Il quadro B del Modello 730/2026 è la sezione dove il contribuente indica i redditi derivanti dai fabbricati posseduti: prime case, seconde case, immobili a disposizione, immobili affittati. È uno dei quadri più frequenti per chi è proprietario, e nel 2026 cambia in più punti per recepire le novità della Legge di Bilancio sugli affitti brevi.
Le tre novità che impattano direttamente la compilazione 2026 sono: la soglia di due immobili in affitto breve oltre la quale il 730 non è più ammesso e si passa al Modello Redditi Persone Fisiche; il nuovo sistema progressivo della cedolare secca per gli affitti brevi (21% sul primo immobile, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto); l’obbligo di indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) negli appositi campi del quadro per chi destina anche un solo immobile ad affitto breve.
In questa guida trovi i codici utilizzo principali del quadro B, le sezioni da compilare a seconda della tipologia di immobile, gli esempi pratici per i casi più frequenti e gli errori da evitare per non dover poi presentare una dichiarazione integrativa.
Cosa è cambiato nel 730/2026 sul quadro B
Le novità 2026 sul quadro B riguardano principalmente la materia degli affitti brevi e si traducono in tre cambiamenti operativi durante la compilazione.
Soglia 2 immobili in affitto breve: 730 non più ammesso
Dal 1° gennaio 2026, chi destina agli affitti brevi più di due immobili nell’anno non può più presentare il Modello 730 e deve passare al Modello Redditi Persone Fisiche. La soglia precedente era di quattro immobili. Per chi resta sotto soglia (uno o due immobili in affitto breve, oppure solo locazioni lunghe), il 730 resta ammesso senza restrizioni.
Nuovo sistema cedolare progressivo per gli affitti brevi
Sempre dal 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi diventa progressiva: 21% sul primo immobile (scelto in dichiarazione dal contribuente), 26% sul secondo. Per chi ha più di due immobili il 730 non basta più, ma il sistema continua nel Modello Redditi con 30% sul terzo e quarto.
CIN obbligatorio negli affitti brevi
Chi destina anche un solo immobile ad affitto breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo e indicarlo nei campi appositi del quadro B. È la prima volta che il CIN entra nel modello dichiarativo, in coerenza con il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza degli affitti brevi pienamente operativo dal 20 maggio 2026. Per il dettaglio del CIN e degli obblighi UE vedi Regolamento UE affitti brevi 2024/1028.
Codici utilizzo del quadro B 730/2026
Ogni riga del quadro B contiene un campo “utilizzo” che indica come l’immobile è impiegato nell’anno di imposta. Il codice utilizzo determina come il reddito viene tassato e quali agevolazioni si applicano. I codici principali sono:
| Codice | Tipologia di utilizzo | Regime fiscale tipico |
|---|---|---|
| 1 | Abitazione principale e relative pertinenze | Esente IRPEF, soggetto a IMU solo se di lusso (A/1, A/8, A/9) |
| 2 | Immobile locato in regime IRPEF ordinario (canone libero) | IRPEF con deduzione del 5% del canone |
| 3 | Immobile locato a canone concordato in regime IRPEF | IRPEF con deduzione del 5% del canone + ulteriore abbattimento del 30% |
| 4 | Immobile locato con cedolare secca (locazione lunga, 4+4) | Cedolare 21% |
| 5 | Pertinenza dell’abitazione principale | Stesso regime dell’abitazione principale |
| 8 | Immobile locato a canone concordato con cedolare secca 10% | Cedolare 10% (solo Comuni ad alta tensione abitativa) |
| 9 | Immobile non locato, a disposizione o tenuto a vuoto | Rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata di un terzo se nello stesso Comune dell’abitazione principale |
| 11 | Immobile locato a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa | Variazioni specifiche, vedi istruzioni AdE |
| 14 | Immobile destinato ad affitto breve (locazione fino a 30 giorni) | Cedolare 21% sul primo immobile, 26% sul secondo (sistema 2026) |
| 16 | Immobile inagibile o inutilizzabile | Riduzione del 50% della base imponibile IMU, regole specifiche per IRPEF |
I codici esatti e l’elenco completo vanno verificati nelle istruzioni ufficiali del Modello 730/2026 pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, che ogni anno aggiorna la tassonomia.
Come si compila il quadro B passo passo
Il quadro B 730/2026 è organizzato in tre sezioni che vanno compilate in sequenza.
Sezione I: Redditi dei fabbricati
È la parte più estesa del quadro. Per ogni immobile posseduto si compila un rigo con questi dati principali:
- Rendita catastale: la rendita risultante dalla visura catastale, non rivalutata (la rivalutazione del 5% è applicata automaticamente dal sistema).
- Utilizzo: il codice tassonomico (tra quelli sopra).
- Possesso: numero di giorni di possesso nell’anno (365 se posseduto tutto l’anno) e percentuale di possesso (100 se proprietà piena al 100%, 50 se cointestato al 50%).
- Codice canone: per gli immobili locati, indica la tipologia di canone (1 per canone libero, 2 per canone concordato, 3 per canone equo, 4 per canone concordato in Comuni ad alta tensione, eccetera).
- Canone di locazione annuo: l’85% del canone effettivamente percepito per IRPEF, il 100% del canone per la cedolare secca (campi separati).
- Casi particolari: campo per situazioni speciali (es. immobile concesso in comodato, immobile in successione, immobile in usufrutto).
Per gli immobili a uso abitazione principale o pertinenza, molti campi si compilano automaticamente nella dichiarazione precompilata. Conviene comunque verificarli.
Sezione II: Dati relativi ai contratti di locazione
Per ogni immobile locato indicato nella Sezione I, va compilato il rigo corrispondente nella Sezione II con:
- Numero rigo Sezione I: il rigo dell’immobile a cui si riferisce il contratto.
- Estremi di registrazione del contratto: data, numero e serie di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate (per i contratti registrati con Modello RLI, questi dati sono nella ricevuta di registrazione).
- Codice identificativo del contratto: rilevante per i contratti soggetti a registrazione obbligatoria.
- Opzione cedolare secca: casella da barrare se il contratto è in regime cedolare. Una volta esercitata l’opzione, si applicano le aliquote 10% o 21% in base alla tipologia di contratto.
Sezione III: Dati relativi al CIN per gli affitti brevi
È la sezione nuova del 2026 dedicata esclusivamente agli affitti brevi. Per chi destina uno o più immobili ad affitto breve va indicato:
- Numero rigo Sezione I: il rigo dell’immobile in affitto breve.
- CIN: il Codice Identificativo Nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo per quell’immobile.
- Numero di giorni di affitto breve nell’anno: i giorni effettivi in cui l’immobile è stato dato in affitto breve.
- Canone complessivo annuo da affitto breve: il totale percepito dall’attività.
La scelta di quale immobile considerare come “primo” ai fini dell’aliquota 21% si esercita in questa sezione, indicando il flag corrispondente sul rigo dell’immobile prescelto.
Esempi pratici di compilazione
Quattro casi tipici, dal più semplice al più complesso, con le voci principali da inserire.
Esempio 1: Solo abitazione principale
Il contribuente possiede una sola casa, dove vive con la famiglia. Nessun altro immobile.
- Sezione I, rigo 1: rendita catastale dell’abitazione, utilizzo codice 1, possesso 365 giorni al 100%, nessun canone.
- Sezione II: nulla da compilare.
- Sezione III: nulla da compilare.
Reddito imponibile da quadro B: zero (abitazione principale esente IRPEF, se non di lusso).
Esempio 2: Abitazione principale + un immobile locato a canone libero in cedolare
Il contribuente vive nella prima casa e possiede una seconda casa che ha locato con contratto 4+4 a 800 €/mese, in regime cedolare al 21%.
- Sezione I, rigo 1: rendita abitazione principale, codice 1, 365 giorni al 100%.
- Sezione I, rigo 2: rendita seconda casa, codice utilizzo 4 (locata con cedolare lunga), 365 giorni al 100%, canone annuo 9.600 €.
- Sezione II, rigo 1: riferimento al rigo 2 della Sezione I, estremi di registrazione del contratto, casella cedolare secca barrata.
- Sezione III: nulla da compilare.
Imposta cedolare: 9.600 × 21% = 2.016 €, da versare con F24 e codici tributo 1840 (acconto) e 1841 (saldo).
Esempio 3: Affitto breve di un singolo immobile
Il contribuente possiede prima casa più una seconda casa che ha destinato esclusivamente ad affitti brevi nell’anno, ricavando 12.000 € su 180 giorni di occupazione.
- Sezione I, rigo 1: prima casa, codice 1.
- Sezione I, rigo 2: seconda casa, codice utilizzo 14 (affitto breve), 365 giorni al 100%, canone annuo 12.000 €.
- Sezione II: estremi del contratto se esiste un contratto formale, oppure dati delle intermediazioni delle piattaforme se la locazione è avvenuta via portale.
- Sezione III, rigo 1: riferimento al rigo 2 Sezione I, CIN dell’immobile, 180 giorni di affitto breve, canone complessivo 12.000 €.
Imposta cedolare: 12.000 × 21% = 2.520 € (il 21% si applica al primo immobile in affitto breve).
Esempio 4: Due immobili in affitto breve (soglia limite del 730)
Il contribuente ha prima casa e due seconde case, entrambe destinate ad affitti brevi nell’anno. Una rende 15.000 €, l’altra 9.000 €. È esattamente il limite massimo per restare nel 730.
- Sezione I, rigo 1: prima casa, codice 1.
- Sezione I, rigo 2: prima seconda casa, codice 14, canone 15.000 €.
- Sezione I, rigo 3: seconda seconda casa, codice 14, canone 9.000 €.
- Sezione III, rigo 1: CIN e dati del primo immobile, flag “primo immobile” per applicare cedolare 21%.
- Sezione III, rigo 2: CIN e dati del secondo immobile, cedolare 26%.
Imposta cedolare complessiva:
- Primo immobile (canone maggiore, scelto come “primo”): 15.000 × 21% = 3.150 €
- Secondo immobile: 9.000 × 26% = 2.340 €
- Totale: 5.490 €
Nota: la scelta di indicare come “primo” l’immobile con il canone più alto è quella fiscalmente più conveniente, perché applica l’aliquota più bassa al reddito più alto.
Errori frequenti da evitare
I cinque errori più ricorrenti nella compilazione del quadro B che portano a dichiarazioni integrative o ricalcoli da parte dell’Agenzia.
- Indicare il canone per intero anche per chi è in IRPEF ordinaria: nel regime IRPEF il canone va indicato all’85% (deduzione forfettaria del 15% per spese), per la cedolare secca va indicato al 100%. I due campi sono separati nel modello.
- Dimenticare il flag “primo immobile” sugli affitti brevi: se hai più di un immobile in affitto breve e non scegli quale è il “primo” ai fini dell’aliquota 21%, il sistema applica un’aliquota di default sfavorevole.
- Compilare la Sezione III anche per le locazioni lunghe: la Sezione III è esclusiva degli affitti brevi (fino a 30 giorni). Per i contratti 4+4, 3+2, transitori e studenti universitari va compilata solo la Sezione II.
- Indicare CIN errato o inesistente: il Codice Identificativo Nazionale deve essere quello effettivamente rilasciato dal Ministero del Turismo per quell’immobile. Indicare un codice fittizio o “in attesa” comporta sanzioni.
- Confondere il codice utilizzo 4 (cedolare lunga 21%) con il codice 14 (affitto breve): sono due tassonomie diverse anche se applicano entrambe il 21% sul primo immobile. Il codice 4 è per locazioni di lunga durata, il codice 14 per locazioni inferiori a 30 giorni.
In caso di dubbio, conviene consultare le istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate o un commercialista, soprattutto per le situazioni che combinano più tipologie di immobili o casi particolari (immobili in successione, in usufrutto, in comodato d’uso).
FAQ quadro B 730/2026
Quanti immobili in affitto breve posso dichiarare con il 730/2026?
Fino a due immobili. Oltre due immobili destinati ad affitti brevi nell’anno, il 730 non è più ammesso e bisogna passare al Modello Redditi Persone Fisiche.
Quale codice utilizzo va usato per gli affitti brevi?
Il codice 14 (“immobile destinato ad affitto breve, locazione di durata fino a 30 giorni”). È un codice introdotto specificamente per gli affitti brevi e va in coppia con la compilazione della Sezione III per i dati del CIN.
Dove si indica il CIN nel 730/2026?
Nella Sezione III del quadro B, dedicata specificamente agli affitti brevi. È la sezione nuova del 730/2026 che recepisce gli obblighi di trasparenza del Regolamento UE 2024/1028.
Devo aggiornare il CIN se cambio il numero di giorni di affitto nell’anno?
No, il CIN identifica l’immobile e non cambia in base ai giorni di affitto. Cambia invece il dato “numero di giorni di affitto breve” da indicare in Sezione III, che va aggiornato di anno in anno.
Come si sceglie il “primo immobile” per la cedolare al 21% sugli affitti brevi?
Si esercita la scelta in dichiarazione, barrando il flag corrispondente in Sezione III sul rigo dell’immobile prescelto. Conviene indicare come “primo” l’immobile con il canone annuo più alto, in modo da applicare l’aliquota più bassa (21%) al reddito maggiore.
Cosa succede se sbaglio la compilazione del quadro B?
Se ti accorgi dell’errore entro la scadenza di presentazione (30 settembre per il 730), puoi presentare un 730 rettificativo. Dopo la scadenza puoi correggere con una dichiarazione integrativa, che può comportare sanzioni se l’errore riduce l’imposta dovuta. Il ravvedimento operoso permette di sanare con sanzioni ridotte.
Conclusioni
Il quadro B del 730/2026 incorpora le novità più rilevanti della Legge di Bilancio sugli affitti brevi: soglia di due immobili oltre la quale il 730 non è più ammesso, sistema cedolare progressivo, obbligo di indicazione del CIN. Per la maggior parte dei contribuenti (proprietari con uno o due immobili, anche in affitto breve) il 730 resta lo strumento dichiarativo principale, ma diventa più richiesto in termini di precisione: scelta del “primo immobile” per la cedolare 21%, compilazione corretta della Sezione III, distinzione tra codice utilizzo 4 e codice 14.
Prima di presentare la dichiarazione conviene verificare i codici utilizzo nelle istruzioni ufficiali aggiornate dell’Agenzia delle Entrate, controllare gli estremi di registrazione dei contratti e accertarsi di avere il CIN attivo per ogni immobile destinato ad affitto breve.
