Il Piano Casa 2026 è il pacchetto di misure con cui il governo punta a rispondere all’emergenza abitativa italiana, mobilitando un investimento complessivo nell’ordine dei 10 miliardi di euro per realizzare oltre 100.000 alloggi nei prossimi dieci anni. Il provvedimento, contenuto nel Decreto Legge 7 maggio 2026 numero 66 ed entrato in vigore l’8 maggio, è in fase di conversione in legge entro il 6 luglio. Tocca da vicino sia i proprietari che affittano, con la riduzione del 50% dell’IMU per i contratti a canone concordato a giovani e genitori separati, sia gli inquilini, con il fondo per la morosità incolpevole, gli affitti calmierati e il rent to buy. Questa guida spiega cosa prevede il Piano Casa, quali misure interessano i locatori e quali gli affittuari, e quali sono i tempi e l’iter di conversione.
Cos’è il Piano Casa 2026 e cosa prevede il DL 66
Il Piano Casa 2026 è un intervento straordinario sull’edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, pensato per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili in un mercato dove la domanda di affitto supera l’offerta, soprattutto nelle grandi città e nelle aree ad alta tensione abitativa. Il provvedimento è organico e tocca più fronti: incentivi fiscali ai proprietari che affittano a canone concordato, sostegno agli inquilini in difficoltà, programmi di edilizia convenzionata e rigenerazione urbana, strumenti come il rent to buy.
Il Decreto Legge 66/2026 è entrato in vigore l’8 maggio 2026 e mobilita risorse pubbliche per circa 10 miliardi di euro su un orizzonte decennale, con l’obiettivo dichiarato di rendere disponibili oltre 100.000 alloggi. Il decreto deve essere convertito in legge dal Parlamento entro il 6 luglio 2026, e in fase di conversione il testo può essere modificato e integrato con emendamenti, alcuni dei quali già presentati e di rilievo per i proprietari.
Le misure del Piano Casa per i proprietari che affittano
Per chi possiede immobili e li mette a reddito, il Piano Casa contiene alcune misure di interesse diretto, in particolare sul fronte fiscale e su quello del recupero degli immobili.
IMU ridotta del 50% per affitti a giovani e genitori separati
La misura più rilevante per i locatori è la riduzione del 50% dell’IMU per i proprietari che affittano con contratto a canone concordato a determinate categorie. L’agevolazione, introdotta tramite emendamento in fase di conversione, si applica a chi affitta:
- a giovani con meno di 35 anni;
- a genitori separati o divorziati che non siano assegnatari della casa familiare.
È una misura che lega un beneficio fiscale concreto alla scelta del canone concordato, già di per sé agevolato sul piano della cedolare secca al 10%. Per il proprietario, l’unione di cedolare ridotta e IMU dimezzata rende il canone concordato verso queste categorie particolarmente conveniente sul piano fiscale. Per il meccanismo della cedolare secca sul canone concordato, vedi la guida dedicata alla cedolare secca 2026.
Procedure di rilascio più rapide e registro nazionale degli sfratti
Sul fronte del recupero degli immobili, il Piano Casa si collega al disegno di legge sugli sfratti che introduce procedure più rapide per rientrare in possesso degli immobili occupati senza titolo o per i quali il contratto è scaduto o l’inquilino è moroso. In alcune situazioni il giudice potrebbe emettere il provvedimento di rilascio entro tempi molto più brevi di quelli attuali.
Tra le novità più discusse c’è l’istituzione di un Registro nazionale dei procedimenti di sfratto per morosità, che raccoglierebbe le informazioni relative agli sfratti convalidati e agli eventuali successivi adempimenti degli inquilini. Per i proprietari sarebbe uno strumento di valutazione del rischio nella selezione degli inquilini. Per il dettaglio sulle procedure di sfratto accelerato, vedi l’articolo su DDL sfratti 2026.
Le misure del Piano Casa per gli inquilini
Sul versante degli affittuari, il Piano Casa interviene con strumenti di sostegno economico e di accesso alle abitazioni.
Fondo per la morosità incolpevole
Il fondo per la morosità incolpevole viene rifinanziato con 22 milioni di euro per il 2026 e ulteriori risorse per il 2027. Il fondo sostiene gli inquilini che si trovano nell’impossibilità di pagare l’affitto per cause indipendenti dalla propria volontà, come la perdita del lavoro o una riduzione significativa del reddito, e in alcuni casi copre anche il deposito cauzionale. È uno strumento che riduce il rischio di sfratto per morosità nelle situazioni di difficoltà temporanea, con un beneficio indiretto anche per il proprietario, che vede ridotta la probabilità di insolvenza.
Affitti calmierati
Il Piano Casa rafforza il sistema degli affitti calmierati, con l’obiettivo di offrire abitazioni a canoni significativamente inferiori ai valori di mercato. I canoni calmierati devono garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori OMI (l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) o, se questi non sono rappresentativi, rispetto a valori documentati da atti pubblici e contratti registrati. L’accesso ai canoni calmierati è riservato a soggetti con un ISEE non superiore alla soglia prevista per l’edilizia sovvenzionata, che generalmente non supera i 20.000 euro.
Rent to buy: l’affitto con riscatto
Il Piano Casa promuove la formula del rent to buy, che consente a chi paga un affitto di lunga durata di riscattare successivamente l’immobile, trasformando il canone in un anticipo sull’acquisto della casa. È uno strumento pensato per le famiglie e i giovani che non hanno la disponibilità immediata per l’acquisto, ma vogliono costruire nel tempo la proprietà dell’abitazione in cui vivono. Per i proprietari e gli operatori, il rent to buy è un modello di valorizzazione dell’immobile che combina reddito da locazione e prospettiva di vendita.
Edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata
Il cuore del Piano Casa è il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata. Il provvedimento prevede il recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, la riconversione di immobili pubblici in edilizia sociale, e programmi di edilizia integrata che coinvolgono operatori privati.
Per i programmi misti pubblico-privato, il Piano richiede che almeno il 70% dell’investimento sia destinato a edilizia convenzionata a prezzo o canone calmierato, con vincolo di destinazione trentennale trascritto nei registri immobiliari. Il decreto introduce inoltre una disciplina stringente sui requisiti soggettivi degli assegnatari o acquirenti degli alloggi convenzionati: l’assenza dei requisiti al momento della stipula comporta la nullità del contratto di compravendita o locazione.
L’interesse verso questi programmi non è solo pubblico. Grandi operatori istituzionali con vasti patrimoni immobiliari, come emerso anche al recente convegno RE Italy, stanno valutando la partecipazione ai programmi di edilizia convenzionata, segno che il Piano Casa potrebbe mobilitare capitali privati significativi nei prossimi anni.
A chi si rivolge il Piano Casa 2026
Il Piano Casa individua alcune categorie prioritarie a cui rivolgere la nuova offerta abitativa e gli strumenti di sostegno:
- giovani e giovani coppie;
- lavoratori fuori sede;
- genitori separati o divorziati non assegnatari della casa familiare;
- famiglie a basso reddito con ISEE sotto soglia;
- soggetti interessati a modelli di coabitazione (co-housing).
È una mappa che riflette la trasformazione della domanda abitativa italiana, sempre più orientata verso soluzioni flessibili, temporanee e a costi sostenibili, soprattutto nelle città dove il mercato libero ha raggiunto livelli di canone difficilmente accessibili per queste categorie.
Iter e tempi: la conversione in legge entro il 6 luglio
Il Decreto Legge 66/2026 è in vigore dall’8 maggio 2026, ma essendo un decreto legge deve essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni, cioè entro il 6 luglio 2026. Durante l’iter di conversione il testo può essere modificato e integrato con emendamenti.
È proprio in questa fase che sono stati presentati alcuni degli interventi più rilevanti per i proprietari, come la riduzione del 50% dell’IMU per gli affitti a canone concordato a giovani e genitori separati. Fino alla conversione definitiva, alcune misure restano quindi in forma di proposta e i dettagli applicativi possono cambiare. Per questo è importante seguire l’evoluzione del provvedimento: questa pagina viene aggiornata man mano che il Piano Casa completa il percorso parlamentare e le misure assumono forma definitiva.
Cosa significa per chi possiede immobili a reddito
Per il proprietario che mette a reddito i propri immobili, il Piano Casa 2026 offre alcune opportunità concrete e alcuni elementi di contesto da monitorare.
Sul piano fiscale, la combinazione di canone concordato, cedolare secca al 10% e IMU ridotta del 50% verso le categorie agevolate (giovani, genitori separati) rende l’affitto a canone concordato uno degli strumenti più vantaggiosi del 2026 per chi è disposto a calmierare il canone in cambio di un carico fiscale ridotto. Vale la pena fare il calcolo confrontato tra canone libero e canone concordato agevolato sul proprio caso.
Sul piano della gestione del rischio, il registro nazionale degli sfratti per morosità e le procedure di rilascio più rapide, se confermati nella conversione, ridurrebbero uno dei principali timori del proprietario, quello dell’inquilino moroso difficile da allontanare. Anche il fondo per la morosità incolpevole va in questa direzione, riducendo la probabilità di insolvenza nelle situazioni di difficoltà temporanea.
Sul piano del mercato, il rilancio dell’edilizia convenzionata e del social housing non va letto come una concorrenza al proprietario privato, ma come un ampliamento dell’offerta nelle fasce in cui il mercato libero non arriva. Per chi possiede immobili nelle fasce medio-alte, l’impatto diretto è limitato; per chi possiede immobili nelle fasce popolari, il Piano Casa può rappresentare sia un’opportunità di partecipazione ai programmi convenzionati sia un elemento di contesto da considerare.
FAQ sul Piano Casa 2026
Cos’è il Piano Casa 2026?
È il pacchetto di misure straordinarie per l’edilizia abitativa contenuto nel Decreto Legge 66/2026, entrato in vigore l’8 maggio 2026. Mobilita circa 10 miliardi di euro per realizzare oltre 100.000 alloggi in dieci anni, con interventi su edilizia pubblica, social housing, affitti calmierati, sostegno agli inquilini e incentivi ai proprietari.
Quale agevolazione IMU prevede il Piano Casa per i proprietari?
Il Piano Casa prevede la riduzione del 50% dell’IMU per i proprietari che affittano con contratto a canone concordato a giovani sotto i 35 anni o a genitori separati o divorziati non assegnatari della casa familiare. La misura è stata introdotta in fase di conversione e i dettagli applicativi saranno definiti nel testo finale della legge.
Cosa prevede il Piano Casa per gli inquilini?
Per gli inquilini il Piano Casa rifinanzia il fondo per la morosità incolpevole con 22 milioni per il 2026, rafforza gli affitti calmierati (canoni ridotti di almeno il 33% rispetto ai valori OMI, accesso con ISEE sotto soglia) e promuove il rent to buy, l’affitto con possibilità di riscatto dell’immobile.
Cos’è il rent to buy del Piano Casa?
Il rent to buy è la formula che permette di pagare un affitto di lunga durata con la possibilità di riscattare successivamente l’immobile, trasformando il canone in un anticipo sull’acquisto. Il Piano Casa lo promuove come strumento per favorire l’accesso alla proprietà di famiglie e giovani.
Quando entra in vigore il Piano Casa?
Il Decreto Legge 66/2026 è in vigore dall’8 maggio 2026, ma deve essere convertito in legge dal Parlamento entro il 6 luglio 2026. Durante la conversione il testo può essere modificato. Alcune misure, come l’agevolazione IMU, sono state introdotte in fase di conversione e assumeranno forma definitiva con l’approvazione della legge.
Il Piano Casa cambia le regole sugli sfratti?
Il Piano Casa si collega al disegno di legge sugli sfratti che introduce procedure di rilascio più rapide per gli immobili occupati senza titolo, scaduti o con inquilino moroso, e l’istituzione di un Registro nazionale degli sfratti per morosità. Le tempistiche e le modalità definitive dipendono dall’iter parlamentare del provvedimento.
Conclusioni
Il Piano Casa 2026 è uno dei provvedimenti più rilevanti degli ultimi anni sul fronte abitativo, e tocca in modo concreto sia chi possiede immobili sia chi vive in affitto. Per i proprietari, la riduzione del 50% dell’IMU sugli affitti a canone concordato a giovani e genitori separati, unita alla cedolare secca al 10%, rende il canone concordato verso queste categorie uno strumento fiscalmente molto vantaggioso. Le procedure di rilascio più rapide e il registro nazionale degli sfratti, se confermati, ridurrebbero il rischio del proprietario. Per gli inquilini, il fondo per la morosità incolpevole, gli affitti calmierati e il rent to buy ampliano le possibilità di accesso e sostegno.
Trattandosi di un decreto in fase di conversione, il quadro non è ancora definitivo: alcune misure restano in forma di proposta e i dettagli applicativi si chiariranno con l’approvazione della legge entro il 6 luglio. Per chi possiede o gestisce immobili a reddito, vale la pena seguire l’evoluzione del provvedimento e valutare, sul proprio caso, se le agevolazioni previste rendono conveniente l’affitto a canone concordato verso le categorie agevolate.
Fonti
- Gazzetta Ufficiale: Decreto Legge 7 maggio 2026, n. 66 “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”
- Camera dei Deputati: Dossier DL 66/2026 / A.C. 2920
- Agenzia delle Entrate: Osservatorio del Mercato Immobiliare (valori OMI per canoni calmierati)
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti: Fondo morosità incolpevole
