Lo sfratto per finita locazione è uno degli strumenti legali con cui un proprietario può rientrare in possesso del proprio immobile alla scadenza naturale del contratto di affitto. Non serve una morosità: basta che il contratto sia arrivato al termine e l’inquilino non abbia lasciato l’abitazione.
Vediamo quando è possibile attivarlo, come funziona la procedura, quali sono i tempi legali da rispettare e come inviare la comunicazione con un modello fac simile.
Quando si può attivare lo sfratto per finita locazione
Questo tipo di sfratto può essere richiesto se:
- è terminata la durata contrattuale (es. contratto 4+4 o 3+2),
- il locatore ha inviato regolare disdetta con preavviso (almeno 6 mesi prima della scadenza),
- l’inquilino non ha liberato l’immobile volontariamente entro il termine previsto.
📌 Non è sufficiente la sola scadenza del contratto: è obbligatoria la comunicazione anticipata.
Differenza tra disdetta e sfratto
- La disdetta è l’atto con cui si comunica la volontà di non rinnovare il contratto.
- Lo sfratto è la conseguenza giudiziaria se l’inquilino non lascia l’immobile dopo la disdetta.
Solo in caso di occupazione oltre il termine, il locatore può ricorrere al giudice con intimazione di sfratto per finita locazione ai sensi dell’art. 657 c.p.c.
Tempi e scadenze da rispettare
| Fase | Tempistiche |
| Invio disdetta | Min. 6 mesi prima della scadenza |
| Fine contratto | Data prevista nel contratto |
| Sfratto giudiziario (se inquilino non lascia) | Udienza entro 30–60 gg dalla notifica |
| Termine massimo per rilascio volontario | Fissato dal giudice o ufficiale giudiziario |
📍 La disdetta non può essere inviata all’ultimo momento. Se non viene inviata nei termini, il contratto si rinnova automaticamente.
Come notificare la disdetta: fac simile lettera
La disdetta per finita locazione deve essere inviata:
- per iscritto;
- con raccomandata A/R o PEC;
- almeno 6 mesi prima della scadenza naturale.
✉️ Fac simile: disdetta contratto per finita locazione
[Luogo], [Data]
Oggetto: Disdetta del contratto di locazione per finita locazione
Spett.le Sig./Sig.ra [Nome Cognome Conduttore]
[Indirizzo dell’immobile]
[CAP – Città]
Il sottoscritto [Nome e Cognome del locatore], proprietario dell’immobile sito in [indirizzo completo], locato con contratto sottoscritto in data [gg/mm/aaaa], registrato presso l’Agenzia delle Entrate al n. [numero], con la presente comunica formale **disdetta della locazione alla sua prima scadenza** (ex art. 3 L. 431/1998).
Pertanto, l’immobile dovrà essere **rilasciato entro il [data fine contratto]**. In caso contrario, mi riservo di agire legalmente per il rilascio.
Cordiali saluti,
[Firma del locatore]
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Licenza per finita locazione: significato
La licenza per finita locazione è il nome tecnico del procedimento giudiziario che si attiva quando l’inquilino non libera l’immobile dopo il termine indicato nella disdetta.
È simile allo sfratto per morosità, ma si basa sulla scadenza del contratto, non sul mancato pagamento.
Indennità di occupazione: cosa spetta al locatore
Se l’inquilino resta oltre la scadenza, il proprietario può richiedere:
- il pagamento dell’indennità di occupazione,
- un risarcimento danni (se dimostra un danno concreto),
- le spese legali sostenute.
📌 L’indennità corrisponde in genere al canone mensile pattuito, salvo diversa determinazione del giudice.
Sfratto finita locazione e morosità insieme: si può?
Sì. Se l’inquilino è moroso e ha superato la scadenza, il locatore può attivare una procedura cumulativa, per finita locazione e per morosità.
Nel fac simile va specificata la duplice motivazione.
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❓FAQ
Serve una motivazione per la disdetta?
No. Per la finita locazione basta la scadenza naturale del contratto.
E se il contratto è stato tacitamente rinnovato?
Se non hai inviato disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per la stessa durata.
Cosa succede se l’inquilino non lascia l’immobile?
Si attiva lo sfratto per finita locazione tramite ricorso al giudice.
È obbligatorio l’avvocato?
No, ma è fortemente consigliato per la procedura giudiziaria.
