La cedolare secca è una forma di tassazione alternativa all’IRPEF pensata per i proprietari che affittano immobili abitativi. Con l’aggiornamento 2025, restano confermate le aliquote ridotte e le principali agevolazioni fiscali. In questa guida trovi tutto quello che ti serve: cos’è la cedolare secca, come funziona, quali sono le aliquote 10% e 21%, quando si paga, come compilare l’F24 ed esempi pratici per capire se conviene.
Scopri subito come funziona, quando conviene davvero, quali contratti puoi usare e quanto puoi risparmiare.
Cos’è la cedolare secca e perché può farti risparmiare
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato riservato ai proprietari privati che affittano immobili a uso abitativo. Invece di pagare l’IRPEF sul reddito da locazione, puoi pagare un’imposta fissa sul canone di locazione:
- Aliquota unica: 21% per i contratti a canone libero.
- Aliquota ridotta: 10% per i contratti a canone concordato (3+2 e particolari tipologie agevolate).
- Esenzioni: scegliendo la cedolare secca, non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
💡 In pratica, paghi meno tasse e semplifichi la gestione degli affitti.
A chi si applica e su quali contratti
Puoi scegliere la cedolare secca se sei una persona fisica (non società), se affitti un immobile residenziale (cat. A, escluse A/10), e hai uno dei seguenti contratti:
- Libero 4+4 → aliquota 21%.
- Concordato 3+2 → aliquota 10%.
- Transitorio o studenti (se concordato) → 10%.
L’opzione non vale per:
- società e imprese;
- professionisti con partita IVA;
- immobili non abitativi (es. uffici, capannoni), salvo eventuali estensioni normative specifiche.
Aliquote cedolare secca 2025: 10% o 21%
La cedolare secca prevede due diverse aliquote, che si applicano in base al tipo di contratto di locazione.
| Tipologia di contratto | Aliquota cedolare secca | Note principali |
|---|---|---|
| Contratto a canone libero (4+4) | 21% | Si applica all’intero importo del canone annuo stabilito tra le parti. |
| Contratto a canone concordato (3+2, studenti, transitori agevolati) | 10% | Valida per immobili in Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali. |
Quando conviene il 10%
L’aliquota ridotta si applica solo ai contratti a canone concordato, ma rappresenta un vantaggio fiscale notevole:
- Un contratto da 600 € al mese (7.200 € annui) → cedolare secca al 10% = 720 € di imposta. Con IRPEF ordinaria, la tassazione potrebbe superare i 1.000–1.200 €.
- Un contratto da 900 € al mese (10.800 € annui) → cedolare secca al 10% = 1.080 € di imposta. Anche in questo caso, il risparmio rispetto all’IRPEF ordinaria può superare i 500–700 €.
Quando si applica il 21%
Il 21% è lo standard per i contratti a canone libero (4+4):
- Un contratto da 700 € al mese (8.400 € annui) → cedolare secca al 21% = 1.764 € di imposta.
- Un contratto da 1.000 € al mese (12.000 € annui) → cedolare secca al 21% = 2.520 € di imposta.
In molti casi, anche il 21% risulta più conveniente rispetto all’IRPEF progressiva, soprattutto se il proprietario si colloca in scaglioni medio-alti (27%–35%).
Note operative da ricordare
- Sostituzione IRPEF → la cedolare secca sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito fondiario derivante dal canone di locazione.
- Esenzione registro e bollo → scegliendo la cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
- Opzione → l’opzione va comunicata al momento della registrazione del contratto, o nelle annualità successive tramite modello RLI.
Quando si paga la cedolare secca (scadenze 2025)
La cedolare secca si paga con le stesse scadenze delle imposte sui redditi. Per il 2025 le date da ricordare sono:
- 30 giugno 2025 → saldo 2024 + primo acconto 2025 (40% del totale).
- 30 luglio 2025 → possibilità di pagamento con maggiorazione dello 0,40%.
- 30 novembre 2025 → secondo acconto 2025 (60% del totale).
📌 In pratica: entro giugno si versa il saldo dell’anno precedente e il primo acconto, mentre a novembre si chiude con il secondo acconto.
Rateizzazione
Il primo acconto (giugno) può essere rateizzato, rispettando le regole generali sui versamenti IRPEF. La seconda rata di novembre non è invece rateizzabile.
Esempio pratico di scadenze
- Canone annuo: 9.600 € (800 €/mese)
- Aliquota: 21%
- Imposta dovuta: 2.016 €
- 806 € (40%) a giugno
- 1.210 € (60%) a novembre
Come si paga: F24 e codici tributo
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite modello F24, compilando la sezione “Erario”.
I codici tributo da utilizzare sono:
| Codice tributo | Descrizione | Quando si usa |
|---|---|---|
| 1840 | Cedolare secca – acconto | Per il versamento degli acconti (giugno e novembre) |
| 1841 | Cedolare secca – saldo | Per il versamento del saldo annuale |
| 1842 | Cedolare secca – interessi pagamento rateale | Se si rateizza l’acconto di giugno |
| 1843 | Cedolare secca – sanzioni | Per ravvedimento operoso in caso di ritardi |
Come compilare l’F24 passo passo
- Sezione Erario → inserire il codice tributo corretto (1840 o 1841).
- Anno di riferimento → indicare l’anno d’imposta (es. 2024 per il saldo, 2025 per gli acconti).
- Importi → vanno indicati separando eventuali rate.
- Totale → riportare nella sezione “Saldo” finale del modello.
💡 Suggerimento pratico: molti software di home banking permettono di selezionare direttamente la voce “Cedolare secca” e associano automaticamente i codici tributo.
Esempio pratico F24
Supponiamo un’imposta complessiva di 1.200 € per il 2025:
- 480 € (40%) da versare a giugno con codice 1840 (acconto).
- 720 € (60%) da versare a novembre con codice 1840 (acconto).
- L’anno successivo, il saldo 2025 si versa entro il 30 giugno 2026 con codice 1841.
Cedolare secca e imposta di registro
Uno dei principali vantaggi della cedolare secca è l’esenzione dal pagamento di alcune imposte collegate al contratto di locazione.
Quando non si pagano registro e bollo
Optando per la cedolare secca:
- non si paga l’imposta di registro sulla registrazione iniziale del contratto;
- non si paga l’imposta di bollo sulle copie e sugli adempimenti successivi;
- l’esenzione vale anche per proroghe e risoluzioni anticipate.
💡 Risultato: oltre al risparmio fiscale sulle aliquote, il proprietario elimina i costi accessori legati al contratto.
Casi particolari
- Cambio di regime → se durante la durata del contratto si passa dalla tassazione ordinaria alla cedolare secca, l’esenzione decorre solo dalla data di opzione.
- Contratti non abitativi → l’esenzione non si applica agli immobili commerciali, salvo future estensioni normative (come la cedolare secca “negozi”, ad oggi non operativa nel 2025).
Esempi pratici di calcolo (confronto con IRPEF)
Per capire concretamente come funziona la cedolare secca, vediamo alcuni esempi con canoni diversi.
Esempio 1 — Canone 600 € al mese (7.200 € annui)
- Cedolare secca 21% → 7.200 × 21% = 1.512 €
- Cedolare secca 10% (canone concordato) → 7.200 × 10% = 720 €
- Con tassazione IRPEF ordinaria, l’imposta può superare i 1.800 € (a seconda dello scaglione).
Esempio 2 — Canone 900 € al mese (10.800 € annui)
- Cedolare secca 21% → 10.800 × 21% = 2.268 €
- Cedolare secca 10% → 10.800 × 10% = 1.080 €
- Con IRPEF ordinaria, l’imposta può superare i 2.500–3.000 €.
Esempio 3 — Canone 1.200 € al mese (14.400 € annui)
- Cedolare secca 21% → 14.400 × 21% = 3.024 €
- Cedolare secca 10% → 14.400 × 10% = 1.440 €
- Con IRPEF ordinaria, la tassazione può facilmente superare i 4.000 €, in base al reddito complessivo del proprietario.
📌 Nota importante: i calcoli della cedolare secca sono semplici perché l’imposta si applica sull’intero canone annuo senza deduzioni. Al contrario, il regime IRPEF prevede abbattimenti, ma si somma a tutti gli altri redditi, facendo crescere l’aliquota effettiva.
Cedolare secca e tipologie di contratto
La cedolare secca può essere applicata a diverse tipologie di contratto di locazione abitativa. Le aliquote variano in base al regime scelto.
Contratto 4+4 a canone libero
- Durata: 4 anni + rinnovo automatico di altri 4.
- Aliquota cedolare secca: 21%.
- È la forma più diffusa: lascia libertà nella definizione del canone, ma non dà diritto all’aliquota ridotta.
Contratto 3+2 a canone concordato
- Durata: 3 anni + rinnovo automatico di 2.
- Aliquota cedolare secca: 10%.
- Il canone è stabilito secondo accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini.
- Spesso è la soluzione più conveniente grazie all’imposta ridotta e alle agevolazioni fiscali aggiuntive.
Contratto transitorio
- Durata: da 1 a 18 mesi (non rinnovabile).
- Può prevedere la cedolare secca, con aliquota 21% o 10% se stipulato nei Comuni ad alta tensione abitativa.
- Usato per esigenze temporanee (lavoro, studio, trasferimenti).
Contratto per studenti universitari
- Durata: da 6 a 36 mesi, con possibilità di rinnovo.
- Aliquota cedolare secca: 10% (equiparata ai canoni concordati).
- Valido solo nei Comuni sede di università o istituti di istruzione superiore.
📌 Ricorda: la cedolare secca non si applica ai contratti di locazione commerciale (uffici, negozi, capannoni), salvo eventuali estensioni normative future.
Cedolare secca e affitti brevi 2025
La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione breve, cioè quelli di durata non superiore a 30 giorni, stipulati direttamente tra privati o tramite portali online.
Aliquota sugli affitti brevi
- L’aliquota ordinaria è 21% sul canone percepito.
- Non sono previste deduzioni forfettarie: l’imposta si applica sull’intero importo incassato.
Novità 2025: codice identificativo nazionale (CIN)
Dal 2025 chi affitta con contratti brevi deve:
- richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) presso il Ministero del Turismo;
- indicarlo in ogni annuncio e comunicazione;
- rispettare gli obblighi di registrazione previsti dalla normativa sulle locazioni brevi.
Affitti lunghi vs affitti brevi
- Con gli affitti lunghi (3+2 o 4+4) è possibile accedere all’aliquota ridotta al 10% in caso di canone concordato.
- Negli affitti brevi, invece, si applica sempre il 21%.
📌 Attenzione: la gestione degli affitti brevi comporta anche obblighi di comunicazione alla Questura (alloggiati web) e, in alcuni casi, di ritenuta d’acconto da parte degli intermediari (es. piattaforme online).
Cedolare secca “negozi” 2025: cosa sapere
Negli ultimi anni si è discusso più volte sull’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali (negozi e uffici).
Stato attuale (settembre 2025)
- Al momento la cedolare secca non è operativa per i locali commerciali.
- La normativa prevede la possibilità di estenderla, ma i decreti attuativi non sono ancora stati emanati.
Cosa aspettarsi
- Se verranno introdotte novità, sarà necessario un decreto specifico per definire tipologie di immobili e condizioni di applicazione.
- Ad oggi, chi affitta un negozio o un locale commerciale resta soggetto al regime IRPEF ordinario o ad altre forme di tassazione specifiche.
📌 Per il 2025 la cedolare secca resta una misura dedicata esclusivamente alle locazioni abitative. Eventuali estensioni agli immobili commerciali sono in valutazione, ma non ancora disponibili.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
Vantaggi per il proprietario
- Aliquota fissa e ridotta rispetto all’IRPEF progressiva.
- Esenzione da registro e bollo, con risparmio immediato sulle spese contrattuali.
- Calcolo semplice: l’imposta si applica sul canone annuo senza complicazioni.
- Possibile risparmio consistente per chi ha redditi medio-alti, che altrimenti subirebbero aliquote IRPEF del 27% o superiori.
Svantaggi per l’inquilino
- Nessun adeguamento ISTAT: il canone resta fisso per tutta la durata del contratto.
- Alcuni inquilini potrebbero percepirlo come meno tutelante in caso di contratti lunghi.
Quando conviene davvero
- Conviene soprattutto nei contratti a canone concordato (10%), che garantiscono il massimo risparmio fiscale.
- Può essere vantaggiosa anche nei contratti a canone libero (21%) se il proprietario si colloca in scaglioni IRPEF medi o alti.
- Meno conveniente per chi ha redditi bassi, che già beneficiano di aliquote IRPEF ridotte.
Cedolare secca vs regime ordinario: il confronto fiscale
| Voce | Cedolare secca | Regime ordinario IRPEF |
| Tassazione | Fissa 10% o 21% | Aliquote 23%–43% |
| Imposta registro (1ª annualità) | ❌ | ✅ (2%) |
| Imposta di bollo | ❌ | ✅ (16€/4 facciate) |
| Aggiornamento ISTAT | ❌ | ✅ (canone rivalutabile) |
| Dichiarazione redditi | ✅ semplificata | ✅ |
🧮 Il risparmio medio annuo può superare i 1.000 euro per singolo immobile.
Quando conviene davvero
La cedolare secca è la scelta migliore quando:
- Hai un’aliquota IRPEF alta (oltre il 23%).
- Vuoi semplificare la fiscalità (unico pagamento, niente bolli).
- Affitti in zone ad alta tensione abitativa.
- Applichi un canone concordato (10%).
- Vuoi evitare sorprese da adeguamento ISTAT o comunicazioni annuali.
Come si attiva
- Inserisci l’apposita clausola nel contratto di locazione.
- Registra il contratto con Modello RLI all’Agenzia delle Entrate.
- Indica l’opzione cedolare nel modulo F24 o dichiarazione dei redditi.
Non serve accordo con l’inquilino. È una scelta unilaterale del locatore.
Quando si paga la cedolare secca
- Acconto (se dovuto): entro 30 giugno e 30 novembre.
- Saldo: entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- Le scadenze coincidono con quelle dell’IRPEF, ma con meno calcoli.
✅ Il reddito soggetto a cedolare non fa cumulo ai fini IRPEF → vantaggio extra per chi ha più fonti di reddito.
Novità 2025: più tutele nei contratti con cedolare secca. Cosa cambia con la riforma fiscale
Con la Risposta n. 146 del 29 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un punto molto atteso: inserire una clausola penale (ad esempio, una penale se l’inquilino non lascia l’immobile a fine contratto) non comporta l’applicazione dell’imposta di registro.
Una conferma importante per i locatori: anche con clausole aggiuntive, il regime della cedolare secca resta fiscalmente vantaggioso e semplificato.
✅ Nessuna imposta aggiuntiva
✅ Maggiore libertà contrattuale
✅ Più tutela contro l’inadempienza dell’inquilino
Un aggiornamento che rende ancora più solida e conveniente la scelta della cedolare secca. 👉 Scopri di più
FAQ sulla cedolare secca 2025
La cedolare secca quando si paga?
Il saldo e il primo acconto si versano entro il 30 giugno (o 30 luglio con lo 0,40% in più), mentre il secondo acconto si paga entro il 30 novembre tramite modello F24.
Con la cedolare secca si paga l’imposta di registro?
No. Optando per la cedolare secca, non sono dovute l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
Quali codici tributo si usano per il pagamento?
- 1840 → acconti
- 1841 → saldo
- 1842 → interessi per pagamento rateale
- 1843 → sanzioni (ravvedimento)
La cedolare secca vale anche per gli affitti brevi?
Sì. Per i contratti di locazione inferiore a 30 giorni l’aliquota è del 21%, senza deduzioni forfettarie.
Conviene sempre optare per la cedolare secca?
Conviene soprattutto con contratti a canone concordato (10%) e per chi ha redditi medio-alti. È meno vantaggiosa per chi si trova negli scaglioni IRPEF più bassi.
Quanti appartamenti si possono affittare con la cedolare secca?
Non c’è un limite numerico: la cedolare secca si può applicare a più contratti contemporaneamente, purché si tratti di immobili a uso abitativo.
In definitiva, la cedolare secca è una scelta molto vantaggiosa per chi vuole una gestione fiscale più snella e meno onerosa. Tuttavia, prima di procedere con la stipula del contratto di locazione, occorre trovare un inquilino affidabile. 👉 Scopri come selezionare il giusto affittuario per il tuo immobile.
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