Lo sfratto per morosità è una procedura legale che consente al proprietario di un immobile di rientrare in possesso dell’abitazione o del locale affittato quando l’inquilino non paga l’affitto, come stabilito nel contratto.
In questa guida vedremo in modo semplice:
- che cos’è lo sfratto per morosità
- quali sono i passaggi della procedura
- le differenze tra immobili abitativi e commerciali
- le tutele per l’inquilino
- le alternative possibili
- cosa succede dopo la convalida dello sfratto
Il primo passo per evitare la morosità è scegliere con attenzione l’inquilino. Per aiutare i proprietari in questa fase, i nostri esperti hanno preparato una guida gratuita su come trovare un inquilino affidabile, con criteri pratici per valutare solidità economica, puntualità nei pagamenti e referenze utili prima della firma.
Novità 2025: più tutele per i proprietari grazie al Decreto Sicurezza
Il Decreto Sicurezza ha introdotto nuove misure per contrastare le occupazioni abusive e velocizzare gli sfratti bloccati, offrendo maggiori tutele ai proprietari.
Una delle principali novità è l’introduzione del reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis c.p.), punito con fino a 7 anni di reclusione.
Secondo Confedilizia, queste misure potrebbero accelerare le esecuzioni di sfratto e rimettere sul mercato migliaia di case oggi inutilizzabili, contribuendo ad abbassare i canoni e dare più sicurezza ai locatori. 👉 ARTICOLO COMPLETO
Cos’è lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità avviene quando un inquilino smette di pagare l’affitto e il proprietario decide di rivolgersi al giudice per ottenere l’autorizzazione a liberare l’immobile.
Il mancato pagamento dell’affitto rappresenta una violazione del contratto, e dà diritto al proprietario di agire legalmente per recuperare l’immobile e i canoni non versati.
In molti casi, il mancato pagamento nasce da una valutazione iniziale troppo superficiale dell’inquilino. Per questo sempre più proprietari scelgono soluzioni che prevengono la morosità, come Affidati, che verifica l’affidabilità dei potenziali inquilini, garantisce il pagamento dei canoni e copre anche le spese legali in caso di sfratto, offrendo una tutela completa durante tutto il contratto.
Riferimenti di legge
Ecco le norme principali che regolano lo sfratto per morosità.
Legge n. 392/1978 – Equo canone
La Legge n. 392/1978, disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo. È la norma di riferimento per gli sfratti per morosità in ambito abitativo, e tutela in modo particolare l’affittuario, introducendo strumenti come il termine di grazia. Nello specifico regola i rapporti tra locatore e inquilino, definendo i diritti e doveri delle parti, la durata minima dei contratti, la possibilità di rinnovo e la modalità di sfratto.
Legge n. 80/1994 – Provvedimenti urgenti per il risanamento della finanza pubblica
Questa legge contiene disposizioni che semplificano e velocizzano la procedura di sfratto per gli immobili a uso diverso dall’abitazione, come quelli commerciali, industriali o artigianali. In questi casi, le tutele per l’inquilino sono più limitate e la procedura può essere più rapida.
Articolo 660 del Codice di Procedura Civile
L’articolo 660 del Codice di Procedura Civile regola la notifica dell’intimazione di sfratto e la citazione a comparire in udienza. Stabilisce che il locatore, tramite un avvocato, può intimare lo sfratto per morosità e citare l’inquilino a comparire davanti al giudice. La notifica avviene tramite l’ufficiale giudiziario, e deve contenere i motivi dell’intimazione, l’importo richiesto e la data dell’udienza. È il punto di partenza formale della procedura giudiziaria di sfratto.
Come funziona lo sfratto per morosità
Vediamo ora quali sono le fasi principali della procedura di sfratto per morosità.
1. Comunicazione della morosità
Il proprietario invia una lettera di sollecito all’inquilino, tramite raccomandata A/R o PEC, chiedendo di pagare l’affitto arretrato entro un termine, di solito 15 giorni. Questo passaggio è importante perché potrebbe permettere di risolvere la situazione senza dover ricorrere al giudice.
2. Intimazione di sfratto e citazione in tribunale (Art. 660 c.p.c.)
Se l’inquilino continua a non pagare nonostante la lettera di sollecito, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato per predisporre un atto di intimazione di sfratto per morosità. Questo documento viene notificato all’inquilino e contiene:
- la richiesta di lasciare l’immobile,
- la citazione a comparire davanti al giudice.
3. Udienza e convalida di sfratto
Nel giorno stabilito, si tiene l’udienza:
- Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio dell’immobile.
- Se l’inquilino si presenta e chiede il termine di grazia, previsto dall’art. 55 della legge 392/78, il giudice può concedergli fino a 90 giorni per pagare il debito ed evitare lo sfratto.
- Se ci sono contestazioni, il processo può diventare più lungo, e si avvia un normale procedimento civile.
La convalida di sfratto viene poi notificata all’inquilino con formula esecutiva, che rende il provvedimento eseguibile.
4. Preavviso di rilascio dell’immobile
Se l’inquilino non lascia l’immobile nei termini indicati dal giudice, l’avvocato del locatore presenta istanza per l’esecuzione forzata dello sfratto. L’ufficiale giudiziario notificherà all’inquilino un preavviso di rilascio, con data e ora in cui avverrà lo sgombero.
5. Esecuzione dello sfratto
Dopo la convalida di sfratto, nel giorno fissato l’ufficiale giudiziario si presenta all’immobile. Se necessario, può essere accompagnato dalla forza pubblica. Se l’inquilino non apre o si oppone, può avvenire uno sfratto coattivo.
Cosa succede dopo la notifica dello sfratto
L’inquilino, anche dopo la notifica della convalida di sfratto, finché occupa l’immobile deve continuare a pagare i canoni dovuti. In più, può essere condannato a pagare le spese legali sostenute dal locatore.
Il giudice può valutare se l’occupazione è stata senza titolo e ordinare anche l’indennità di occupazione.
Quanto tempo richiede uno sfratto per morosità
Le tempistiche possono variare molto. In media:
- 2-4 mesi se l’inquilino non si oppone e non paga.
- 6-12 mesi o più se ci sono opposizioni, richieste di termine di grazia, o ritardi nell’esecuzione forzata.
Il tempo effettivo dipende anche dalla disponibilità dell’ufficiale giudiziario, dalla città e dal carico del tribunale.
Anche se la legge prevede tempi più rapidi, uno sfratto resta una procedura lunga e costosa. Con programmi di protezione come Affidati, i proprietari non solo sono garantiti contro morosità e spese legali, ma possono contare su una gestione più veloce delle pratiche di sfratto, riducendo sensibilmente i tempi complessivi e il rischio di perdite economiche.
Sfratto per finita locazione
Lo sfratto per finita locazione si differenzia da quello per morosità. Si applica quando il contratto è scaduto e il proprietario ha dato preavviso di rilascio (di solito 6 mesi prima), ma l’inquilino non libera l’immobile.
In questo caso, non c’è debito, ma è necessario ottenere dal giudice il provvedimento per il rilascio.
Sfratto per uso abitativo vs commerciale
Le regole di sfratto per morosità cambiano leggermente a seconda dell’uso dell’immobile:
- Abitativo: le tutele per l’inquilino sono maggiori (termini più lunghi, possibilità di sospensione, maggiore attenzione a condizioni di disagio).
- Commerciale: la procedura è spesso più veloce, con tutele minori per l’inquilino, poiché si dà priorità alla continuità dell’attività economica del proprietario.
Le tutele per l’inquilino in caso di sfratto per morosità
Anche se inadempiente, l’inquilino ha alcuni diritti:
- può opporsi alla convalida dello sfratto se ci sono motivi validi (es. errori nella procedura, pagamenti effettuati e non registrati);
- può chiedere il termine di grazia per pagare entro 90 giorni;
- può richiedere una sospensione dello sfratto in caso di condizioni particolarmente gravi (problemi di salute, situazione familiare critica,..), ma solo se previsto dalla legge vigente e se il giudice lo ritiene opportuno.
Alternative allo sfratto per morosità
Prima di arrivare a uno sfratto, che è sempre una procedura lunga, costosa e stressante per entrambe le parti, si possono valutare delle soluzioni alternative:
- Rinegoziazione del canone: un accordo per abbassare temporaneamente l’affitto può evitare la morosità.
- Rateizzazione del debito: un piano di rientro può aiutare l’inquilino a saldare il dovuto.
- Mediazione: con l’aiuto di un terzo neutrale, le parti possono trovare un compromesso senza andare in tribunale.
- Polizze assicurative per affitti: alcuni proprietari scelgono di proteggersi stipulando assicurazioni che coprono i mancati pagamenti.
Qualunque sia la soluzione scelta, il modo più efficace per evitare uno sfratto è prevenire la morosità prima che inizi.
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