Il proprietario di un immobile locato ha il diritto di recedere dal contratto prima della scadenza per comprovata necessità personale o familiare. Per farlo, è necessario inviare all’inquilino una lettera di disdetta formale, che rispetti tempi e modalità previste dalla legge.
In questa guida vediamo:
Cos’è lo sfratto per necessità del proprietario
Si tratta di una disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del locatore, quando:
- ha esigenza di utilizzare l’immobile per sé o familiari stretti (entro il 2° grado),
- deve vendere l’immobile a determinate condizioni,
- l’immobile necessita di ristrutturazioni incompatibili con la presenza del conduttore.
📌 Lo sfratto per necessità non è automatico: va motivato, notificato e può essere impugnato se abusivo.
Quando si può inviare la lettera
Secondo l’art. 3 della Legge 431/1998, il locatore può esercitare la disdetta:
- alla prima scadenza del contratto (es. 4+4 o 3+2), con preavviso di almeno 6 mesi,
- tramite raccomandata A/R o PEC.
La motivazione dev’essere specifica, documentabile e non simulata. Esempi legittimi:
- ritorno a vivere nell’immobile,
- necessità per un figlio/a separato con minori a carico,
- destinazione a studio professionale proprio.
Cosa deve contenere la lettera
Una lettera di sfratto per necessità deve includere:
- Dati anagrafici del locatore e conduttore.
- Estremi del contratto in essere.
- Motivazione dettagliata della disdetta.
- Riferimento all’art. 3, comma 1 della L. 431/1998.
- Termine di rilascio con almeno 6 mesi di preavviso.
- Indicazione che la mancata liberazione comporterà azione giudiziaria.
Fac simile lettera di disdetta per necessità del proprietario
📎 Scarica il fac simile in formato Word
📌 Può essere adattato per esigenze di:
- utilizzo diretto;
- figli o familiari;
- vendita immobile con acquirente che lo destinerà a uso personale.
⚠️ Il fac simile è solo indicativo. Si consiglia sempre revisione legale prima dell’invio.
Fac simile: lettera di disdetta per necessità del locatore
[Luogo], [Data]
Oggetto: Disdetta del contratto di locazione per necessità ex art. 3, L. 431/1998
Spett.le Sig./Sig.ra [Nome Cognome Inquilino/a]
[Indirizzo dell’immobile locato]
[CAP – Città]
Il/La sottoscritto/a [Nome Cognome del proprietario], nato/a a [Comune di nascita] il [Data di nascita], residente in [indirizzo completo], in qualità di proprietario/a dell’immobile sito in [indirizzo completo dell’immobile], locato con contratto sottoscritto in data [gg/mm/aaaa] e registrato presso l’Agenzia delle Entrate il [gg/mm/aaaa] al n. [numero di registrazione],
comunica formalmente la disdetta del contratto di locazione in oggetto, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. [specificare] della Legge n. 431/1998, per comprovate esigenze personali.
In particolare, l’immobile verrà destinato a:
☐ Uso abitativo personale
☐ Uso abitativo da parte di un familiare (parente entro il secondo grado: indicare nome e grado di parentela)
☐ Esercizio di attività professionale personale
☐ Vendita con utilizzo diretto da parte dell’acquirente
☐ Altro (specificare): [___________]
Nel rispetto dei termini di preavviso previsti dalla legge, Le richiedo il rilascio dell’immobile entro e non oltre il [data – almeno sei mesi dopo la ricezione della presente].
In caso di mancato rilascio entro il termine indicato, mi vedrò costretto/a ad adire le vie legali per ottenere la liberazione dell’immobile, con aggravio di spese a Suo carico.
La presente comunicazione Le viene inviata tramite:
☐ Raccomandata A/R
☐ PEC all’indirizzo: [________]
Allego eventuale documentazione a supporto della motivazione dichiarata.
Resto a disposizione per ogni chiarimento e porgo cordiali saluti.
[Firma autografa]
Allegati:
- Documenti comprovanti la necessità dichiarata (se disponibili).
📌 Avvertenze:
- Personalizza le caselle selezionabili (☐) in base al caso concreto.
- È consigliabile inviare sempre con prova legale della ricezione.
- In caso di dubbio, far revisionare da un legale.
Sfratto per necessità prima della scadenza del contratto
Lo sfratto per necessità non è mai valido prima della prima scadenza del contratto, a meno che:
- sia previsto un recesso anticipato per giustificato motivo nel contratto stesso (caso raro);
- vi sia un accordo scritto tra le parti;
- si attivi una procedura per decadenza del contratto per gravi inadempienze.
Cosa rischia il proprietario se sbaglia
Inviare una lettera:
- senza motivazione fondata;
- in ritardo rispetto ai 6 mesi;
- con motivazioni false o simulate.
può comportare:
- rigetto della richiesta di rilascio;
- obbligo di risarcire i danni al conduttore;
- impossibilità di riutilizzare il preavviso per 5 anni.
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❓FAQ
Serve l’avvocato per mandare la lettera?
No, ma è fortemente consigliato per evitare errori formali o contenutistici.
Posso mandare la lettera via email?
Solo tramite PEC o raccomandata A/R è valida a fini legali.
La disdetta vale anche se il contratto è appena rinnovato?
Solo alla prima scadenza utile, non prima.
Posso inviare la lettera senza documentare la necessità?
No. La motivazione deve essere provabile, pena nullità o impugnazione.
