Aggiornato a novembre 2025 — Italia
Negli ultimi giorni la versione bollinata della Manovra 2026 ha modificato l’impianto annunciato a inizio ottobre sulla tassazione degli affitti brevi: l’aliquota 26% scatterebbe anche sul primo immobile solo quando la locazione passa tramite intermediari o portali (agenzie, Airbnb, Booking, ecc.). Se il primo immobile è affittato senza intermediazione, resterebbe possibile il 21%. La decorrenza indicata è 1° gennaio 2026, in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
In sintesi, per affitti brevi cedolare secca la novità 2026 introduce un doppio binario sul primo immobile.
In breve (per proprietari)
- Primo immobile
- 21% se non intermediato (contratto diretto proprietario–conduttore).
- 26% se intermediato (agenzia/portale/OTA).
- Ulteriori immobili: 26%.
- Fino al 31/12/2025 resta il quadro attuale: 21% su una sola unità a scelta del contribuente e 26% sulle altre locazioni brevi.
- Decorrenza prevista: dal 01/01/2026 (salvo modifiche in Parlamento e prassi AE).
Cosa cambia (scenario bollinato dal 01/01/2026)
Regola chiave: affitti brevi intermediari/portali ⇒ sul primo immobile si applica il 26%.
- Doppio binario sul primo immobile:
- se affitti da privato a privato (nessun portale/intermediario): 21%;
- se usi portali o un intermediario: 26% anche sul primo immobile.
- Tutti gli altri immobili locati in breve: 26%.
- Iter politico caldo: la norma è parte della Manovra e può subire emendamenti fino alla pubblicazione in G.U.; seguiranno circolari/FAQ dell’Agenzia per i casi pratici (prenotazioni a cavallo d’anno, ritenute, ecc.).
Questa impostazione riguarda la cedolare secca affitti brevi 2026 e impatta la tassazione affitti brevi 2026 per chi usa intermediari.
Nota terminologica utile
Per “intermediari/portali” si intendono soggetti che mettono in contatto domanda e offerta (agenzie, property manager, OTA come Airbnb/Booking/Vrbo). In questi casi oggi esistono già obblighi di ritenuta e comunicazione; la novità incide sull’aliquota applicabile al primo immobile.
Cosa vale oggi (fino al 31/12/2025)
- Regime 2024–2025:
- puoi applicare il 21% su una sola unità (scelta in dichiarazione);
- gli altri redditi da locazioni brevi sono al 26%.
- Restano in vigore le ritenute operate dagli intermediari (oggi parametrate al quadro normativo attuale).
Esempio calcolo cedolare secca affitti brevi (10.000 €)
Ipotesi base (imponibile annuo da locazioni brevi)
| Imponibile | 21% | 26% | Differenza |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 2.100 € | 2.600 € | +500 € |
| 20.000 € | 4.200 € | 5.200 € | +1.000 € |
| 30.000 € | 6.300 € | 7.800 € | +1.500 € |
A cosa serve
Se il tuo primo immobile transita su portali dal 2026, considera l’impatto a budget: +5 punti percentuali sull’aliquota può cambiare la redditività netta (ROI) soprattutto in città ad alta stagionalità.
Scenari pratici (casi d’uso tipici)
- Ho 1 solo appartamento e affitto su Airbnb → dal 2026 il primo immobile finisce al 26%.
- Ho 1 solo appartamento e affitto senza portali (contatto diretto) → dal 2026 posso restare al 21% (se confermato in G.U.).
- Ho 2 o più appartamenti → dal 2026 gli ulteriori restano al 26%; per il primo vale la regola intermediato = 26% / non intermediato = 21%.
- Uso un’agenzia che trova gli ospiti → è intermediazione: per il primo immobile 26%.
- Gestisco il canale diretto + occasionalmente OTA → anche un solo contratto intermediato sull’unità fa scattare (per quell’immobile) il 26% nel periodo d’imposta (attendere indicazioni AE sui casi misti).
- Se pubblichi su Airbnb cedolare secca sul primo immobile passa al 26% dal 2026 (salvo G.U.).
- Anche su Booking cedolare secca segue la stessa logica di intermediazione.
Operatività: cosa fare adesso
- Chiudi il 2025 correttamente:
- in dichiarazione 2026 (redditi 2025) scegli l’unità su cui applicare il 21%;
- verifica CU e ritenute operate dagli intermediari nel 2025.
- Pianifica il 2026:
- valuta il canale: se vuoi mantenere il 21% sul primo immobile, considera modalità non intermediate;
- rivedi i prezzi per assorbire l’eventuale delta +5pp di aliquota;
- aggiorna i contratti e le policy su cauzioni, pulizie, extra, per non scaricare tutto sul canone.
- Contabilità & adempimenti:
- monitora ritenute e flussi informativi degli intermediari;
- attendi prassi AE su: prenotazioni a cavallo d’anno, casi misti (parte diretta/parte intermediata), eventuali adeguamenti tecnici.
- Per aggiornamenti consulta le pagine Agenzia Entrate locazioni brevi e le relative circolari.
- Strategia rischio incassi:
- la maggiore tassazione non risolve i ritardi di pagamento nei canoni medio–lunghi: se gestisci anche locazioni 12–18 mesi, valuta soluzioni operative per garantire flussi e tutela legale.
Domande frequenti
Il 26% si applica anche al primo immobile?
Sì, se l’immobile è intermediato (agenzia/portale). Se non c’è intermediazione, il primo immobile resta al 21% (secondo il testo bollinato).
Quando entra in vigore cedolare secca 26?
La decorrenza indicata è il 1° gennaio 2026, salvo modifiche e prassi AE.
Cosa succede fino al 31/12/2025?
Resta in vigore il regime attuale: 21% su una sola unità a scelta e 26% sulle altre.
Se affitto metà anno senza portali e metà anno con portali, cosa si applica?
Il testo lega il 26% alla presenza di intermediazione sull’unità nel periodo d’imposta. Per i casi misti si attendono istruzioni AE (come già accade per altri regimi quando si alternano condizioni diverse nello stesso anno).
Le ritenute degli intermediari cambiano?
Gli intermediari mantengono obblighi di ritenuta e trasmissione dati; eventuali adeguamenti tecnici (aliquota/flow) saranno chiariti da atti attuativi e prassi.
È previsto un regime transitorio per prenotazioni già incassate nel 2025 ma soggiorni nel 2026?
Tipicamente rileva il periodo d’imposta in cui il reddito è percepito: tuttavia, per gli affitti brevi si attendono FAQ per i casi a cavallo d’anno (caparre/saldi).
Affitto breve senza intermediazione 21%: posso mantenerlo sul primo immobile?
Sì, se gestisci senza portali/intermediari (in base al testo bollinato 2026).
Affitto breve con agenzia 26%: quando si applica?
Quando l’unità è intermediata (agenzia/OTA) nel periodo d’imposta.
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