La cedolare secca è il regime fiscale agevolato per i proprietari che affittano immobili a uso abitativo. Sostituisce l’IRPEF con un’imposta fissa sul canone, elimina imposta di registro e di bollo sul contratto, e per chi ha redditi medio-alti riduce sensibilmente il prelievo fiscale.
Nel 2026 il quadro cambia in modo asimmetrico. Sulle locazioni lunghe le aliquote 10% e 21% sono confermate. Sugli affitti brevi, invece, la Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un sistema a tre fasce (21%, 26%, 30%), abbassato la soglia per usare il Modello 730 e anticipato l’obbligo di partita IVA dal terzo immobile. In parallelo, dal 20 maggio 2026 è pienamente in vigore il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza degli affitti brevi.
In questa guida trovi le aliquote 2026 per ogni tipologia di contratto, le scadenze di pagamento, la compilazione dell’F24 con i codici tributo, esempi pratici di calcolo, e lo stato della cedolare per i locali commerciali.
Cosa cambia nel 2026: le novità in sintesi
Il 2026 introduce cambiamenti significativi soprattutto sugli affitti brevi. Per le locazioni di lunga durata la struttura del regime resta invariata.
Per le locazioni lunghe: aliquote 10% e 21% confermate
Restano in vigore le due aliquote. Il 21% si applica ai contratti a canone libero (4+4) e ai transitori non agevolati. Il 10% si applica ai contratti a canone concordato (3+2), ai contratti per studenti universitari e ai transitori agevolati stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Per gli affitti brevi: nuovo sistema 21%, 26%, 30%
Dal 1° gennaio 2026, chi destina più di un immobile agli affitti brevi applica un sistema progressivo: 21% sul primo immobile (scelto in dichiarazione), 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto. Oltre il quarto immobile l’attività si presume imprenditoriale e si esce dal regime degli affitti brevi così come è strutturato per i privati. È la stretta più sostanziosa degli ultimi anni sul perimetro fiscale degli affitti brevi.
Soglia 2 immobili: dal 2026 il 730 non basta più
Chi destina agli affitti brevi più di due immobili nell’anno non può più usare il Modello 730 e deve passare al Modello Redditi Persone Fisiche. La soglia precedente era di quattro immobili. È una novità procedurale che impatta migliaia di piccoli proprietari abituati alla dichiarazione semplificata.
Partita IVA dal terzo immobile in affitto breve
Sempre dal 2026, l’obbligo di apertura della partita IVA per chi gestisce affitti brevi scatta dal terzo immobile (la soglia precedente era il sesto). È un secondo livello di stretta che si somma alla soglia 730 e al sistema a tre fasce: lo stesso contribuente, con tre immobili in affitto breve, dal 2026 paga il 21% sul primo, il 26% sul secondo, il 30% sul terzo, deve aprire partita IVA e deve presentare il Modello Redditi anziché il 730.
Codice CIN e Regolamento UE 2024/1028
Dal 2026 chi affitta in regime breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo, indicarlo in ogni annuncio e in ogni comunicazione, e rispettare gli obblighi del Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza, pienamente operativo dal 20 maggio 2026. Le due strette, italiana ed europea, viaggiano in parallelo sulla stessa materia.
Cos’è la cedolare secca e perché conviene
La cedolare secca è un regime opzionale che permette al locatore persona fisica di tassare il canone di affitto con un’imposta sostitutiva. Optando per la cedolare il proprietario evita:
- IRPEF e addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione;
- imposta di registro sulla registrazione, proroga e risoluzione del contratto;
- imposta di bollo sulle copie e sugli adempimenti contrattuali.
Il risparmio è doppio: sul carico fiscale del canone e sui costi accessori del contratto.
Aliquote confermate per le locazioni lunghe
- Aliquota 21%: contratti a canone libero (4+4) e transitori non agevolati.
- Aliquota 10%: contratti a canone concordato (3+2), studenti universitari, transitori agevolati in Comuni ad alta tensione abitativa.
💡 Risultato: meno tasse, meno adempimenti e maggiore prevedibilità fiscale.
Esenzioni: scegliendo la cedolare secca, non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
Le esenzioni che la cedolare porta con sé
Scegliendo la cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto. L’opzione si attiva al momento della registrazione tramite Modello RLI oppure in un’annualità successiva, con effetto dall’anno di esercizio.
A chi si applica e su quali contratti
Puoi optare per la cedolare secca se:
- sei una persona fisica (non società, non titolare di partita IVA che agisce nell’esercizio dell’attività);
- affitti un immobile a uso abitativo (categorie catastali A, esclusa A/10);
- il contratto è stipulato al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionale.
Contratti ammessi
- Contratto 4+4 a canone libero: 21%.
- Contratto 3+2 a canone concordato: 10%.
- Contratto transitorio: 21%, oppure 10% se concordato in Comuni ad alta tensione abitativa.
- Contratto per studenti universitari: 10%.
- Affitti brevi (durata fino a 30 giorni): sistema a tre fasce 21%/26%/30% dal 2026.
Contratti esclusi
L’opzione non vale per:
- immobili commerciali (negozi, uffici, capannoni);
- locazioni effettuate da società o da titolari di partita IVA che agiscono nell’esercizio dell’attività.
📌 Anche nel 2026 la cedolare secca per i locali commerciali resta non operativa.
Aliquote 2026: 10% o 21% per le locazioni lunghe
Sulle locazioni di lunga durata il regime è confermato in due aliquote.
| Tipologia di contratto | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Canone libero 4+4 | 21% | Si applica all’intero canone annuo stabilito tra le parti |
| Canone concordato 3+2, studenti, transitori agevolati | 10% | Solo in Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali |
Quando conviene il 10%
È il regime più vantaggioso in assoluto. L’aliquota ridotta si applica solo ai contratti a canone concordato, ma rappresenta un vantaggio fiscale notevole:
- Contratto da 600 € al mese (7.200 € annui): cedolare al 10% = 720 € di imposta. Con IRPEF ordinaria il prelievo può superare i 1.000-1.200 €.
- Contratto da 900 € al mese (10.800 € annui): cedolare al 10% = 1.080 € di imposta. Con IRPEF ordinaria il prelievo può superare i 1.700-2.000 €.
Quando si applica il 21%
Il 21% è lo standard per i contratti a canone libero (4+4):
- Un contratto da 700 € al mese (8.400 € annui) → cedolare secca al 21% = 1.764 € di imposta.
- Un contratto da 1.000 € al mese (12.000 € annui) → cedolare secca al 21% = 2.520 € di imposta.
In molti casi, anche il 21% risulta più conveniente rispetto all’IRPEF progressiva, soprattutto se il proprietario si colloca in scaglioni medio-alti (oltre il 35%).
Cedolare secca sugli affitti brevi 2026: il sistema a tre fasce
Gli affitti brevi sono i contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati direttamente tra privati o tramite portali online. Dal 2026 il regime cedolare per gli affitti brevi cambia in modo strutturale.
Il sistema a tre fasce: 21%, 26%, 30%
Dal 1° gennaio 2026, chi destina più di un immobile agli affitti brevi applica un sistema progressivo:
| Immobile in affitto breve | Aliquota cedolare 2026 |
|---|---|
| Primo immobile (scelto in dichiarazione) | 21% |
| Secondo immobile | 26% |
| Terzo e quarto immobile | 30% |
| Dal quinto immobile | Si esce dal regime affitti brevi per privati (attività presunta imprenditoriale) |
La scelta di quale immobile considerare “primo” si esercita in dichiarazione dei redditi, ed è opportuno indicare come primo l’immobile con il canone più alto per massimizzare il vantaggio fiscale.
Quanti immobili si possono gestire con cedolare secca su affitti brevi
Fino a quattro immobili nel regime cedolare degli affitti brevi. Oltre il quarto, l’attività si considera imprenditoriale e si esce dal regime: si passa al reddito d’impresa con tutto ciò che ne consegue (contabilità, dichiarazione IVA, contributi previdenziali se previsti).
Dal terzo immobile, inoltre, scatta l’obbligo di apertura della partita IVA. La soglia precedente era il sesto immobile: il legislatore ha quindi anticipato di tre posizioni l’ingresso nel perimetro IVA.
Soglia 2 immobili: dal 2026 il 730 non basta più
Dal 1° gennaio 2026 chi destina agli affitti brevi più di due immobili nell’anno non può più presentare il Modello 730 e deve passare al Modello Redditi Persone Fisiche. La soglia precedente era di quattro immobili.
È una novità procedurale rilevante: tanti piccoli proprietari abituati al 730 si trovano nel 2026 a dover usare un modello dichiarativo diverso, con scadenze e modalità differenti.
Codice Identificativo Nazionale (CIN) e Regolamento UE 2024/1028
Dal 2026 chi affitta in regime breve deve:
- richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) presso il Ministero del Turismo;
- indicarlo in ogni annuncio pubblicato (siti web propri, portali di intermediazione, social);
- indicarlo in ogni comunicazione fiscale e contrattuale;
- rispettare gli obblighi di registrazione dei dati degli ospiti previsti dalla normativa interna (alloggiati web della Questura).
Dal 20 maggio 2026 è inoltre pienamente in vigore il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza e la condivisione dei dati per gli affitti brevi in tutta l’Unione. Il Regolamento impone tra l’altro al CIN (o equivalente nazionale) il ruolo di prerequisito amministrativo per ogni annuncio, e armonizza gli obblighi di condivisione dei dati di occupazione con le autorità.
La coincidenza temporale dei due provvedimenti (sistema fiscale a tre fasce + piena vigenza del Regolamento UE) non è casuale: sono due strette parallele sulla stessa materia, ed entrambe entrano nel pieno effetto in questo periodo.
Affitti lunghi vs affitti brevi: differenze cedolare
| Aspetto | Affitti lunghi (4+4, 3+2, transitori, studenti) | Affitti brevi (fino a 30 giorni) |
|---|---|---|
| Aliquota base | 21% (canone libero) / 10% (concordato) | 21% sul primo immobile |
| Aliquote sopra il primo immobile | Stessa aliquota, nessun limite numerico | 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto |
| Limite di immobili | Nessuno | Quattro (oltre, regime imprenditoriale) |
| Obbligo P.IVA | No | Dal terzo immobile |
| Modello dichiarativo ammesso | 730 sempre ammesso | 730 ammesso fino a 2 immobili, oltre Mod. Redditi PF |
| Codice CIN | Non richiesto | Obbligatorio |
| Aliquota ridotta 10% | Sì, per canone concordato | Non prevista |
Cedolare secca e IRPEF: cosa cambia davvero
Il reddito da cedolare secca:
- non fa cumulo con gli altri redditi ai fini IRPEF;
- non incide sugli scaglioni IRPEF, sulle detrazioni o sui bonus calcolati su reddito complessivo;
- resta separato dagli altri redditi del contribuente.
È un vantaggio rilevante per chi ha stipendio, pensione o altri redditi elevati: aggiungere reddito da locazione tramite IRPEF significherebbe spostarsi in uno scaglione superiore. Con la cedolare, no
Note operative da ricordare
- Sostituzione IRPEF → la cedolare secca sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito fondiario derivante dal canone di locazione.
- Esenzione registro e bollo → scegliendo la cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
- Opzione → l’opzione va comunicata al momento della registrazione del contratto, o nelle annualità successive tramite modello RLI.
- Adeguamento ISTAT: con la cedolare il canone resta fisso, non è aggiornabile con l’indice ISTAT FOI. È il principale costo nascosto della cedolare per il locatore nei periodi di alta inflazione.
Quando si paga la cedolare secca (scadenze 2026)
La cedolare secca si paga con le stesse scadenze delle imposte sui redditi. Per il 2026 le date da ricordare sono:
- 30 giugno 2026 → saldo 2025 + primo acconto 2026 (40% dell’imposta dovuta).
- 30 luglio 2026 → con maggiorazione 0,40% in caso di pagamento ritardato entro 30 giorni.
- 30 novembre 2026 → secondo acconto 2026 (60% dell’imposta dovuta).
Il primo acconto è rateizzabile, il secondo no.
📌 In pratica: entro giugno si versa il saldo dell’anno precedente e il primo acconto, mentre a novembre si chiude con il secondo acconto.
Esempio pratico di scadenze
- Canone annuo: 9.600 € (800 €/mese)
- Aliquota: 21%
- Imposta dovuta: 2.016 €
- 806 € (40%) entro il 30 giugno come primo acconto.
- 1.210 € (60%) entro il 30 novembre come secondo acconto.
Come si paga: F24 e codici tributo
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite modello F24, compilando la sezione “Erario”.
I codici tributo da utilizzare sono:
| Codice tributo | Descrizione | Quando si usa |
|---|---|---|
| 1840 | Cedolare secca – acconto | Per il versamento degli acconti (giugno e novembre) |
| 1841 | Cedolare secca – saldo | Per il versamento del saldo annuale |
| 1842 | Cedolare secca – interessi pagamento rateale | Se si rateizza l’acconto di giugno |
| 1843 | Cedolare secca – sanzioni | Per ravvedimento operoso in caso di ritardi |
Come compilare l’F24 passo passo
- Sezione Erario → inserire il codice tributo corretto (1840 o 1841).
- Anno di riferimento → indicare l’anno d’imposta (es. 2025 per il saldo, 2026 per gli acconti).
- Importi → vanno indicati separando eventuali rate.
- Totale → riportare nella sezione “Saldo” finale del modello.
💡 Suggerimento pratico: molti software di home banking permettono di selezionare direttamente la voce “Cedolare secca” e associano automaticamente i codici tributo.
Esempio pratico F24
Supponiamo un’imposta complessiva di 1.200 € per il 2025:
- 480 € (40%) da versare a giugno con codice 1840 (acconto).
- 720 € (60%) da versare a novembre con codice 1840 (acconto).
- L’anno successivo, il saldo 2025 si versa entro il 30 giugno 2026 con codice 1841.
Ravvedimento operoso sulla cedolare secca: sanzioni e codice 1843
Se la cedolare è stata pagata in ritardo o non è stata pagata, il ravvedimento operoso permette di sanare la posizione con sanzioni ridotte rispetto a quelle ordinarie. La sanzione base per omesso o tardivo versamento è del 30% dell’imposta dovuta, ma con il ravvedimento si riduce in base ai giorni di ritardo:
| Tempistica del ravvedimento | Sanzione applicata |
|---|---|
| Entro 14 giorni dalla scadenza | 0,1% per ogni giorno di ritardo |
| Da 15 a 30 giorni | 1,5% (1/10 della sanzione del 15%) |
| Da 31 a 90 giorni | 1,67% (1/9 della sanzione del 15%) |
| Da 91 giorni a 1 anno | 3,75% (1/8 della sanzione del 30%) |
| Oltre 1 anno fino al termine di accertamento | 4,29% (1/7 della sanzione del 30%) |
Per il versamento delle sanzioni si usa il codice tributo 1843. Vanno inoltre pagati gli interessi legali, calcolati al tasso vigente per i giorni di ritardo (tasso legale 2026: dato annualmente da decreto MEF).
Per il calcolo puntuale di sanzioni e interessi, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un calcolatore di ravvedimento sul proprio portale.
Cedolare secca e imposta di registro
Uno dei principali vantaggi della cedolare secca è l’esenzione dal pagamento di alcune imposte collegate al contratto di locazione.
Quando non si pagano registro e bollo
Optando per la cedolare secca:
- non si paga l’imposta di registro sulla registrazione iniziale del contratto (sarebbe il 2% annuo del canone);
- non si paga l’imposta di bollo sulle copie e sugli adempimenti successivi (sarebbero 16 € ogni quattro facciate);
- l’esenzione vale anche per proroghe e risoluzioni anticipate.
💡 Risultato: oltre al risparmio fiscale sulle aliquote, il proprietario elimina i costi accessori legati al contratto.
Casi particolari
- Cambio di regime in corso d’opera: se durante la durata del contratto si passa dalla tassazione ordinaria alla cedolare, l’esenzione decorre solo dalla data di opzione.
- Contratti non abitativi: l’esenzione non si applica agli immobili commerciali.
- Clausole penali: con la Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 146 del 29 maggio 2025 si è chiarito che inserire una clausola penale nel contratto (per esempio una penale in caso di mancato rilascio dell’immobile a fine contratto) non comporta l’applicazione dell’imposta di registro aggiuntiva. È un chiarimento ancora vigente nel 2026 e dà più flessibilità contrattuale al locatore.
Esempi pratici di calcolo (confronto con IRPEF)
Per capire concretamente come funziona la cedolare secca, vediamo alcuni esempi con canoni diversi.
Esempio 1 — Canone 600 € al mese (7.200 € annui)
- Cedolare secca 21% → 7.200 × 21% = 1.512 €
- Cedolare secca 10% (canone concordato) → 7.200 × 10% = 720 €
- Con tassazione IRPEF ordinaria, l’imposta può superare i 1.800 € (a seconda dello scaglione).
Esempio 2 — Canone 900 € al mese (10.800 € annui)
- Cedolare secca 21% → 10.800 × 21% = 2.268 €
- Cedolare secca 10% → 10.800 × 10% = 1.080 €
- Con IRPEF ordinaria, l’imposta può superare i 2.500–3.000 €.
Esempio 3 — Canone 1.200 € al mese (14.400 € annui)
- Cedolare secca 21% → 14.400 × 21% = 3.024 €
- Cedolare secca 10% → 14.400 × 10% = 1.440 €
- Con IRPEF ordinaria, la tassazione può facilmente superare i 4.000 €, in base al reddito complessivo del proprietario.
📌 Nota importante: i calcoli della cedolare secca sono semplici perché l’imposta si applica sull’intero canone annuo senza deduzioni. Al contrario, il regime IRPEF prevede abbattimenti, ma si somma a tutti gli altri redditi, facendo crescere l’aliquota effettiva.
Cedolare secca e tipologie di contratto
La cedolare secca può essere applicata a diverse tipologie di contratto di locazione abitativa. Le aliquote variano in base al regime scelto.
Contratto 4+4 a canone libero
- Durata: 4 anni + rinnovo automatico di altri 4.
- Aliquota cedolare secca: 21%.
- È la forma più diffusa: lascia libertà nella definizione del canone, ma non dà diritto all’aliquota ridotta.
Contratto 3+2 a canone concordato
- Durata: 3 anni + rinnovo automatico di 2.
- Aliquota cedolare secca: 10%.
- Il canone è stabilito secondo accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini.
- Spesso è la soluzione più conveniente grazie all’imposta ridotta e alle agevolazioni fiscali aggiuntive (riduzione IMU e TARI in molti Comuni).
Contratto transitorio
- Durata: da 1 a 18 mesi (non rinnovabile).
- Può prevedere la cedolare secca, con aliquota 21% o 10% se stipulato nei Comuni ad alta tensione abitativa.
- Usato per esigenze temporanee (lavoro, studio, trasferimenti).
Contratto per studenti universitari
- Durata: da 6 a 36 mesi, con possibilità di rinnovo.
- Aliquota cedolare secca: 10% (equiparata ai canoni concordati).
- Valido solo nei Comuni sede di università o istituti di istruzione superiore.
📌 Ricorda: la cedolare secca non si applica ai contratti di locazione commerciale (uffici, negozi, capannoni), salvo eventuali estensioni normative future.
Cedolare secca per locali commerciali: lo stato al 2026
L’estensione della cedolare ai locali commerciali è discussa da anni, ma al 2026 il regime resta non operativo. Vale la pena capire il perché, cosa cambierebbe se diventasse operativa e cosa si applica oggi a chi affitta un negozio o un capannone.
Cedolare secca per negozi: situazione attuale e perché non è operativa
Al 2026 la cedolare secca per i locali commerciali non è attiva. Una norma di principio è stata inserita in alcune Leggi di Bilancio passate (in particolare quella del 2019, per i contratti di affitto di negozi e botteghe stipulati nel 2019, con aliquota al 21%), ma l’estensione strutturale e a regime ai locali commerciali non è mai stata resa permanente per ragioni di copertura finanziaria.
Nelle Manovre 2024 e 2025 il tema è stato riproposto in fase di emendamenti, ma è caduto in entrambi i casi prima del voto finale. La Legge di Bilancio 2026 non ha incluso la riapertura del regime.
Cosa prevedrebbe se diventasse operativa
In base alle bozze normative discusse negli anni, l’estensione ai locali commerciali prevederebbe tipicamente:
- categorie catastali C/1 (negozi e botteghe), e in alcune ipotesi anche C/3 (laboratori artigianali);
- soglia massima di superficie per non penalizzare i grandi spazi commerciali (ipotesi: 600 mq);
- durata minima del contratto (ipotesi: 6 anni);
- aliquota intorno al 21% sull’intero canone, in linea con la cedolare lunga abitativa;
- esenzione da registro e bollo come per il regime abitativo.
Sono ipotesi non vincolanti, valide per inquadrare cosa potrebbe cambiare in caso di riapertura del regime.
Cosa si applica oggi a chi affitta un negozio o un capannone
Chi affitta un immobile commerciale nel 2026 ha queste opzioni fiscali:
- Persona fisica senza partita IVA: il canone va tassato in IRPEF ordinaria, con la deduzione del 5% del canone. Il reddito si cumula con gli altri ai fini IRPEF e fa crescere l’aliquota marginale.
- Persona fisica con partita IVA che agisce nell’esercizio dell’attività: il canone rientra nel reddito di impresa o di lavoro autonomo, con le regole del regime contabile applicato.
- Società di persone o di capitali: il canone rientra nel reddito di impresa secondo le regole ordinarie.
Sulle imposte indirette, l’imposta di registro è dovuta nella misura dell’1% annuo del canone se entrambe le parti sono soggetti IVA, oppure del 2% annuo negli altri casi. L’imposta di bollo è dovuta sulle copie del contratto. La registrazione si fa con il Modello RLI.
Quando aspettarsi una svolta normativa
A maggio 2026 nessun decreto attuativo o disegno di legge specifico è in iter avanzato per riaprire la cedolare ai commerciali. Il tema viene riproposto a ogni manovra finanziaria, ma serve copertura di gettito che fino a oggi è mancata.
I segnali da monitorare sono due: la conversione in legge del Decreto-legge 66/2026 “Piano Casa” (entro il 6 luglio 2026), che potrebbe incorporare misure collaterali sul commerciale, e le prime bozze della Legge di Bilancio 2027 che usciranno tra settembre e ottobre.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
Vantaggi per il proprietario
- Aliquota fissa e ridotta rispetto all’IRPEF progressiva.
- Esenzione da registro e bollo, con risparmio immediato sulle spese contrattuali.
- Calcolo semplice: l’imposta si applica sul canone annuo senza deduzioni.
- Possibile risparmio consistente per chi ha redditi medio-alti, che altrimenti subirebbero aliquote IRPEF del 35% o superiori.
- Il reddito da cedolare non entra nel cumulo IRPEF e quindi non sposta il contribuente in scaglioni superiori.
Cosa cambia per l’inquilino
- Nessun adeguamento ISTAT: il canone resta fisso per tutta la durata del contratto. È un vantaggio per l’inquilino, soprattutto in periodi di alta inflazione, e di conseguenza uno svantaggio per il proprietario che non può rivalutare il canone.
- Alcuni inquilini possono percepire la cedolare come una scelta meno tutelante, perché vincola il canone su tutta la durata. In realtà la cedolare non riduce le tutele giuridiche del contratto, riduce solo la flessibilità sull’aggiornamento del canone.
Quando conviene davvero
- Conviene soprattutto nei contratti a canone concordato (10%), che garantiscono il massimo risparmio fiscale.
- Può essere vantaggiosa anche nei contratti a canone libero (21%) se il proprietario si colloca in scaglioni IRPEF medi o alti.
- Meno conveniente per chi ha redditi bassi, che già beneficiano di aliquote IRPEF ridotte.
Quando NON conviene la cedolare secca
Anche se la cedolare è spesso vantaggiosa, ci sono casi in cui il regime ordinario IRPEF è preferibile. Vale la pena valutarli prima di esercitare l’opzione.
Quando hai un’aliquota IRPEF marginale bassa
Se i tuoi altri redditi ti collocano nel primo scaglione IRPEF (23%), e hai un solo immobile in affitto a canone libero, il vantaggio della cedolare al 21% rispetto al regime ordinario (che gode della deduzione del 5% sul canone) si assottiglia molto. Conviene fare il calcolo puntuale prima di optare.
Quando hai detrazioni importanti che vorresti compensare
Il reddito da cedolare non entra nel cumulo IRPEF. Se hai detrazioni rilevanti (interessi passivi sul mutuo prima casa, spese sanitarie sopra-soglia, detrazioni per ristrutturazione 50% o ecobonus, detrazioni per familiari a carico), queste si applicano sul reddito IRPEF. Far entrare il canone in IRPEF ti permette di sfruttare meglio quelle detrazioni; con la cedolare invece le mantieni separate e in alcuni casi non riesci a saturarle.
Quando l’inflazione è alta e prevedi di volere adeguare il canone
Con la cedolare il canone è bloccato sull’importo iniziale del contratto e non è aggiornabile con l’indice ISTAT FOI. In periodi di inflazione sostenuta come l’ultimo biennio, è un costo nascosto reale: rinunci a 2-4 punti percentuali di rivalutazione annua del canone. Fai i conti su un orizzonte di quattro o otto anni di contratto.
Quando affitti a canone concordato ma NON in un Comune ad alta tensione abitativa
L’aliquota 10% si applica solo nei Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali. Se vivi in un Comune fuori dall’elenco, anche con un canone concordato 3+2 paghi il 21%, e il vantaggio rispetto all’IRPEF si riduce.
Quando hai un immobile commerciale
Per i locali commerciali (negozi, uffici, capannoni) la cedolare non è operativa nel 2026. La tassazione resta IRPEF ordinaria (per persona fisica) o redditi d’impresa (per società e P.IVA).
Quando stai per uscire dal regime di affitti brevi a privati
Se gestisci già quattro immobili in affitto breve e prevedi di aggiungerne un quinto, da quel momento esci dal regime cedolare degli affitti brevi e entri in regime imprenditoriale (con tutto ciò che ne consegue: contabilità, IVA, contributi). Non ha senso esercitare la cedolare se il superamento del quarto immobile è imminente.
Regola operativa: prima di optare, fai il calcolo confrontato cedolare vs IRPEF sul tuo caso specifico. Esistono simulatori gratuiti online dell’Agenzia delle Entrate e di numerosi commercialisti.
Cedolare secca vs regime ordinario: il confronto fiscale
| Voce | Cedolare secca | Regime ordinario IRPEF |
| Tassazione | Fissa 10% o 21% | Aliquote 23%–43% |
| Imposta registro (1ª annualità) | ❌ | ✅ (2%) |
| Imposta di bollo | ❌ | ✅ (16€/4 facciate) |
| Aggiornamento ISTAT | ❌ | ✅ (canone rivalutabile) |
| Dichiarazione redditi | ✅ semplificata | ✅ |
🧮 Il risparmio medio annuo può superare i 1.000 euro per singolo immobile.
Come si attiva
- Inserisci la clausola di rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone nel contratto di locazione (la legge richiede la rinuncia espressa per esercitare l’opzione).
- Comunica all’inquilino, con lettera raccomandata, la scelta della cedolare prima della registrazione del contratto (è un obbligo formale).
- Registra il contratto con il Modello RLI all’Agenzia delle Entrate, esercitando l’opzione cedolare nel quadro D del modello (codice di adesione).
- In alternativa, l’opzione può essere esercitata nelle annualità successive con effetto dall’anno di esercizio.
La scelta è del locatore: non serve l’accordo con l’inquilino, ma è dovuta la comunicazione preventiva.
FAQ sulla cedolare secca 2026
Come cambia la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Dal 1° gennaio 2026 si applica un sistema a tre fasce: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto. Oltre il quarto immobile si esce dal regime degli affitti brevi per privati. Dal terzo immobile scatta inoltre l’obbligo di partita IVA (la soglia precedente era il sesto).
Quanti appartamenti si possono affittare con cedolare secca?
Per le locazioni lunghe abitative (4+4, 3+2, transitori, studenti) non c’è limite numerico, purché si tratti di immobili a uso abitativo. Per gli affitti brevi, dal 2026, il regime cedolare ammette fino a quattro immobili: 21% sul primo, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto. Dal terzo scatta obbligo di partita IVA, oltre il quarto si esce dal regime degli affitti brevi per privati.
Da quale immobile devo aprire la partita IVA per gli affitti brevi?
Dal terzo immobile destinato ad affitto breve nell’anno scatta l’obbligo di apertura della partita IVA. La soglia precedente era il sesto immobile, il legislatore l’ha anticipata di tre posizioni con la Legge di Bilancio 2026.
Con più di due immobili in affitto breve posso ancora usare il 730?
No. Dal 2026, chi destina agli affitti brevi più di due immobili nell’anno non può più presentare il Modello 730 e deve passare al Modello Redditi Persone Fisiche. La soglia precedente era di quattro immobili.
Cos’è il Codice CIN e quando va indicato?
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è rilasciato dal Ministero del Turismo e va richiesto da chi gestisce affitti brevi. Va indicato in ogni annuncio (siti propri, portali di intermediazione, social) e in ogni comunicazione contrattuale e fiscale. È un prerequisito amministrativo per la pubblicazione legittima degli annunci.
La cedolare secca quando si paga?
Il saldo dell’anno precedente e il primo acconto dell’anno in corso si versano entro il 30 giugno (o entro il 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%). Il secondo acconto si paga entro il 30 novembre tramite Modello F24. Per chi è soggetto al solo Modello Redditi PF (es. chi ha più di due immobili in affitto breve), valgono le stesse scadenze.
Con la cedolare secca si paga l’imposta di registro?
No. Optando per la cedolare non sono dovute l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
Quali codici tributo si usano per il pagamento F24?
- 1840: acconto cedolare secca
- 1841: saldo cedolare secca
- 1842: interessi pagamento rateale
- 1843: sanzioni in caso di ravvedimento operoso
La cedolare secca vale anche per i negozi e i locali commerciali?
No. Al 2026 la cedolare secca per i locali commerciali non è operativa. Chi affitta un negozio o un capannone paga IRPEF ordinaria (persona fisica) o redditi d’impresa (società e P.IVA), con imposta di registro all’1% o 2% annuo del canone.
Conviene sempre optare per la cedolare secca?
No. Conviene soprattutto con contratti a canone concordato (10%) e per chi ha redditi medio-alti. È meno vantaggiosa per chi è nel primo scaglione IRPEF (23%), per chi ha detrazioni IRPEF importanti da sfruttare, e per chi prevede di volere adeguare il canone all’inflazione (con la cedolare il canone è bloccato).
Posso fare il ravvedimento operoso se ho pagato in ritardo?
Sì. Il ravvedimento permette di sanare omessi o tardivi versamenti con sanzioni ridotte rispetto a quelle ordinarie. Le sanzioni vanno dal 0,1% per giorno (entro 14 giorni di ritardo) al 4,29% (oltre l’anno). Si paga con codice 1843 in F24 più gli interessi legali per i giorni di ritardo.
Conclusioni
La cedolare secca resta nel 2026 una delle scelte fiscali più convenienti per chi affitta a uso abitativo, soprattutto a canone concordato e per proprietari in scaglioni IRPEF medio-alti. La novità più rilevante riguarda gli affitti brevi, dove il sistema a tre fasce (21%, 26%, 30%) e l’anticipo della partita IVA al terzo immobile cambiano in modo strutturale il perimetro fiscale per i piccoli proprietari.
Prima di esercitare l’opzione, vale la pena fare il calcolo confrontato cedolare vs IRPEF sul tuo caso, considerando aliquota marginale, detrazioni in essere e previsioni di inflazione. E soprattutto, trovare un inquilino affidabile resta il presupposto per qualsiasi pianificazione fiscale serena.
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