l’attenzione si sposta sempre più sulla redditività stabile piuttosto che sul guadagno veloce degli affitti brevi. Una dinamica che potrebbe consolidarsi nei prossimi anni, rafforzando il ruolo del contratto tradizionale nel mercato immobiliare italiano.

Fonte: Corriere della Sera