Il bonus ristrutturazione 2026 confermato dalla Legge di Bilancio 2026 introduce due novità rilevanti per i proprietari di immobili e per gli inquilini: la differenziazione delle aliquote tra prima casa al 50% e seconda casa al 36%, e il nuovo tetto di reddito di 75.000 euro oltre il quale la detrazione si riduce gradualmente. Il tetto di spesa resta confermato a 96.000 euro per unità immobiliare, la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo e si applica esclusivamente alle persone fisiche soggette a IRPEF esclusi società e regime forfettario. Il bonus ristrutturazione spetta anche in caso di locazione. Se è il proprietario a sostenere le spese per un immobile affittato, può beneficiare della detrazione del 36%; se invece è l’inquilino a pagare i lavori sull’abitazione in cui vive, la detrazione sale al 50%. Questa guida copre le novità 2026 in dettaglio, la compilazione della Sezione III del Quadro E del 730/2026, gli errori frequenti da evitare, le prospettive di proroga e cosa cambierà nel 2027.
Cosa cambia nel 2026 sul bonus ristrutturazione
Le novità 2026 sul bonus ristrutturazione si traducono in tre cambiamenti operativi che impattano direttamente i proprietari di immobili e gli inquilini che ne sostengono le spese. La Legge di Bilancio 2026 ha sostanzialmente confermato il regime del 2025 spostando di un anno la scadenza, con aliquote diversificate e tetto reddito.
Aliquote diversificate: 50% prima casa, 36% seconda casa
Dal 1° gennaio 2026 il bonus ristrutturazione non è più uguale per tutti gli immobili. Si applicano due aliquote distinte:
- 50% sulle spese sostenute per la prima casa, intesa come abitazione principale del contribuente che richiede la detrazione.
- 36% sulle spese sostenute per la seconda casa, ovvero qualsiasi altro immobile diverso dall’abitazione principale.
La distinzione è una novità sostanziale rispetto al regime precedente, dove tutti gli immobili abitativi accedevano alla stessa aliquota maggiorata. Nel 2026 il legislatore ha voluto concentrare il vantaggio fiscale sulla prima casa, lasciando un’aliquota ridotta del bonus 50% ristrutturazione alle abitazioni principali e il bonus 36% per ogni altro immobile, inclusi quelli dati in affitto.
Tetto reddito 75.000 euro: la novità che colpisce i contribuenti più patrimonializzati
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un meccanismo di riduzione graduale del bonus per i contribuenti con redditi alti. La regola è la seguente:
- Sotto 75.000 euro di reddito complessivo: il bonus ristrutturazione 2026 si applica nella misura piena (50% prima casa, 36% seconda casa).
- Tra 75.000 e 100.000 euro: il bonus si riduce gradualmente attraverso un coefficiente di decalage.
- Oltre 100.000 euro: il bonus tende ad azzerarsi.
Per chi ha redditi nell’ordine dei 70-80 mila euro all’anno, questa novità impatta direttamente la pianificazione delle ristrutturazioni 2026.
Limite di spesa confermato a 96.000 euro per unità immobiliare
Il tetto massimo di spesa detraibile resta confermato a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Sotto questa soglia si applica l’aliquota piena 50% o 36% in base al tipo di immobile, oltre la soglia la detrazione si ferma. La detrazione è inoltre spalmata su 10 anni in 10 rate annuali di pari importo: nonostante alcune ricerche online suggeriscano una ripartizione in 5 anni, il bonus ristrutturazione 2026 resta obbligatoriamente in 10 quote annuali, come precisato dall’Agenzia delle Entrate.
Esempio pratico: chi spende 80.000 euro per ristrutturare la seconda casa data in affitto, detrae il 36% di 80.000 (cioè 28.800 euro complessivi) in 10 rate annuali di 2.880 euro ciascuna.
Cosa comprende il bonus ristrutturazione 2026
Il bonus ristrutturazione 2026 copre una platea di interventi ampia, normata dall’articolo 16-bis del TUIR e aggiornata dalle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate nella guida ufficiale “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” aggiornata a febbraio 2026.
Sono detraibili i lavori che rientrano nelle seguenti categorie:
- Manutenzione straordinaria: rifacimento bagni, impianti, infissi, pavimenti, demolizione e ricostruzione di tramezzi. Il bonus ristrutturazione bagno è una delle voci più cercate dai contribuenti, perché il rifacimento del bagno è uno degli interventi più frequenti.
- Restauro e risanamento conservativo: interventi su immobili di pregio o vincolati.
- Ristrutturazione edilizia: interventi più estesi che cambiano la sagoma o l’organizzazione interna dell’immobile.
- Manutenzione ordinaria (solo se eseguita sulle parti comuni di edifici condominiali): tinteggiatura, sostituzione di sanitari, riparazione di intonaci.
- Realizzazione di parcheggi pertinenziali: costruzione di box auto, posti auto pertinenziali.
- Eliminazione barriere architettoniche: lavori per favorire l’accessibilità degli immobili.
- Misure antisismiche: rientranti nel sismabonus, con regime specifico.
Per il locatore, l’interesse principale è tipicamente la manutenzione straordinaria che recupera valore dell’asset, ovvero rifacimento di bagni e cucine, sostituzione infissi per efficienza energetica, ammodernamento impianti elettrici e idraulici, e mantiene l’immobile competitivo nel mercato della locazione.
Cosa è escluso dal bonus 2026
Sono escluse dal bonus ristrutturazione 2026 le spese sostenute per:
- La sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie alimentate a combustibili fossili (novità confermata per 2025, 2026 e 2027).
- I lavori privi di autorizzazioni edilizie necessarie (CILA, SCIA, permesso di costruire a seconda del caso).
- I pagamenti effettuati con metodi diversi dal bonifico parlante.
- Le spese su immobili non abitativi (uffici e commerciali hanno regimi diversi).
Chi può richiedere il bonus ristrutturazione 2026
Il bonus ristrutturazione 2026 è una detrazione IRPEF, cioè si applica a chi paga IRPEF in dichiarazione dei redditi. Questo restringe la platea dei beneficiari in modo significativo.
Chi può detrarre
Il bonus è accessibile a:
- Persone fisiche che presentano dichiarazione 730 o Modello Redditi Persone Fisiche.
- Proprietari dell’immobile su cui si sostengono i lavori.
- Inquilini che pagano direttamente le spese di ristrutturazione dell’immobile in cui abitano.
- Comodatari che sostengono spese sull’immobile dato loro in comodato.
- Familiari conviventi del proprietario o dell’inquilino, se sostengono direttamente la spesa.
- Soci di cooperative edilizie.
Chi è escluso
Sono fuori dal perimetro del bonus:
- Società di capitali (SRL, SPA, SAPA) e di persone (SNC, SAS): non possono accedere al bonus ristrutturazione perché non sono soggetti IRPEF. Hanno regimi alternativi: ammortamenti, super-ammortamento, deduzioni di esercizio)
- Imprenditori individuali in regime forfettario: non sono soggetti IRPEF ordinaria, quindi non possono detrarre il bonus.
- Lavoratori autonomi in regime forfettario: stessa ragione, esclusi dal bonus.
- Possessori di redditi esclusivamente esenti da IRPEF.
- Non residenti in Italia che non hanno redditi imponibili in Italia.
Per un proprietario di seconda casa che si trova in regime forfettario sulla propria partita IVA principale, ma che ha redditi da locazione tassati in IRPEF (perché ha scelto il regime ordinario IRPEF e non la cedolare), il bonus resta accessibile sulla quota IRPEF derivante dal canone.
Bonus ristrutturazione per il proprietario che affitta: 36% sulla seconda casa
Il caso del proprietario che ristruttura un immobile dato in affitto è il primo dei due scenari principali del nostro pubblico. Si applica l’aliquota del 36%, perché l’immobile non è l’abitazione principale del proprietario.
Aliquota 36% sulla seconda casa data in affitto
L’immobile dato in affitto a terzi è per definizione seconda casa del proprietario, perché la prima casa è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e dimora abituale. Quindi al proprietario si applica il bonus ristrutturazione seconda casa al 36% sulla spesa sostenuta.
Un caso particolare: il proprietario che si trasferisce temporaneamente per lavoro, studio o motivi familiari e affitta brevemente la propria abitazione principale non perde il regime di prima casa se mantiene la residenza anagrafica e il rapporto con l’immobile. In questo caso il bonus 50% ristrutturazione può restare applicabile. La casistica è stretta e richiede una valutazione caso per caso.
Come funziona la detrazione spalmata su 10 anni
Il bonus ristrutturazione 2026 non si applica tutto e subito, ma si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo, da indicare nelle dichiarazioni dei redditi dei 10 anni successivi a quello del sostenimento della spesa. La regola delle 10 rate annuali è confermata dall’Agenzia delle Entrate, e non è prevista la possibilità di dilazionare in 5 anni a differenza di quanto cerchino alcuni contribuenti.
Esempio: chi sostiene una spesa di 50.000 euro nel 2026 per ristrutturare una seconda casa, calcola la detrazione totale (50.000 × 36% = 18.000 euro), che divide per 10 e applica come 1.800 euro all’anno dal 730/2027 al 730/2036.
Per il proprietario, questo meccanismo rende il bonus 36% ristrutturazione particolarmente sostenibile da un punto di vista di cassa: la detrazione si applica gradualmente sull’imposta dovuta sui redditi di locazione o sugli altri redditi IRPEF, riducendo l’imposta annua per dieci anni.
Bonus ristrutturazione 2026 per l’inquilino: 50% se è abitazione principale
Il secondo scenario è quello dell’inquilino che sostiene personalmente le spese di ristrutturazione sull’immobile in cui abita. La regola è chiara: il conduttore può detrarre il bonus alle stesse condizioni del proprietario, ma con un’aliquota più alta perché per lui l’immobile è abitazione principale.
Aliquota 50% se l’immobile è abitazione principale dell’inquilino
Anche l’inquilino può accedere al bonus ristrutturazione al 50%: è sufficiente che l’immobile rappresenti la sua abitazione principale, ossia il luogo in cui ha sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale, e che sostenga personalmente le spese dei lavori. È il caso tipico di chi vive in affitto per lavoro o studio in una grande città e decide di sostenere lavori di ristrutturazione.
Cosa serve nel contratto di locazione
Per accedere al bonus, l’inquilino deve avere un contratto di locazione regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Sul punto della registrazione e degli adempimenti, vedi il dettaglio nel Modello RLI per la registrazione del contratto.
Il contratto deve essere in essere al momento del pagamento delle spese e per tutta la durata della detrazione. Se l’inquilino lascia l’immobile prima della fine del periodo di detrazione, le rate residue non utilizzate si perdono, a meno che il nuovo proprietario o il nuovo inquilino subentri formalmente nella detrazione.
Documentazione che l’inquilino deve conservare
L’inquilino che richiede il bonus deve conservare la documentazione che prova:
- Il contratto di locazione registrato, da allegare in caso di richiesta.
- Le ricevute di pagamento dei lavori tramite bonifico (bonifico bancario o postale con causale che riporta riferimenti normativi specifici, codice fiscale del beneficiario della detrazione, partita IVA del soggetto che esegue i lavori).
- Le fatture dei lavori intestate al beneficiario della detrazione.
- L’autorizzazione del proprietario ai lavori, se richiesta dalla natura degli interventi.
L’errore più frequente che porta al rigetto della detrazione è il pagamento con metodi diversi dal bonifico parlante (assegno, contanti, carte di credito generiche), che fa perdere il diritto al bonus.
Come si richiede il bonus ristrutturazione 2026: quadro E sezioni III-A e III-B
Le spese per il bonus ristrutturazione si dichiarano nel Quadro E del Modello 730/2026, dedicato alle detrazioni per recupero edilizio e risparmio energetico. Le due sezioni rilevanti sono:
- Sezione III-A (righi E41-E43): contiene i dati identificativi del beneficiario e l’importo della spesa.
- Sezione III-B: contiene i dati identificativi dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno catastali).
Il Quadro E è complementare al Quadro B: il Quadro B contiene i redditi da fabbricati, il Quadro E contiene le detrazioni correlate. Per la compilazione del Quadro B per chi ha immobili in locazione, vedi Quadro B del 730/2026: come dichiarare immobili, affitti e CIN.
Errore frequente: precompilata che riporta 36% invece di 50%
Uno degli errori più ricorrenti nella precompilata 2026 è il caso in cui l’Agenzia delle Entrate riporta automaticamente il 36% anziché il 50% per spese sostenute sull’abitazione principale. Il problema si verifica quando:
- L’amministratore di condominio ha trasmesso la comunicazione delle spese senza il codice 3 in colonna 7 che indica l’abitazione principale.
- La comunicazione è stata trasmessa in ritardo rispetto ai tempi con cui il condomino ha segnalato il proprio diritto alla maggiorazione.
- L’immobile non è ancora classificato correttamente nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate come abitazione principale.
In tutti questi casi, il contribuente può e deve correggere la precompilata indicando codice 3 in colonna 7 della Sezione III-A, e conservando la documentazione che prova la destinazione dell’unità ad abitazione principale residenza anagrafica, contratti di fornitura utenze, dichiarazione sostitutiva.
Codici da indicare correttamente
I codici principali da utilizzare in colonna 7 della Sezione III-A sono:
- Codice 1: spese per intervento sull’immobile, aliquota standard 36% (seconda casa).
- Codice 2: spese sostenute da soggetti diversi dal proprietario (es. familiare convivente, comodatario).
- Codice 3: spese sostenute su abitazione principale, aliquota maggiorata 50%.
L’errata indicazione del codice porta automaticamente al ricalcolo dell’imposta dovuta da parte dell’Agenzia delle Entrate, con eventuale richiesta di documentazione integrativa per giustificare l’aliquota applicata.
Tetto reddito 75.000 euro: cosa cambia per i contribuenti più patrimonializzati
La novità più rilevante del bonus ristrutturazione 2026 per i proprietari di patrimonio immobiliare con redditi medio-alti è l’introduzione del tetto di reddito a 75.000 euro, oltre il quale la detrazione si riduce gradualmente fino ad azzerarsi a 100.000 euro.
Come si applica il decalage 75-100 mila euro
Il meccanismo del decalage si applica al reddito complessivo del contribuente somma di tutti i redditi tassati in IRPEF: lavoro dipendente, autonomo, pensione, fondiari da regime ordinario, capitale tassati per progressività. I redditi tassati in regimi sostitutivi, come cedolare secca, dividendi qualificati con cedolare, eccetera) non concorrono al reddito complessivo ai fini del decalage.
- Reddito complessivo sotto 75.000 euro: bonus al 100% (cioè 50% o 36% pieno).
- Reddito tra 75.000 e 100.000 euro: bonus ridotto secondo un coefficiente decrescente.
- Reddito oltre 100.000 euro: il bonus tende ad azzerarsi.
Per i proprietari di immobili a reddito che hanno scelto la cedolare secca sul canone, il reddito di locazione non concorre al calcolo del decalage. Questo è un vantaggio significativo della cedolare per chi ha redditi alti: la detrazione sul bonus ristrutturazione 2026 non viene erosa dal reddito di locazione. Per il dettaglio sulla cedolare secca e sui suoi effetti vedi Cedolare secca 2026: aliquote, scadenze e novità per chi affitta.
Esempi numerici per fasce di reddito
Per inquadrare l’impatto del tetto reddito, vediamo tre profili tipici di proprietario locatore:
- Reddito complessivo 60.000 euro (dipendente + locazioni in cedolare): bonus pieno al 36%. Spesa 50.000 euro su seconda casa → 18.000 euro di detrazione in 10 anni.
- Reddito complessivo 85.000 euro (dirigente o libero professionista): bonus ridotto, indicativamente intorno al 60-70% del valore pieno (quindi intorno a 11.000-13.000 euro di detrazione su una spesa di 50.000 euro).
- Reddito complessivo 105.000 euro: bonus prossimo a zero, la convenienza del bonus si riduce significativamente.
Le percentuali precise del decalage dipendono dai coefficienti che l’Agenzia delle Entrate ha previsto nelle istruzioni 730/2026.
Proroga del bonus ristrutturazione 2026 e cosa cambia nel 2027
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato il bonus ristrutturazione per il 2026 alle stesse condizioni del 2025, sostanzialmente spostando di un anno le scadenze previste dalla Manovra precedente. È quindi confermata la proroga del bonus ristrutturazione 2026 alle aliquote del 50% (prima casa) e 36% (seconda casa), con tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e ripartizione in 10 rate annuali.
Aliquote 2027: 36% prima casa, 30% seconda casa
Per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2027, le aliquote scenderanno a:
- 36% sulle spese sostenute per la prima casa (abitazione principale).
- 30% sulle spese sostenute per la seconda casa (incluso l’immobile dato in affitto).
Il tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e la ripartizione in 10 rate annuali sono confermati anche per il 2027. La riduzione delle aliquote è coerente con il percorso di rientro graduale dei bonus edilizi avviato dal legislatore negli ultimi anni.
Per chi sta pianificando una ristrutturazione rilevante, il calcolo strategico è chiaro: sostenere la spesa entro il 31 dicembre 2026 garantisce le aliquote piene del 50% (prima casa) o 36% (seconda casa), mentre rinviare al 2027 comporta una riduzione di 14 punti percentuali sulle aliquote (dal 50% al 36% per la prima casa, dal 36% al 30% per la seconda).
Per i proprietari di immobili dati in affitto che stanno valutando lavori sostanziosi (rifacimento integrale, adeguamento energetico, ammodernamento impianti), il 2026 resta quindi l’anno più conveniente fiscalmente.
FAQ sul bonus ristrutturazione 2026
Cos’è il bonus ristrutturazione 2026 e quanto vale?
Il bonus ristrutturazione 2026 è la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Vale il 50% per la prima casa (abitazione principale) e il 36% per la seconda casa (incluso l’immobile dato in affitto), con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e ripartizione in 10 rate annuali di pari importo.
Il bonus ristrutturazione 2026 è stato prorogato?
Sì. La Legge di Bilancio 2026 ha confermato la proroga del bonus ristrutturazione 2026 alle stesse condizioni del 2025. Le aliquote piene (50% prima casa, 36% seconda casa) valgono per tutto il 2026. Dal 2027 scendono al 36% e al 30% rispettivamente.
Il proprietario che affitta una casa può detrarre il bonus ristrutturazione?
Sì. Il proprietario che ristruttura un immobile dato in affitto detrae il 36% della spesa (perché l’immobile è seconda casa per il proprietario, che ha l’abitazione principale altrove). La detrazione si applica in 10 rate annuali di pari importo, con tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
L’inquilino può detrarre il bonus ristrutturazione 2026 se paga lui i lavori?
Sì, se l’inquilino ha residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile, gli si applica il 50% (perché per lui l’immobile è abitazione principale). Servono contratto di locazione registrato, pagamento tramite bonifico parlante, fatture intestate all’inquilino.
Il bonus si applica anche a chi è in regime forfettario?
No. Il bonus ristrutturazione è una detrazione IRPEF e non si applica a chi è in regime forfettario, perché in quel regime non si paga IRPEF ordinaria. Per le società di capitali e di persone valgono altri regimi (ammortamenti, deduzioni di esercizio).
Si può dilazionare il bonus ristrutturazione in 5 anni invece che 10?
No. Il bonus ristrutturazione 2026 resta obbligatoriamente dilazionato in 10 rate annuali di pari importo, come confermato dall’Agenzia delle Entrate. La ripartizione in 5 anni non è prevista per questo bonus.
Cosa comprende il bonus ristrutturazione 2026?
Il bonus copre manutenzione straordinaria (rifacimento bagni, impianti, infissi), restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali, realizzazione di parcheggi pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, misure antisismiche. Sono escluse la sostituzione di caldaie a combustibili fossili e i lavori privi di autorizzazioni edilizie.
Cosa cambia con il tetto reddito di 75.000 euro?
Sopra 75.000 euro di reddito complessivo (esclusi i redditi tassati con cedolare secca o altri regimi sostitutivi), il bonus si riduce gradualmente fino ad azzerarsi a 100.000 euro. Per chi ha redditi alti e ha scelto la cedolare secca sul canone di locazione, il decalage è meno impattante perché il reddito di locazione non entra nel calcolo.
Cosa fare se la precompilata riporta 36% invece di 50%?
Correggere manualmente indicando codice 3 in colonna 7 della Sezione III-A del Quadro E, e conservare la documentazione che prova la destinazione dell’unità ad abitazione principale (residenza anagrafica, utenze, dichiarazione sostitutiva).
Conclusioni
Il bonus ristrutturazione 2026 mantiene la propria centralità nel sistema fiscale italiano per chi possiede o conduce immobili a uso abitativo, con due novità chiave: la differenziazione delle aliquote (50% prima casa, 36% seconda casa) e il tetto di reddito a 75.000 euro che riduce la detrazione per i contribuenti più patrimonializzati. Per chi affitta un immobile, il punto operativo è capire correttamente quale aliquota si applica al proprio caso (36% per il proprietario locatore, 50% per l’inquilino che paga i lavori) e compilare con precisione la Sezione III del Quadro E del 730/2026, evitando l’errore più frequente della mancata indicazione del codice 3 in colonna 7 per l’abitazione principale.
Per chi sta pianificando una ristrutturazione rilevante, il 2026 resta l’anno fiscalmente più conveniente: dal 2027 le aliquote scendono al 36% (prima casa) e al 30% (seconda casa), con una riduzione di 14 punti percentuali sull’aliquota piena. Anticipare la spesa al 2026 garantisce il bonus 50% ristrutturazione per la prima casa e il 36% per la seconda casa, con il vantaggio di entrare nel decennio della detrazione subito.
Per i proprietari di immobili a reddito con redditi complessivi medio-alti, la scelta della cedolare secca sul canone di locazione assume nel 2026 una rilevanza ulteriore: il reddito di locazione tassato in cedolare non concorre al calcolo del decalage del bonus, preservando l’efficacia della detrazione anche per chi si avvicina o supera la soglia dei 75.000 euro di altri redditi.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Guida ufficiale “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” aggiornata febbraio 2026
- Agenzia delle Entrate — Istruzioni Modello 730/2026 (Quadro E, Sezioni III-A e III-B)
- Legge di Bilancio 2026 — Disposizioni su detrazioni edilizie e tetti reddito
