Il punto della settimana sul real estate e finanza italiana ed europea secondo Rent2Cash
Tre dinamiche stanno convergendo sullo stesso asset immobiliare, offrendo la chiave di lettura più chiara della settimana appena conclusa nel real estate italiano.
Dal lato della domanda, gli investitori istituzionali confermano il living come asset class di riferimento per il 2026, mentre il prime residenziale italiano continua ad attrarre capitali internazionali. Sul fronte del credito, la Bank Lending Survey della BCE segnala il livello più elevato di stretta finanziaria alle imprese dal terzo trimestre 2023, con un impatto concentrato soprattutto sull’immobiliare commerciale. Parallelamente, sul piano normativo e fiscale, il fisco italiano e il nuovo Regolamento UE stanno irrigidendo la disciplina degli affitti brevi, mentre l’IMU 2026 si prepara a cambiare struttura.
Fisco e leggi
Affitti brevi 2026 fuori dal 730 per chi ha più di due immobili
Dal 1° gennaio 2026, chi ha destinato agli affitti brevi più di due immobili durante l’anno non può più presentare il Modello 730 e deve passare al Modello Redditi Persone Fisiche. La soglia precedente era di quattro immobili. Cambia insieme anche la cedolare secca, con un sistema a tre fasce: 21% sul primo immobile, scelto dal contribuente in dichiarazione; 26% sul secondo; 30% sul terzo e quarto. Oltre il quarto immobile, l’attività si presume imprenditoriale e si esce dal regime degli affitti brevi così come è strutturato per i privati. Dal terzo immobile, inoltre, scatta automaticamente l’obbligo di apertura della partita IVA (la soglia precedente era il sesto).
Sullo stesso fronte, dal 20 maggio è entrato pienamente in vigore il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza e la condivisione dei dati degli affitti brevi, che impone tra l’altro il Codice Identificativo Nazionale (CIN) come prerequisito amministrativo per tutti gli annunci. La coincidenza temporale dei due provvedimenti non è casuale: rappresentano due strette parallele sulla stessa materia, ed entrambe entrano nel pieno effetto in questo periodo. Per chi gestisce più di due immobili in affitto breve, vale la pena ricontare le posizioni adesso, non a settembre. Articolo completo: Affitti brevi 2026: dal 730 al Modello Redditi.
IMU 2026: cambia il prospetto delle aliquote, e i Comuni possono dare sconti
La Legge di Bilancio 2026 e il Decreto MEF del 6 novembre 2025 hanno ridotto le oltre 250.000 fattispecie del vecchio sistema a un prospetto standardizzato e fissato l’aliquota massima al 10,6 per mille. La novità più sostanziosa per i proprietari è la facoltà dei Comuni di ridurre fino al 50% l’IMU sugli immobili a disposizione, cioè le abitazioni non locate e non concesse in comodato. È una scelta opzionale del singolo Comune, quindi due immobili identici in due Comuni diversi possono pagare cifre molto diverse.
Ampliata anche la riduzione del 50% sugli immobili inagibili: non più riservata solo alle calamità naturali, ma estesa ad altre cause con regole comunali specifiche. Misura dedicata per i pensionati AIRE in Comuni sotto i 5.000 abitanti, con sconto del 50% su una sola unità non locata. L’acconto del 16 giugno si calcola ancora sulle aliquote dell’anno precedente; le nuove delibere entrano in pieno con il saldo del 16 dicembre. Approfondimento nel nostro articolo dedicato: IMU 2026: cosa cambia con la Legge di Bilancio. Per la meccanica del calcolo vale invece la guida IMU completa.
DDL Piano casa e sfratti
Il Decreto Legge 66/2026 “Piano Casa” è in Gazzetta dall’8 maggio e deve essere convertito in legge entro fine giugno. Il disegno di legge separato sugli sfratti, che introduce procedura accelerata, penale dell’1% al giorno e una nuova Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES), resta invece nelle prime fasi dell’iter parlamentare al Senato, con tempi realistici per la piena operatività che non scendono sotto i sei mesi. Articolo completo: DDL sfratti 2026: decreto in 15 giorni e penale dell’1% al giorno.
Mercato e capitali
BCE: stretta del credito alle imprese più ampia dal 2023
La Bank Lending Survey BCE Q1 2026, pubblicata il 28 aprile, registra un saldo netto del 10% di banche dell’area euro che hanno inasprito i criteri di concessione del credito alle imprese: più di quanto le stesse banche si attendessero tre mesi prima (l’attesa era del 6%) e il livello più pronunciato dal terzo trimestre del 2023. L’attesa per il Q2 è di un saldo del 19%, definito dalla BCE come “diffuso e più marcato”. La stretta è concentrata in quattro comparti: costruzioni, commercio all’ingrosso e dettaglio, manifatturiero ad alta intensità energetica, e immobiliare commerciale.
Per chi possiede immobili a reddito tramite società, il canale tradizionale per fare cassa sull’asset si fa più selettivo proprio dove l’asset è più richiesto. È una contrazione di propensione, non di liquidità: il sistema bancario non ha smesso di prestare, è diventato più selettivo su dove farlo. Articolo completo: Stretta del credito alle imprese: la BCE rileva il saldo netto più ampio da fine 2023.
Q1 2026 in Italia: 3,5 miliardi di investimenti, living in testa
Le rilevazioni di JLL Italia sul primo trimestre indicano volumi di investimento complessivi pari a 3,5 miliardi di euro, in crescita di oltre il 20% rispetto allo stesso periodo del 2025 e miglior primo trimestre degli ultimi cinque anni. I capitali internazionali rappresentano oltre il 60% dei volumi complessivi. Asset core preferiti, con il segmento living in cima alle preferenze degli investitori per il 2026 secondo l’Italian Real Estate Market Outlook 2026 di CBRE, davanti a logistica e hotel (30% delle preferenze per il living, 22% per la logistica, 18% per gli hotel).
Nomisma e Scenari Immobiliari: il 2026 in crescita
Il 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma prevede compravendite a +1,8% verso circa 780.000 transazioni e canoni di locazione in crescita del 3,5%; oltre 1,33 milioni di nuovi contratti firmati nel 2025. L’Outlook 2026 di Scenari Immobiliari si attesta su oltre 800.000 transazioni residenziali attese e fatturato del settore in crescita di circa l’8,7%. Letti insieme, i due osservatori convergono: il mercato sta uscendo dalla fase di consolidamento e torna su una traiettoria positiva, sostenuta da condizioni di credito al consumatore favorevoli e da incentivi per l’efficienza energetica.
Internazionale
Savills: il living italiano resta sotto-investito rispetto alle altre grandi economie europee
La terza edizione dell’Italian Living Overview di Savills conferma che il living italiano resta sotto-investito rispetto alle altre quattro grandi economie europee. Lo student housing è il segmento più attivo, con operazioni in PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) che concentrano una parte significativa dei flussi. Il gap, letto dal lato della domanda, si traduce in spazio di crescita: il capitale che oggi va su Francia, Germania, Spagna e Regno Unito potrebbe dirigersi in misura crescente sull’Italia nei prossimi cicli.
Knight Frank: il prime residenziale italiano tra le destinazioni preferite dal capitale internazionale
Il Wealth Report 2026 e il PIRI 100 di Knight Frank confermano che gli investitori prime internazionali continuano a guardare all’Italia. I prezzi residenziali di pregio nelle città principali sono in crescita, con dinamiche di rincaro selettivo legate ai quartieri ad alta domanda e alle proprietà ad alta efficienza energetica.
Ultime news dal nostro blog
- IMU 2026: la guida completa per chi possiede un immobile
- IMU 2026: cosa cambia con la Legge di Bilancio
- Stretta del credito alle imprese: la BCE rileva il saldo netto più ampio da fine 2023
- Modello RLI 2026: guida alla compilazione e modello editabile
- Affitti brevi 2026: dal 730 al Modello Redditi
- Locatore, conduttore e locatario: ruoli, obblighi e diritti nell’affitto
Fonti
Fisco e leggi
- Regolamento UE 2024/1028 — EUR-Lex
- MEF — Principali misure della Legge di Bilancio 2026
- Dipartimento delle Finanze — Regolamenti e aliquote IMU
Mercato e capitali
- Banca Centrale Europea — Bank Lending Survey Q1 2026
- JLL Italia — Investimenti immobiliari Q1 2026 (3,5 miliardi)
- Savills — Commercial real estate Italia Q1 2026
- CBRE — Italian Real Estate Market Outlook 2026
- Nomisma — 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026
- Scenari Immobiliari — Outlook 2026
Internazionale
