A fine aprile Knight Frank ha pubblicato il Wealth Report 2026, ventesima edizione del suo report annuale sulla ricchezza globale e sull’andamento dei mercati immobiliari di pregio. Il documento è uno dei tre o quattro report più letti dagli investitori internazionali nel segmento prime residenziale, e il suo indice di riferimento, il Prime International Residential Index, PIRI 100, traccia l’andamento dei prezzi del lusso in cento città del mondo.
La stampa internazionale ha estratto le headline globali del rapporto: il 3,2% di crescita media dei prezzi prime nel 2025, il record di Tokyo a +58,5%, l’accelerazione di Dubai e del Middle East, la debolezza del Nord America. L’Italia viene definita da Knight Frank “tax-led magnet” (calamita guidata dalla fiscalità), il prime residenziale italiano è cresciuto del 5% nel 2025, e tre destinazioni italiane, Milano, Roma e in particolare il Lago di Como, si stanno consolidando come hub stabili del capitale internazionale che cerca seconda residenza in Europa.
In questa lettura analizziamo il quadro globale 2025, il posizionamento dell’Italia nel PIRI 100 con i dati su Milano (+0,4%) e Roma (+2-3,9% previsto), il ranking del Lago di Como (19° posto mondiale, 2° in Italia dopo Firenze), il ruolo della flat tax per neo-residenti aumentata a 300.000 euro dal 2026, e cosa significano questi numeri per chi possiede prime residenziale italiano o lo sta valutando come asset.
Il quadro globale 2025: +3,2% prezzi prime, 73 mercati positivi su 100
Il Prime International Residential Index 2026 di Knight Frank rileva, per il 2025, una crescita media globale del 3,2% dei prezzi residenziali prime, in lieve rallentamento rispetto al +3,6% del 2024 ma comunque positiva.
Dei cento mercati monitorati, 73 hanno visto crescere i prezzi, 24 sono scesi, 3 sono rimasti stabili. È il dato che meglio sintetizza lo stato del segmento: maggioranza dei mercati ancora in espansione, ma con divergenze regionali sempre più marcate.
Le regioni vincenti del 2025
- Middle East: +9,4% medio, performance regionale più alta. Dubai resta motore principale grazie alla domanda di investitori asiatici e medio-orientali.
- America Latina e Caraibi: +4,7%.
- Asia-Pacifico: +3,6%, con Tokyo come outlier estremo (+58,5%, fenomeno legato alla debolezza dello yen che ha reso il prime giapponese estremamente conveniente per acquirenti internazionali).
- Europa: +3,3%, in linea con la media globale.
- Nord America: negativo, primo dato negativo regionale di lungo periodo, trainato dalla debolezza del mercato canadese.
I top performer del 2025
- Tokyo: +58,5%, dato eccezionale legato alla svalutazione dello yen più che a un boom strutturale di mercato.
- Dubai: leader del Middle East, crescita robusta sostenuta dai flussi di capitale dal Golfo e dall’Asia.
- Manila: terzo posto globale, fenomeno emergente dell’Asia del Sud-Est.
- Altri performer significativi: Seul, Mumbai, Delhi, Bengaluru (l’India entra stabilmente nella top 30 del PIRI 100 con tre città).
L’Italia nel Wealth Report 2026: prime residenziale +5% nel 2025, “tax-led magnet”
L’Italia entra nel Wealth Report 2026 in una posizione di forte attrattività strategica per il capitale internazionale, definita da Knight Frank stessa come “tax-led magnet”: una calamita guidata dalla fiscalità.
I prezzi del residenziale di pregio italiano sono cresciuti del 5% nel 2025, superiore alla media globale (+3,2%) e alla media europea (+3,3%). È una performance significativa, soprattutto se contestualizzata: l’Italia ha sotto-investito nel prime per oltre un decennio rispetto alle altre grandi economie europee, e il recupero degli ultimi 24-36 mesi è stato guidato da un mix di domanda internazionale forte e offerta strutturalmente limitata.
Perché Knight Frank chiama l’Italia “tax-led magnet”
Il termine “tax-led magnet” non è retorico. Knight Frank lo usa per indicare un’economia in cui la politica fiscale è diventata leva di attrazione del capitale privato internazionale in modo strutturale e dichiarato. Per l’Italia, il riferimento principale è il regime di flat tax per i nuovi residenti, che dal 2017 permette a chi trasferisce la propria residenza fiscale in Italia di pagare un’imposta sostitutiva forfettaria sui redditi prodotti all’estero.
Il regime è stato modificato dal 2026 e portato a 300.000 euro annui (50.000 euro per ciascun familiare incluso), e si applica a chi trasferisce la residenza in Italia a partire dal 1° gennaio 2026. La cifra può sembrare alta, ma per un patrimonio internazionale con redditi esteri nell’ordine dei milioni o decine di milioni di euro all’anno, una flat tax di 300.000 euro resta strutturalmente vantaggiosa rispetto ai regimi ordinari di tassazione internazionale.
L’effetto sul prime residenziale è diretto: chi trasferisce la residenza fiscale in Italia compra o affitta a lungo casa nelle città trofeo Milano, Roma o nelle destinazioni vacanza-residenza Como, Toscana, Costiera Amalfitana. Questo flusso di domanda sostiene i prezzi del prime in modo non ciclico.
Milano nel PIRI 100: +0,4% nel 2025
Milano è la città italiana di riferimento nel PIRI 100. Nel 2025 i prezzi del prime residenziale milanese hanno chiuso con un +0,4%, una crescita modesta rispetto agli anni precedenti, ma che va letta nel contesto di un mercato che ha già avuto un decennio di crescita sostenuta.
Cosa significano 45,8 metri quadri con un milione di dollari
Nel quarto trimestre 2025, con 1 milione di dollari era possibile acquistare circa 45,8 metri quadri di prime residenziale a Milano. Nel 2020, con la stessa cifra, se ne acquistavano circa 60.
In cinque anni, il potere d’acquisto del prime milanese a parità di dollari è sceso di circa il 24%. Tradotto in prezzi unitari: il prime milanese in dollari è cresciuto del 24% in cinque anni, una performance di lungo periodo significativa anche al netto della modestia dell’ultimo dato annuale.
Cosa cattura Milano del capitale internazionale
Knight Frank identifica Milano come uno dei mercati europei che catturano una quota crescente di “mobile capital”. Le motivazioni sono conosciute, ma il Wealth Report 2026 le sintetizza con chiarezza:
- Hub finanziario e business di livello europeo, secondo solo a Londra per concentrazione di servizi finanziari e legali di alto profilo.
- Connettività internazionale (aeroporti, alta velocità, Expo decennale).
- Qualità della vita percepita stabile.
- Offerta culturale e lifestyle robusta (moda, design, food).
- Flat tax che funziona da gancio fiscale per neo-residenti.
Madrid è citata insieme a Milano come la seconda città europea che sta catturando flussi simili nel mercato seconda casa di pregio.
Roma in accelerazione: +2-3,9% previsto nel 2025, 12.656 €/mq medi nel prime
Roma è uscita dal periodo di stagnazione che ha caratterizzato il decennio post-crisi. Le previsioni del Wealth Report per Roma nel 2025 indicano una crescita compresa tra +2% e +3,9%, posizionando la capitale tra i mercati europei in ripresa progressiva, sopra Parigi che è ferma intorno al +1%.
Il prezzo medio del prime romano è di 12.656 euro al metro quadro, ancora significativamente inferiore a Milano dove il prime supera spesso i 15.000-18.000 €/mq nelle zone più richieste, ma in tendenza positiva.
Knight Frank colloca Roma tra le mete che hanno maggiore margine di apprezzamento prospettico rispetto a Milano, proprio perché il gap di prezzo con le altre capitali europee comparabili Madrid, Parigi, Berlino resta ampio mentre la domanda strutturale turismo, capitale internazionale, instituzioni europee si rafforza.
Lago di Como, Toscana, Capri: le destinazioni che attraggono il capitale internazionale
Oltre alle città trofeo Milano, Roma, il Wealth Report 2026 conferma la rilevanza globale di tre destinazioni italiane di vacanza-residenza per il capitale internazionale.
Lago di Como, 19° posto mondiale e 2° in Italia
Il Lago di Como occupa la 19° posizione mondiale nel PIRI 100, ed è la seconda destinazione italiana dopo Firenze. È un dato di grande rilievo: il Lago di Como compete in classifica globale con destinazioni come Aspen, St. Moritz, Mykonos.
La presenza stabile di acquirenti americani, britannici, mediorientali e asiatici nelle proprietà fronte-lago tra Cernobbio, Bellagio, Tremezzo e Menaggio sostiene un mercato che si è strutturato come hub di rilevanza globale. Le ville fronte-lago di pregio si transano regolarmente nell’ordine di decine di milioni di euro ciascuna, con il record degli ultimi anni intorno ai 60-80 milioni.
Firenze, Toscana, Costiera Amalfitana, Capri
Firenze è la prima destinazione italiana del PIRI 100 davanti al Lago di Como, sostenuta dalla domanda di centro storico ristrutturato e di ville nei dintorni Fiesole, Bagno a Ripoli. La Toscana più ampia Chianti, Val d’Orcia, Maremma resta il mercato di riferimento per il prime rurale italiano, con prezzi in crescita continua negli ultimi 5 anni.
Costiera Amalfitana e Capri completano la mappa delle destinazioni vacanza-residenza italiane di rilevanza internazionale, con prezzi al metro quadro che in alcuni casi superano Milano e Roma.
La flat tax come politica industriale: 300.000 euro e cosa cambia dal 2026
Il regime di flat tax per nuovi residenti introdotto in Italia nel 2017 è citato esplicitamente dal Wealth Report 2026 come una delle ragioni strutturali dell’attrattività italiana per il capitale internazionale.
Come funziona il regime fiscale dei neo-residenti
- Chi trasferisce la residenza fiscale in Italia e non è stato residente nei nove anni precedenti può optare per la flat tax.
- L’imposta sostitutiva forfettaria copre tutti i redditi prodotti all’estero dividendi, capital gain, royalty, interessi, plusvalenze.
- I redditi prodotti in Italia restano tassati con il regime ordinario IRPEF.
- Il regime ha durata massima di 15 anni.
- L’opzione è estendibile ai familiari conviventi con costo aggiuntivo.
La modifica del 2026: da 100k a 300k euro
L’importo della flat tax è stato portato da 100.000 a 200.000 euro nell’agosto 2024, e successivamente alzato a 300.000 euro per chi trasferisce la residenza dal 1° gennaio 2026. Il costo aggiuntivo per ciascun familiare è di 50.000 euro.
Per gli stranieri ad alto reddito già in Italia con opzione esercitata prima del 2026, il costo resta fissato al livello al momento dell’opzione. La modifica si applica solo ai nuovi ingressi.
Il regime funziona davvero?
Knight Frank documenta che l’inasprimento della flat tax non ha fermato i flussi di neo-residenti. La spiegazione è semplice: per un patrimonio internazionale che produce redditi esteri nell’ordine dei 5-10 milioni l’anno (o più), il costo di 300.000 euro all’anno è vantaggioso rispetto alla tassazione progressiva ordinaria in qualsiasi giurisdizione comparabile Regno Unito, Francia, Germania, Stati Uniti.
L’effetto immediato sul mercato immobiliare è duplice: acquisto o affitto lungo della prima residenza italiana tipicamente Milano centro o Roma centro, e acquisto di una seconda casa di rappresentanza in una destinazione vacanza-residenza Como, Toscana, Costiera.
89 nuovi super-ricchi al giorno: la geografia del nuovo capitale
Il Wealth Report 2026 riporta che nel 2025 sono nati ogni giorno nel mondo 89 nuovi ultra-high-net-worth individual (patrimoni superiori ai 30 milioni di dollari). Il dato segna un’accelerazione strutturale della creazione di grande ricchezza globale, sostenuta principalmente da:
- Wealth creation negli Stati Uniti (continua ad essere il principale generatore di nuova ricchezza ultra-high).
- Boom asiatico, con India che entra stabilmente nei top 5 generatori di ricchezza globali.
- Middle East, con Dubai come hub di concentrazione del capitale del Golfo.
Per l’Italia, l’implicazione concreta è che il pool di possibili compratori internazionali di prime italiano si sta allargando ogni anno. Non sostituisce la domanda europea (italiana, francese, inglese, tedesca, svizzera) che resta dominante, ma la integra con flussi crescenti dagli Stati Uniti e dall’Asia.
Confronto con le altre piazze europee
Per inquadrare correttamente la performance italiana del 2025, il confronto con le altre piazze europee prime è utile.
| Città | Performance 2025 prime | Posizionamento Knight Frank |
|---|---|---|
| Milano | +0,4% | Hub finanziario, gancio flat tax |
| Roma | +2% – +3,9% (previsto) | In ripresa, gap di prezzo con Madrid/Parigi |
| Madrid | In ripresa, cattura “mobile capital” | Concorrente diretto di Milano |
| Parigi | ~+1% | Stabile, post-rallentamento |
| Londra | In calo | Mercato in transizione |
| Zurigo | In salita | Hub fiscale alternativo |
| Francoforte | In salita | Hub finanziario tedesco |
L’Italia, e in particolare Milano e Roma, non sono né tra i top performer europei né tra i mercati in difficoltà. Si collocano in una posizione di crescita stabile e prevedibile, con il fattore flat tax come differenziatore rispetto ai concorrenti diretti.
Cosa significa per chi possiede prime residenziale italiano
Il prime italiano è un asset class consolidato per il capitale internazionale, non più una nicchia. Il fatto che Lago di Como sia 19° al mondo nel PIRI 100 e che Knight Frank dedichi all’Italia un’analisi strutturale (non solo capitolo di cortesia) testimonia che siamo dentro la mappa decisionale degli investitori globali.
I prezzi continueranno a crescere, ma con divergenza geografica. Milano consolida posizioni di prezzo già alte (crescita modesta ma stabile), Roma ha più potenziale di apprezzamento prospettico (gap di prezzo da colmare), le destinazioni vacanza-residenza (Como, Toscana, Costiera) restano sostenute dalla domanda internazionale che cerca seconda casa di pregio.
La flat tax è una politica industriale di lungo periodo. L’aumento a 300.000 euro non sembra avere effetto deterrente sui flussi: per chi rientra nel profilo target del regime, il costo resta vantaggioso. È quindi ragionevole aspettarsi che la domanda di prime residenziale italiano legata ai neo-residenti continui a essere strutturale, non ciclica.
Per il proprietario italiano di prime residenziale, l’implicazione strategica è chiara: l’asset è correttamente prezzato o sotto-prezzato in alcune piazze rispetto al pool di domanda internazionale che si è formato negli ultimi 5-10 anni. La pressione di domanda è strutturale, non temporanea.
FAQ sul Knight Frank Wealth Report 2026
Cos’è il PIRI 100?
Il Prime International Residential Index 100 è l’indice di Knight Frank che traccia l’andamento dei prezzi del residenziale di pregio in 100 città del mondo. Viene aggiornato annualmente nel Wealth Report di Knight Frank, pubblicato ad aprile.
Quali città italiane sono nel PIRI 100?
Le città italiane tracciate dal PIRI 100 sono Milano (principale hub italiano), Firenze (prima destinazione italiana nella classifica per posizionamento globale) e il Lago di Como (al 19° posto mondiale). Roma è coperta in altre sezioni del Wealth Report ma con analisi separata.
Quanto è cresciuto il prime residenziale italiano nel 2025?
Secondo il Wealth Report 2026, i prezzi del residenziale di pregio italiano sono cresciuti del 5% nel 2025, superiore alla media globale del 3,2% e alla media europea del 3,3%.
A quanto ammonta la flat tax italiana per neo-residenti dal 2026?
Per chi trasferisce la residenza fiscale in Italia dal 1° gennaio 2026, la flat tax sui redditi esteri è di 300.000 euro annui, più 50.000 euro per ciascun familiare incluso nell’opzione. Per chi ha esercitato l’opzione prima del 2026, restano in vigore i costi al momento dell’opzione (100.000 o 200.000 euro).
Lago di Como davvero al 19° posto mondiale?
Sì. Nel PIRI 100 di Knight Frank, il Lago di Como occupa la 19° posizione globale per prezzi prime residenziale, seconda destinazione italiana dopo Firenze. È un dato rilevante: in classifica compete con destinazioni come Aspen, St. Moritz e Mykonos.
Conviene comprare prime residenziale italiano nel 2026?
Il Wealth Report 2026 non dà raccomandazioni di investimento. Il dato di mercato indica che il prime italiano è cresciuto del 5% nel 2025 e che la domanda internazionale è strutturalmente sostenuta dalla flat tax e dall’attrattività di lungo periodo. Per qualsiasi decisione individuale, il calcolo di rendimento netto sul caso specifico (zona, tipo di immobile, regime fiscale) resta decisivo.
Conclusioni
Il Knight Frank Wealth Report 2026 posiziona l’Italia in modo strategico nella mappa globale del prime residenziale: crescita 2025 del +5% superiore alla media globale, Milano stabile nel PIRI 100 dopo un decennio di forte apprezzamento, Roma in ripresa con margini di crescita ancora ampi, Lago di Como tra le 20 destinazioni prime del mondo, flat tax come politica industriale che attrae capitale internazionale in modo strutturale.
Per chi possiede patrimonio prime residenziale italiano (Milano, Roma, Como, Toscana, Costiera), il quadro 2025-2026 conferma un asset class consolidato con domanda internazionale crescente e sostenuta. Per chi valuta l’ingresso nel segmento, le indicazioni di Knight Frank suggeriscono di privilegiare le destinazioni con margine di apprezzamento prospettico (Roma) o le destinazioni vacanza-residenza di rilevanza globale (Como, Toscana) rispetto al consolidamento di Milano, dove il rapporto prezzo/crescita futura è ormai più stretto.
Fonti:
