Dal 1° gennaio 2026, chi ha destinato agli affitti brevi più di due immobili durante l’anno non può più presentare il Modello 730 e deve passare al Modello Redditi Persone Fisiche.
È una delle novità più operative della Legge di Bilancio 2026 per chi mette a reddito più di una casa. Insieme cambia anche l’aliquota della cedolare secca, con un sistema a tre fasce: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto.
L’effetto pratico coinvolge due diverse categorie di proprietari e va valutato in base al numero di immobili gestiti nel corso dell’anno.
Cosa trovi in questo articolo:
- Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2026
- La nuova soglia: due immobili
- Le tre aliquote di cedolare secca: 21%, 26%, 30%
- Quando scatta l’obbligo di partita IVA
- 730 o Modello Redditi PF: chi presenta cosa
- Il CIN: prerequisito amministrativo per tutti
Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2026
La Legge di Bilancio 2026 ha cambiato due cose.
La prima riguarda come si dichiara: chi affitta a breve termine più di due immobili nell’anno deve usare il Modello Redditi Persone Fisiche, non più il Modello 730. Fino al 31 dicembre 2025 la stessa soglia era fissata a quattro immobili, quindi parecchi proprietari che ieri rientravano comodamente nel 730 ora ne escono.
La seconda riguarda quanto si paga: la cedolare secca sugli affitti brevi non è più a un’aliquota unica del 21%. Esiste un sistema a tre fasce, legato al numero di immobili destinati all’affitto breve nell’anno fiscale.
La nuova soglia: due immobili
Il punto di svolta è semplice da ricordare. Fino a due immobili in affitto breve si resta dentro il regime alleggerito: si può continuare a presentare il 730 e si applicano le aliquote ridotte. Oltre i due immobili si esce dal 730 e si attivano le aliquote più alte, oltre a dover considerare l’eventuale obbligo di partita IVA.
Il conteggio è annuale. Non rileva se gli immobili sono stati affittati tutto l’anno o per pochi mesi: rileva il numero di unità immobiliari destinate ad affitti brevi nel corso dell’anno fiscale.
Una nota da fissare bene: due immobili è una soglia inclusiva. Chi ne ha esattamente due resta nel regime alleggerito. Chi sale a tre cambia regime.
Le tre aliquote di cedolare secca: 21%, 26%, 30%
Il sistema a tre fasce funziona così:
- 21% sui redditi del primo immobile destinato ad affitti brevi, individuato dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.
- 26% sui redditi del secondo immobile destinato ad affitti brevi.
- 30% sui redditi del terzo e quarto immobile destinato ad affitti brevi.
Il punto interessante è il diritto di scelta sul primo immobile: il contribuente decide lui quale immobile beneficia dell’aliquota più bassa, e questa scelta si fa direttamente in dichiarazione. È una scelta da fare con la calcolatrice in mano, perché conviene assegnare il 21% all’immobile che produce il reddito maggiore, non quello con il canone più basso.
Oltre il quarto immobile, l’attività si presume imprenditoriale e si esce dal regime degli affitti brevi così come è strutturato per i privati.
Quando scatta l’obbligo di partita IVA
A partire dal 1° gennaio 2026, l’apertura della partita IVA scatta automaticamente dal terzo immobile destinato ad affitti brevi. Fino al 2025 lo stesso obbligo scattava solo dal sesto immobile.
Il principio è quello della presunzione di imprenditorialità: oltre un certo numero di unità in affitto breve, il legislatore considera l’attività non più occasionale e la inquadra come impresa. Dal 2026 la soglia si è abbassata in modo netto.
Per chi ha esattamente due immobili, la partita IVA non scatta. Per chi ne ha tre o più, sì.
730 o Modello Redditi PF: chi presenta cosa
Tre situazioni tipiche.
Caso a: un solo immobile in affitto breve
Si può usare il Modello 730. La cedolare secca si applica al 21%. Il Modello 730 precompilato 2026 è visualizzabile dal 14 maggio sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Da quella data si controlla, eventualmente si modifica e si presenta.
Caso b: due immobili in affitto breve
Si può ancora usare il Modello 730. Si paga il 21% sul primo immobile (scelto in dichiarazione) e il 26% sul secondo. Niente partita IVA.
Caso c: tre o più immobili in affitto breve
Si esce dal 730 e si deve presentare il Modello Redditi Persone Fisiche. Le aliquote diventano 21% / 26% / 30%. Scatta inoltre l’obbligo di apertura della partita IVA. Il calendario di presentazione del Modello Redditi PF è diverso da quello del 730: tipicamente entro fine ottobre, con date precise da verificare sul calendario dell’Agenzia delle Entrate per l’anno in corso.
Il discrimine, ancora una volta, è quel numero: due o tre immobili nell’anno.
Il CIN: prerequisito amministrativo per tutti
Indipendentemente dal numero di immobili, dal 2025 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi. Va richiesto sulla banca dati nazionale delle strutture ricettive e va esposto sull’immobile e indicato negli annunci.
Il CIN non c’entra direttamente con il modulo di dichiarazione, ma è un prerequisito che va sistemato a monte.
I prossimi passi da seguire
Tre azioni concrete, da fare nell’ordine.
1. Contare gli immobili destinati ad affitti brevi nel 2026.
Tutti gli immobili inseriti, anche per pochi giorni, su piattaforme come Airbnb, Booking, o tramite portali simili, contano. Se il numero supera due, il regime cambia.
2. Decidere quale immobile assegnare al 21% (se ne hai più di uno).
La scelta è del contribuente e va fatta in dichiarazione. Conviene assegnare l’aliquota più bassa all’immobile che produce il reddito maggiore: si paga meno tasse in valore assoluto.
3. Programmare il modulo giusto per la stagione fiscale 2026.
Se rientri nei due immobili, prosegui con il 730 (precompilato disponibile dal 14 maggio). Se sei a tre o più immobili, prepara la presentazione del Modello Redditi PF e attiva la partita IVA, se non l’hai già aperta.
Per il quadro fiscale complessivo del 2026 sugli immobili (IMU compresa) vale anche il pezzo sulle novità della Legge di Bilancio per l’IMU, che tocca altri profili che pesano sul costo annuo del patrimonio immobiliare.
Domande frequenti
Quanti immobili posso affittare a breve termine prima di dover passare al Modello Redditi PF?
Fino a due immobili nell’anno si può continuare a usare il Modello 730. Dal terzo immobile in poi è obbligatorio il Modello Redditi Persone Fisiche.
Quali sono le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
21% sul primo immobile, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto. Il primo immobile viene scelto dal contribuente in dichiarazione.
Quando si apre la partita IVA per gli affitti brevi?
Dal terzo immobile destinato ad affitti brevi nell’anno. Fino al 2025 la soglia era il sesto immobile.
Come si sceglie quale immobile assegnare all’aliquota del 21%?
La scelta è del contribuente e si fa in dichiarazione dei redditi. Conviene assegnare l’aliquota più bassa all’immobile che produce il reddito da affitto breve maggiore.
Il Modello 730 precompilato 2026 è già disponibile?
Sì, dal 14 maggio 2026 sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Da quella data si può visualizzare, eventualmente modificare e presentare.
Il CIN è obbligatorio anche se affitto un solo immobile a breve?
Sì. Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi, indipendentemente dal numero e dal regime fiscale scelto.
Fonti
- Legge di Bilancio 2026, disposizioni su cedolare secca affitti brevi e soglia per Modello 730/Modello Redditi PF.
- Agenzia delle Entrate, Modello 730/2026 e Modello Redditi PF 2026.
- Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive, Codice Identificativo Nazionale (CIN).
