Quando si vende un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto, il guadagno si chiama plusvalenza, e non è sempre tassato: dipende da chi vende e da quanto tempo possiede l’immobile. Questa guida spiega come funziona la tassazione della plusvalenza da cessione di un immobile, la regola dei cinque anni per le persone fisiche, l’imposta sostitutiva del 26%, il caso particolare degli immobili ristrutturati con il Superbonus e cosa cambia quando a vendere è una società.
Cos’è la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza è la differenza positiva tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo costo di acquisto o di costruzione, aumentato dei costi inerenti, per esempio l’imposta di registro, le spese notarili e gli interventi incrementativi documentati. Se la differenza è positiva c’è una plusvalenza; se è negativa si parla di minusvalenza, che non è tassabile.
La tassazione della plusvalenza non scatta sempre: la legge distingue in base al soggetto che vende e alla durata del possesso.
La regola dei cinque anni per le persone fisiche
Per le persone fisiche che vendono al di fuori di un’attività d’impresa vale la cosiddetta regola dei cinque anni, prevista dall’articolo 67 del TUIR. Il legislatore presume che chi rivende un immobile entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione lo faccia con finalità speculativa, e quindi tassa la plusvalenza. Oltre i cinque anni, il guadagno è considerato una normale rivalutazione del patrimonio e non è tassato.
Ci sono inoltre due casi in cui la plusvalenza non è mai tassata, anche entro i cinque anni:
- gli immobili acquisiti per successione (eredità);
- le unità immobiliari che per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.
In pratica, chi vende la propria abitazione principale o un immobile ereditato non paga la plusvalenza, a prescindere dal tempo trascorso.
Come si tassa la plusvalenza: IRPEF o imposta sostitutiva del 26%
Quando la plusvalenza è tassabile, la persona fisica ha due strade.
La prima è la tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza confluisce tra i redditi diversi e si somma agli altri redditi, scontando l’aliquota marginale del venditore.
La seconda è l’imposta sostitutiva del 26%: al momento del rogito, il venditore può chiedere al notaio, con apposita dichiarazione, di applicare un’imposta del 26% sostitutiva dell’IRPEF, calcolata direttamente sulla plusvalenza. Il notaio versa l’imposta e la operazione si chiude lì. Per chi ha un’aliquota marginale IRPEF alta, l’imposta sostitutiva è spesso più conveniente, ma la scelta va fatta caso per caso.
Il caso Superbonus: la finestra dei dieci anni
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una regola specifica per gli immobili ristrutturati con il Superbonus. Se un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus viene venduto entro dieci anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è tassabile, anche oltre il consueto limite dei cinque anni.
Restano fuori da questa tassazione, come nella regola generale, gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Anche in questo caso il venditore persona fisica può chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. È una novità che riguarda da vicino chi ha riqualificato casa con il Superbonus e valuta di rivenderla nei prossimi anni.
La plusvalenza nelle società immobiliari
Le regole cambiano in modo netto quando a vendere è una società, ed è qui che le forme societarie immobiliari si differenziano.
La società semplice che gestisce immobili in forma statica segue, sulla plusvalenza, la stessa logica delle persone fisiche: la regola dei cinque anni, con esenzione oltre il quinquennio. È uno dei motivi per cui è uno strumento apprezzato nella pianificazione di lungo periodo, come spiegato nell’articolo sul conferimento di immobili in società semplice.
La società di capitali, tipicamente una SRL immobiliare, segue invece le regole del reddito d’impresa: la plusvalenza è sempre tassabile, senza alcuna esenzione quinquennale, e concorre al reddito imponibile soggetto a IRES al 24%. Se l’immobile è posseduto da almeno tre anni, la plusvalenza può essere rateizzata in un massimo di cinque quote annuali (articolo 86 del TUIR). L’imposta sostitutiva del 26% non si applica alle società. È la differenza che pesa nella scelta tra gestione statica del patrimonio e attività d’impresa, approfondita negli articoli sui costi deducibili della società semplice e sull’acquisto di immobili da società SRL. Per il quadro generale delle forme societarie, vedi la guida completa alla società immobiliare.
FAQ
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di un immobile?
Per le persone fisiche, la plusvalenza è tassata se l’immobile è venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Oltre i cinque anni non è tassata. Non si paga mai sugli immobili ereditati o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
Quanto si paga di tasse sulla plusvalenza immobiliare?
La plusvalenza tassabile può essere assoggettata a IRPEF ordinaria, sommandosi agli altri redditi, oppure, su richiesta al notaio in atto, a un’imposta sostitutiva del 26% calcolata sulla plusvalenza.
Come funziona la plusvalenza per gli immobili con Superbonus?
Per gli immobili ristrutturati con il Superbonus, la plusvalenza è tassabile se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori, salvo immobili ereditati o adibiti ad abitazione principale. Il venditore può optare per l’imposta sostitutiva del 26%.
La plusvalenza si paga sulla prima casa?
No, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, la plusvalenza non è tassata.
Come è tassata la plusvalenza quando vende una società?
La società semplice segue la regola dei cinque anni come le persone fisiche, con esenzione oltre il quinquennio. La SRL e le società di capitali tassano sempre la plusvalenza come reddito d’impresa soggetto a IRES, senza esenzione, con possibilità di rateizzazione in cinque anni se l’immobile è posseduto da almeno tre anni.
Conclusioni
La tassazione della plusvalenza da cessione di un immobile dipende da chi vende e da quanto a lungo possiede il bene. Per le persone fisiche vale la regola dei cinque anni, con esenzione oltre il quinquennio e per abitazione principale ed eredità, e la possibilità di scegliere l’imposta sostitutiva del 26% al rogito. Per gli immobili con Superbonus la finestra di tassazione si allunga a dieci anni. Per le società, la differenza è netta: la società semplice resta nel perimetro della regola dei cinque anni, mentre la SRL tassa sempre la plusvalenza come reddito d’impresa. Trattandosi di materia tecnica e con effetti economici rilevanti, la scelta della forma e del momento della vendita va valutata sul caso concreto con il commercialista e con il notaio.
Fonti
- TUIR (DPR 917/1986), articolo 67: plusvalenze immobiliari delle persone fisiche e regola dei cinque anni
- TUIR, articolo 86: plusvalenze nel reddito d’impresa e rateizzazione
- Agenzia delle Entrate, scheda sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari e imposta sostitutiva del 26%
- Legge di Bilancio 2024: plusvalenza sugli immobili oggetto di Superbonus
