Dal 20 maggio 2026 entra ufficialmente in vigore il nuovo Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi, una normativa destinata a cambiare in modo significativo il mercato delle locazioni turistiche in tutta Europa.
L’obiettivo dell’Unione Europea non è vietare o limitare gli affitti brevi, ma rendere il settore più trasparente, tracciabile e uniforme tra i vari Stati membri. Per host, property manager e piattaforme online come Airbnb e Booking.com significa nuove responsabilità, più controlli e una gestione sempre più strutturata degli immobili destinati alle locazioni turistiche.
L’Agenzia delle Entrate, parallelamente all’entrata in vigore del Regolamento UE, ha aggiornato a maggio 2026 la propria Guida ufficiale sulle locazioni brevi per riflettere il nuovo perimetro fiscale 2026.
Perché nasce il nuovo Regolamento UE sugli affitti brevi
Negli ultimi anni il mercato delle locazioni turistiche è cresciuto in modo esponenziale. Sempre più proprietari hanno scelto di affittare case e appartamenti tramite piattaforme digitali, trasformando gli affitti brevi in un settore centrale del turismo europeo.
Questa crescita, però, ha evidenziato diversi problemi:
- difficoltà da parte dei Comuni nel monitorare il numero reale di immobili destinati agli affitti turistici;
- concorrenza sleale da parte di host irregolari;
- scarsa trasparenza fiscale;
- aumento dell’overtourism in alcune città;
- mancanza di dati condivisi tra piattaforme e autorità pubbliche.
Fino ad oggi, infatti, piattaforme come Airbnb e Booking raccoglievano enormi quantità di dati sulle prenotazioni, senza però condividerli in modo strutturato con le autorità nazionali.
Il Regolamento UE 2024/1028 nasce proprio per colmare questo vuoto normativo e creare un sistema europeo comune per la registrazione e il controllo degli affitti brevi.
Regolamento UE 2024/1028: a chi si applica
La normativa si applica a tutti gli affitti di breve durata prenotati tramite piattaforme online.
Rientrano quindi nel regolamento:
- appartamenti turistici;
- case vacanze;
- stanze affittate online;
- immobili locati per periodi inferiori a 12 mesi.
Il regolamento riguarda sia gli host professionali sia chi affitta occasionalmente un immobile.
Anche chi mette in affitto una sola casa per poche settimane all’anno dovrà rispettare i nuovi obblighi europei.
Cosa cambia dal 20 maggio 2026
Il principio alla base del regolamento è semplice: ogni immobile destinato agli affitti brevi dovrà essere identificabile e tracciabile.
Le principali novità riguardano:
Registrazione obbligatoria degli immobili
Ogni immobile destinato agli affitti brevi dovrà essere registrato presso le autorità competenti e ottenere un codice identificativo univoco.
In Italia questo sistema esiste già attraverso il CIN – Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal 1° gennaio 2025.
Chi ha già richiesto il CIN è quindi già allineato con uno dei principali requisiti del nuovo regolamento europeo.
Controlli più severi sulle piattaforme
Airbnb, Booking.com e le altre piattaforme online non saranno più semplici intermediari.
Dal 20 maggio 2026 avranno l’obbligo di:
- verificare che ogni annuncio abbia un codice identificativo valido;
- controllare la corrispondenza con i registri nazionali;
- rimuovere gli annunci non conformi;
- trasmettere mensilmente alle autorità i dati relativi alle prenotazioni.
Tra le informazioni condivise ci saranno:
- numero di soggiorni;
- numero di ospiti;
- indirizzo dell’immobile;
- URL dell’annuncio;
- dati dell’host.
⚠️ Le piattaforme che non rispetteranno questi obblighi rischiano sanzioni molto elevate.
Arrivano i PIDU: i nuovi portali digitali europei
Gli Stati membri dovranno dotarsi dei cosiddetti Punti di Ingresso Digitali Unici (PIDU).
Si tratta di piattaforme digitali nazionali che raccoglieranno automaticamente i dati inviati dai portali online e li renderanno accessibili a:
- autorità fiscali;
- Comuni;
- enti statistici;
- organismi di controllo.
Questo permetterà verifiche molto più rapide e precise sugli affitti brevi attivi sul territorio.
Il regolamento UE vieta gli affitti brevi?
No. Il Regolamento UE 2024/1028 non introduce divieti generalizzati e non stabilisce un limite europeo alle notti affittabili.
L’Unione Europea non vuole bloccare il settore, ma renderlo più trasparente e regolamentato.
Tuttavia, il nuovo sistema permetterà alle amministrazioni locali di avere dati più accurati e quindi di introdurre eventuali restrizioni territoriali in modo più semplice.
Alcune città europee stanno già andando in questa direzione per contrastare il sovraffollamento turistico e proteggere il mercato residenziale.
Affitti brevi in Italia: cosa cambia concretamente
In Italia il regolamento europeo si inserisce in un quadro normativo già molto evoluto.
Oltre al CIN, chi gestisce affitti brevi deve già rispettare diversi obblighi:
- comunicazione degli ospiti alla Questura;
- invio dei dati statistici regionali;
- rispetto delle norme fiscali;
- adeguamento ai requisiti di sicurezza.
Negli ultimi mesi sono inoltre stati rafforzati gli obblighi relativi alla sicurezza degli immobili.
Ogni struttura destinata agli affitti brevi deve essere dotata di:
- rilevatori di gas;
- rilevatori di monossido di carbonio;
- estintori portatili.
Le sanzioni possono essere molto elevate per chi non è in regola.
Cedolare secca e partita IVA: attenzione dal 2026
Il tema fiscale resta centrale.
Con le ultime modifiche normative italiane:
- la cedolare secca resta al 21% sul primo immobile;
- dal secondo immobile l’aliquota sale al 26%;
- chi gestisce più immobili può essere considerato imprenditore, con obbligo di partita IVA e SCIA.
Il nuovo regolamento europeo renderà inoltre molto più semplice l’incrocio tra dati delle prenotazioni e dichiarazioni fiscali.
Per questo motivo diventa fondamentale mantenere una gestione perfettamente regolare e documentata.
I vantaggi del nuovo regolamento UE
Per chi lavora in modo corretto e professionale, il nuovo sistema può rappresentare un vantaggio competitivo importante.
Un mercato più controllato significa:
- meno concorrenza sleale;
- maggiore fiducia da parte dei turisti;
- annunci più affidabili;
- regole uguali per tutti;
- maggiore trasparenza del settore.
Gli host che già rispettano gli obblighi normativi saranno probabilmente i più avvantaggiati.
Le criticità per host e property manager
Dall’altra parte, aumenterà inevitabilmente la complessità gestionale.
Chi gestisce più immobili dovrà prestare ancora più attenzione a:
- aggiornamento degli annunci;
- correttezza dei dati;
- conformità fiscale;
- gestione documentale;
- sicurezza degli immobili;
- comunicazioni alle autorità.
La gestione “amatoriale” degli affitti brevi sarà sempre più difficile.
Come prepararsi al nuovo Regolamento UE sugli affitti brevi
Per evitare problemi dal 20 maggio 2026 è importante muoversi subito.
Ecco cosa fare:
1. Verificare il CIN
Controlla di avere il Codice Identificativo Nazionale per ogni immobile e assicurati che sia presente in tutti gli annunci online.
2. Controllare gli annunci pubblicati
Verifica che indirizzo, capienza, dati dell’immobile, codice identificativo, siano corretti e aggiornati.
3. Adeguare la sicurezza dell’immobile
Installa rilevatori, estintori e dispositivi obbligatori previsti dalla normativa italiana.
4. Organizzare la documentazione fiscale
Con l’aumento dei controlli sarà fondamentale mantenere dati coerenti tra piattaforme e dichiarazioni fiscali.
5. Automatizzare la gestione
Software gestionali e strumenti digitali possono aiutare a ridurre errori, semplificare la compliance e gestire più facilmente prenotazioni e documenti.
Il Regolamento UE 2024/1028 rappresenta un passaggio decisivo per il futuro degli affitti brevi in Europa.
Il settore diventa sempre più regolamentato, trasparente e controllato. Per gli host questo significa maggiore attenzione agli obblighi normativi, ma anche un mercato più professionale e credibile.
Chi si organizzerà per tempo potrà affrontare il cambiamento senza difficoltà, evitare sanzioni e continuare a operare in modo competitivo in un settore destinato a evolversi rapidamente.
FAQ sul Regolamento UE affitti brevi
Quando entra in vigore il nuovo regolamento UE sugli affitti brevi?
Il regolamento sarà pienamente operativo dal 20 maggio 2026 in tutti gli Stati membri dell’Unione Europea.
Il regolamento sostituisce le norme italiane?
No. Le norme europee si aggiungono agli obblighi già previsti dalla legislazione italiana.
Serve il CIN anche con il nuovo regolamento europeo?
Sì. In Italia il CIN resta obbligatorio ed è perfettamente integrato nel nuovo sistema europeo.
Il regolamento introduce limiti alle notti affittabili?
No, non esiste un limite europeo al numero di notti. Eventuali restrizioni potranno essere introdotte dai singoli Comuni o governi locali.
Cosa rischia chi non è in regola?
Gli annunci irregolari potranno essere rimossi dalle piattaforme e gli host potranno incorrere in sanzioni economiche.
