Scopri come funziona, quando conviene davvero, quali contratti puoi usare e quanto puoi risparmiare.
Cos’è la cedolare secca e perché può farti risparmiare
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato riservato ai proprietari privati che affittano immobili a uso abitativo. Invece di pagare l’IRPEF sul reddito da locazione, puoi scegliere un’imposta fissa del 21% o del 10%, eliminando anche l’imposta di registro e il bollo.
💡 In pratica, paghi meno tasse e semplifichi la gestione degli affitti.
A chi si applica e su quali contratti
Puoi scegliere la cedolare secca se sei una persona fisica (non società), se affitti un immobile residenziale (cat. A, escluse A/10), e hai uno dei seguenti contratti:
- Libero 4+4 → aliquota 21%.
- Concordato 3+2 → aliquota 10%.
- Transitorio o studenti (se concordato) → 10%.
L’opzione non vale per locazioni a uso commerciale, affitti brevi professionali o a società.
Aliquota 10% o 21%? Ecco quando scegliere l’una o l’altra
| Requisito | Cedolare 10% | Cedolare 21% |
| Canone concordato | ✅ | ❌ |
| Comune ad alta tensione abitativa | ✅ | ✅ |
| Durata 3+2, studenti, transitori | ✅ | ❌ |
| Contratto libero 4+4 | ❌ | ✅ |
➡️ Se puoi applicare il canone concordato in un Comune ad alta tensione abitativa, la cedolare secca al 10% è imbattibile.
Cedolare secca vs regime ordinario: il confronto fiscale
| Voce | Cedolare secca | Regime ordinario IRPEF |
| Tassazione | Fissa 10% o 21% | Aliquote 23%–43% |
| Imposta registro (1ª annualità) | ❌ | ✅ (2%) |
| Imposta di bollo | ❌ | ✅ (16€/4 facciate) |
| Aggiornamento ISTAT | ❌ | ✅ (canone rivalutabile) |
| Dichiarazione redditi | ✅ semplificata | ✅ |
🧮 Il risparmio medio annuo può superare i 1.000 euro per singolo immobile.
Quando conviene davvero
La cedolare secca è la scelta migliore quando:
- Hai un’aliquota IRPEF alta (oltre il 23%).
- Vuoi semplificare la fiscalità (unico pagamento, niente bolli).
- Affitti in zone ad alta tensione abitativa.
- Applichi un canone concordato (10%).
- Vuoi evitare sorprese da adeguamento ISTAT o comunicazioni annuali.
Come si attiva
- Inserisci l’apposita clausola nel contratto di locazione.
- Registra il contratto con Modello RLI all’Agenzia delle Entrate.
- Indica l’opzione cedolare nel modulo F24 o dichiarazione dei redditi.
Non serve accordo con l’inquilino. È una scelta unilaterale del locatore.
Quando si paga la cedolare secca
- Acconto (se dovuto): entro 30 giugno e 30 novembre.
- Saldo: entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- Le scadenze coincidono con quelle dell’IRPEF, ma con meno calcoli.
✅ Il reddito soggetto a cedolare non fa cumulo ai fini IRPEF → vantaggio extra per chi ha più fonti di reddito.
Esempio pratico: quanto si risparmia
🔹 Caso 1 – Contratto libero 4+4, €900/mese
- Reddito annuo: €10.800
- IRPEF stimata: €3.300
- Cedolare 21%: €2.268
→ Risparmio: €1.032/anno
🔹 Caso 2 – Canone concordato 3+2, €600/mese
- Reddito annuo: €7.200
- Cedolare 10%: €720
→ Risparmio potenziale rispetto a IRPEF: oltre €1.200/anno
Novità 2025: più tutele nei contratti con cedolare secca. Cosa cambia con la riforma fiscale
Con la Risposta n. 146 del 29 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un punto molto atteso: inserire una clausola penale (ad esempio, una penale se l’inquilino non lascia l’immobile a fine contratto) non comporta l’applicazione dell’imposta di registro.
Una conferma importante per i locatori: anche con clausole aggiuntive, il regime della cedolare secca resta fiscalmente vantaggioso e semplificato.
✅ Nessuna imposta aggiuntiva
✅ Maggiore libertà contrattuale
✅ Più tutela contro l’inadempienza dell’inquilino
Un aggiornamento che rende ancora più solida e conveniente la scelta della cedolare secca. 👉 Scopri di più
FAQ – Risposte rapide alle domande frequenti
Posso passare da regime ordinario a cedolare secca?
✅ Sì, anche in corso di contratto. Va comunicato in dichiarazione o con RLI.
La cedolare si applica anche agli affitti brevi?
✅ Solo se sei un privato e affitti al massimo 4 immobili.
Devo comunicarlo all’inquilino?
No, ma è buona norma farlo. L’inquilino non può opporsi.
Posso scegliere la cedolare anche per stanze singole?
✅ Sì, se il contratto è regolare e registrato.
In definitiva, la cedolare secca è una scelta molto vantaggiosa per chi vuole una gestione fiscale più snella e meno onerosa. Tuttavia, prima di procedere con la stipula del contratto di locazione, occorre trovare un inquilino affidabile. 👉 Scopri come selezionare il giusto affittuario per il tuo immobile.
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